房价难道永远是只涨不跌的硬通货吗？

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容又在“唱衰”房市，他大胆预测：上海房价下跌50%,北京下跌30%。这一惊人论断,真的能够变成现实吗?

　　聚焦楼市：

　　在房地产商人的“房价一路看涨”理论中,最核心的一点是“需求旺盛”。而中国社科院前不久发布的《中国房地产发展报告》提醒：截至2004年6月，北京市商品房空置面积高达944.61万平方米，空置率为17.7%，属于危险空置。《报告》建议政府应预先制订防止空置和消化空置房的政策措施。这一权威数据,击破了“需求论”的假象。需求论最基本的一个准则，就是市场供应的商品数量远远低于市场所需求的商品数量，巨大的数量差造成价格的不断攀升。可现实是，无论在北京，深圳乃至上海等经济发达城市，商品房的空置率也并没有随房价的高攀而大幅度下降，房子多的是，只是现行的价格让很多人买不起而已。

　　其实,还有另外一种形式的“空置房”，在不少宣告“房子销售告磬”的房地产楼盘，你如果夜晚经过时稍加留意,就会发现一个奇怪的现象，就是整幢楼房几乎没有什么灯的光亮，一层一层看上去黑沉沉的。这里面不排除有房地产商制造虚假销售利好信息的可能，也同时存在着炒房者过多，因此房子购买过来都是用于投资的，在没有找到下一个接手者之前，这些“投资房”而不是用于自家居住的房子自然空荡荡。

　　我们现在整天说“房子(供应量)很紧张,房价老在涨。”其实是源于两个朴素的标准判断：在中国目前明显的二元化发展结构中，城乡差距、东西部差距、中小城市与经济发达大城市的差距都在拉大，大城市是外来人口、资金的净流入者。这种差距鸿沟造成了房价的冷热不均现象，经济发达大城市的房价如同一直“行驶”在“高速公路”上,增长幅度很大。而中小城市的房价长期维持在一个比较低的水平，不仅基数低，增速也低。究其原因，大量流动人口往往是一个城市房屋需求大军的生力部队，他们对租房和购房市场来说都是一张白纸，最容易描绘灿烂的钱景。同时，经济发达大城市的居民收入较高，有更多的余钱，而这些城市的物价上涨水平也是水涨船高，如像中小城市居民一样把钱存在银行里，就等于拿“负利率”，这迫使他们寻求投资渠道。在目前股票市场击穿千点，国债供应数量有限的情形下，投资房产就成了没有选择的选择。流动人口的新需求加上当地居民的投资需求，使得房屋需求上涨了。

　　可是，目前不少大城市出现的房租增速大大落后于购房价格增速现象，政府不断出台的抑制房价举措，都在证明：如果大城市的房价永远呈现上涨趋势，那么商品房的投资者上涨比例也会紧跟，这和股票是同一个理：价格上涨意味着下家愿意支付给上家更多的资金，购买上家手中的商品。一个精明的投资者，会卖掉自己的房子转而去租房，从中赚取差价。或者，他用这笔钱再投资，购买更多的商品房待售。这两种情形最终都会殊途同归：如果大部分投资者卖掉房屋而去租房，购房者数量就会越来越少，房市的投资者发现找不到下家了；如果大部分上家卖掉房屋后再投资，他又变成了一个下家，继续加入循环交易。此时的房子不再是供人居住的实在砖瓦，而成为一种类似股票的虚拟商品，永远处于交易状态。

　　一个真理：任何一个市场，最终会达到需求基本相当的平衡线上，投机行为比例会逐步减少。从中国的大视野来看，城乡差距、东西部差距、中小城市与经济发达大城市的差距终有一天会被缩小，几个大城市拥挤的过多外来人口会回流到经济兴起的其他城市，资本也会从一个门槛不断抬高的市场转移到一个更容易进入的新兴市场。温州“炒房团”的西下二级城市就是一个活例。在一个投机气息浓烈的房地产市场，个人房产投资者就是散户，永远要跟着大盘走，依附于机构与庄家后面希望分一小杯羹。当主力资金开始撤退。整体房价没有了托市龙头。就会泻下来重回起点。

　　到那时，这场“击鼓传花”的游戏将停止了，一部分参与者将重新把房子回归“居住的空间”，虽然价格大缩水了，另一部分参与者会寻求其他的投资渠道，也退出房产投机市场。那时的房价，不是暴跌，而不过是回归真正的价值定位而已。选稿:叶滨来源:中国金融网(6月12日)作者:吴华东方网，未经授权禁止复制或建立镜像if (bg_color)tb1.style.backgroundColor =bg_color