闲置土地开发不可一蹴而就

　　对话

　　本报记者　王敏　廖奕文

　　待价而沽卖地情况少

　　记者：目前东莞发展商的土地储备情况如何？

　　湛华北：这个可能连管理部门都无法提供完全详细的资料。但可以肯定的是，拥有大量储备土地的发展商多为本土发展商。

　　记者：我们了解到，有不少土地是储备多年才开发的，有些至今还未开发，有人说发展商是待价而沽，等待地价上涨，也有人说是部分开发商资金链有问题。您怎么看待部分地块多年闲而不动的情况？

　　湛华北：不否认有些发展商存在资金链的问题，但待价而沽、打算靠转手赚钱的情况还是比较少的。发展商储备地块，是暂缓开发，还是大规模开发，都是市场这只手决定的。发展商拿地，肯定希望能有回报，只要市场允许，资金允许，发展商便不会将地块闲置。

　　记者：近年来不少发展商加快了对储备土地的开发，且开发量较大，您认为这与政府的推动是否有关？对楼市会否造成一定影响？

　　湛华北：不可否认，近几年政府对促动土地开发做的不少工作，在一定程度上也有推动楼市发展的作用。但政策的影响并不是主导，致使发展商加快开发速度的，是市场的推动作用。

　　对于目前的开发量与需求量，我个人认为还是平衡的。但如果政府强制执行两年大限，迫使发展商短期内将储备地块进行开发，对行业将会有较大冲击。

　　闲置土地开发不能一蹴而就

　　记者：能具体说说两年大限对行业的冲击吗？

　　湛华北：土地储备是历史沉淀，只能在经营发展中解决，不能一蹴而就。如果政府迫使其在短期内开发，而不是渐进、有序地逐步开发，姑且不论开发量井喷的冲击，仅就产品而言，已经足以打击企业生命力。产品创新是企业的核心生命力，近年来，购房者对产品的认知、审美都有所提高，自2002年之后，房地产已经进入“时装时代”，短期内大量开发，将造成同类产品的大量上市，在一定时期内如果无法消化，产品过时就更难消化了。产品销售难，对企业资金链就会产生不良影响，进而牵涉到国家税收和金融信贷等各个方面。也就是说，操之过急，影响的不仅仅是一个企业，还有整个行业，甚至与之相关的各个产业。

　　记者：这是否表示，应该对往年储备地块和新圈土地采用不同的开发期限？

　　湛华北：不是这个意思。实际上，只有先解决历史遗留问题，才能规范现有的土地市场。否则同样容易造成开发商的不公平感，也无法对新圈土地发展商形成有说服力的约束。

　　记者：您认为相关政策与闲置土地合理开发可否寻找到一条可结合的解决之道？

　　湛华北：其实从东莞楼市的实际情况来看，政府要做的是提醒，而不是警告。建议政府部门在制定相关处理条款时，结合市场供求等多方面因素进行考虑，尊重市场，适度开发。同时，对于新出让的土地，在土地资源配置的过程中，先考虑企业的开发实力，尽可能从源头防止闲置土地的出现。

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　　湛华北　东莞市思创动力地产顾问有限公司总经理