没有合适定价体系 房价高低究竟谁说了算？

　　什么是引发当前房地产市场诸多问题和话题的导火索？房价过高、涨幅过快！平抑房价理应成为解决楼市问题的起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点。一个和谐的楼市必须构建两个体系：从长期看，建立完善的住房保障体系是政府保证民有其居的公共职责所在；从即期看，构建一个较为科学的商品房定价评估体系，则是解决眼下问题的突破口。

　　房价：无法回避的楼市核心问题

　　眼下，各地关于七部委稳定房价政策的实施细则都已相继出台，其关注的焦点大多集中于房产转让中的税收征收、普通住房的标准问题，而对于普通百姓最为关注的高房价问题则鲜有正面涉及。当前房地产市场一切问题的原点——“价格”被有意无意地回避了。

　　七部委联手出台的新8条意见针对四个问题：房地产投资规模、价格涨速、供应结构和市场秩序。而这四个问题的核心所在就是价格问题，它们或因价格而起，或因价格加剧。

　　房地产行业的固定资产投资为何在国家开始宏观调控已一年多的长时间里，仍然持续高增长？正因价高利暴，社会上各类资金才千军万马涌向房地产业，导致投资规模过大，带动下游相关产业热度不减，给宏观调控带来压力。

　　在房地产市场，供求关系影响房价，但不是决定房价的唯一因素。在相当程度上，预期左右未来房价，而现实的高房价又主导预期。当社会预期普遍看涨时，大量的投资、投机的假性需求就会充斥市场。当拿到房子就意味着赚钱时，市场交易秩序不乱也难。

　　利润最大化是开发商的第一追求。在有房不愁卖，造大房、造中高档房赚钱越多时，开发商当然不会愿意去造低档房、造小户型房，这是开发商合乎经济理性的选择。中低价位普通住房比例连年下降，供应结构的畸形问题自然就浮出水面。这正是为什么在房价不高的时候（譬如2000年以前）、在房价收入比不是特别大的区域（譬如广州或是三线城市），尽管供应量远没有现在大、没有东部地区大，但供应结构却相对合理、矛盾并不突出的原因所在。

　　既然房价过高、涨幅过快是引起房地产市场诸多问题和话题的导火索，价格理应成为解决楼市问题的起点，并将成为衡量问题成功解决与否的终点。但遗憾的是，眼下房价问题被强势群体“忽略”了：开发商不谈价格、地方政府不谈价格，甚至连权威的主管部门也不谈价格，转而大谈楼市“稳定”，“项庄舞剑，意在沛公”：借“稳定房价”之名，行死保现行高房价体系之实。

　　谁也不能否认，七部委楼市新政的指向就是要让普通百姓能住上房子。而要实现这点，就必须构建住房保障体系和房价评估体系，前者是长远目标，后者是现阶段的任务。比较而言，在楼市处于高位运行的当口，建立房价评估体系来衡量、平抑房价尤为迫切。而现阶段的实情是，离开了价格，根本解决不了房市难题。因为现在的住房保障体系还十分薄弱，在许多二三线城市，除了很少的住房公积金外，其他保障措施几乎还没提上议事日程，而房子是不可一日不住的；就是在一线城市，绝大部分人解决居住问题还只能靠个体的日积月累，住房保障体系还只是个寄托美好愿望的画图。

　　正因如此，要着手解决眼下的楼市问题，就必须回到价格原点；而要直面房价、平抑房价，就必须构建一个较完善的住房定价评估体系。离开房价谈稳定楼市，其实质是避实就虚；缺乏一个科学的定价评估体系，去谈房价的理性，无异于缘木求鱼。选稿:叶滨来源:经济参考报(6月13日)东方网，未经授权禁止复制或建立镜像if(bg_color)tb1.style.backgroundColor = bg_color