下半年楼市恶战难免？

　　下半年楼市恶战难免？

　　本报记者　王敏　廖奕文

　　此次七部委发布的平抑房价新政中，土地问题再次被重点提及，“两年大限”更是鲜明地表达了相关部门的态度。

　　也许是预见了新政的出台，今年年初东莞不少发展商对所拥有的储备地块定下了开发计划。按照计划披露，今年下半年至明年年中，将成为新盘放量上市的一大高峰期。

　　大盘发力，市场竞争加剧

　　种种迹象显示，今年下半年至明年年中，不少发展商储备地块纷纷启动，东莞楼市将迎来一次集体发力的盛况。

　　据业内人士介绍，从下半年开始，光大景湖春晓将在6月底推出，首期推盘量预计将达到1300套。光大的另一力作——景湖湾畔也将在年底前推出，首期推盘量在1000套左右。此外，占地500亩，建筑面积75万平方米的高田阳光海岸，亦将于下半年启动开发。项目占地18万平方米，总建筑面积47万平方米的天骄峰景项目预计明年推盘。而一直保持神秘感的中信森林湖，占地67万平方米，也明确定位为具有美国南加州风情的低容积率生态居住小区，也有望在明年年中前推盘。

　　此外，将在下半年启动的还有御花苑二期、时富花园二期等项目的后续开发，而目前处于封盘状态的星河传说，也极有可能在今年下半年发力。

　　综观近年的土地交易情况，不难看出，今年下半年至明年年中启动的这些项目，有大部分属于发展商早期储备用地项目。业内人士指出，发展商储备地块纷纷启动，为今年下半年至明年的楼市提供了相当可观的供应量，仅几个大盘产品，供应量就已经达到227万平方米以上。有业内人士断言：“下半年上市的产品，不论是从项目数目还是产品数量上，都远远多于今年上半年市场上的产品，因此东莞楼市今年下半年至明年年中一场市场大战在所难免。“

　　储备不等于闲置

　　开发按计划进行

　　此间引起关注的问题是，房地产商下半年的集体发力，是否与新政的出台有关？储备地块集中启动究竟是不是受政策的影响？记者走访了一些发展商，对方均表示对地块的开发大多有自己的开发计划，开发销售多是根据自己的营销策略与开发步骤而定，新政所起效用甚微。

　　“目前东莞发展商的储备地块并不能称为闲置土地。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，闲置土地多应指发展商暂时无力开发，或无开发计划的土地。就目前而言，东莞发展商对自己的储备地块还是拥有相对明确的开发计划，比如今年将上市的产品品种，便涵盖了从中小户型到高档洋房再到别墅产品，一应俱全，庞大的供货量和各具特色的产品，迎合了市场需求的同时也服务于市场需求。

　　对于发力项目多为储备地块项目，业内人士表示，目前东莞依然以品牌发展商的开发为主，除近两年才抢滩市场的深圳发展商之外，在东莞发展已久的本土品牌发展商项目用地多为早年储备用地。基于此，不仅是今年，近年来开发的颇具规模的项目也多为储备地项目。

　　业内人士指出，资本都是趋利的，对于房地产商来说，在适当的市场，适当的时候，推出适当的产品，因此“更确切地说，他们只是伺机而动，根据不同的市场需求状况而调整产品结构。”

　　新政有推波助澜之用，

　　盘活土地优于消化供应存量

　　虽然发展商表示新政暂未起到一定作用，但有房地产研究人员表示，新政对储备用地开发依然有推波助澜之用。

　　一位从事房地产调研工作的专业人士告诉记者，品牌发展商对储备地块虽然均有详细开发计划，但不否认市场上也存在一些因为资金等其他因素导致闲置的地块。如果新政真正实施，已经获取土地的发展商不可能愿意眼睁睁看着土地被政府收回，在这种情况下，势必推动一些中小发展商设法对储备地块进行开发或转让土地，对土地资源利用也是良性的发展保证。

　　相关统计部门统计数据表明，1996年至2004年，东莞房地产市场在售剩余总面积已达到209.16万平方米，面对这样的市场环境，新政推动储备地块的开发与供应存量的关系如何平衡？对此，业内人士表示，盘活土地将优于消化存量。因为市场是“喜新厌旧”的，旧的产品市场无法接受，新的产品不开发，只会导致土地与存量双败的局面。该人士表示，根据相关统计数据，东莞商品房的销售面积近年来逐年增长，2004年商品房销售面积已经超过当年竣工面积，这说明市场消化力正在加强。虽然供应量大增会导致一定的市场竞争加剧，但大部分发展商开发的产品基于市场需求研究之上，发展商对产品的消化并不十分担心。

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　　虽然多数开发商都不认为楼市新政对他们的开发计划有很大影响，但不可否认，大批储备土地的集中启动肯定会加剧市场竞争。何建文　摄