地价高居房价降幅有限?

　　截至昨日，“国八条”新政后厦门第一块公开挂牌出让的土地2005G01地块最新报价14250万元，按此计算，该地块楼面销售成本高达每平方米4558元———

　　早报记者林维真文／图

　　土地拍卖历来是厦门楼市走向的晴雨表，反映着厦门房地产开发商对“后市”的看法。

　　上周五，一块名为2005G01的地块在厦门市土地交易市场公开挂牌出让。这不是一块普通的地块，它是“国八条”新政后厦门第一块公开挂牌出让的土地，它的成交价将反映厦门房价的走向。

　　“国八条”、“新八条”、“七部委新政”……短短三个月，国务院、建设部一连三道金牌剑指高涨的房价。一时之间，“持币待购”、“高位盘整”、“炒家末路狂奔”之类的词成了厦门房价的代名词。央行第二季度全国城镇储户问卷调查也显示，居民买房意愿已回落至历史最低点。

　　“新国八条”宏观调控的政策已明朗，除此之外，影响厦门房价的因素无非是土地拍卖成交价、房屋出租收益和协议用地。

　　面对如此迷局，一向牛气冲天的厦门房价又会跌多少呢？

　　2005G01地块挂牌出让成交价将反映房价走向

　　2005G01地块位于厦禾路北侧、禾祥西路南侧、华都酒店西侧，是原厦门电机厂的工业用地，土地用途为居住、教育。该地块土地面积22855.52平方米，容积率2.5,建筑面积57000平方米。竞买保证金为1500万元，挂牌起始价为1.425亿元，增价幅度为100万元。不设挂牌底价，在挂牌出让期限内出价最高的为竞得人。

　　2005G01地块建筑设计要求规定，应配备一所九班幼儿园，用地面积3800平方米，建筑面积2500平方米，产权归受让人所有。住宅建筑底层架空（架空层建筑面积不计入容积率，除600平方米社区服务用房以外），架空层层高不低于3米，住宅建筑面积按每套150平方米以上的大户型设计。

　　该地块挂牌出让截止时间为6月24日9时30分。

　　记者查阅了厦门市土地交易市场2005G01地块最新报价，发现截至昨日，其最新报价为14250万元。

　　业内人士指出，按此报价计算，扣除600平方米的社区服务用房，2500平方米的幼儿园，2005G01地块可供销售的53900平方米楼面地价为每平方米2644元。再加上每平方米1500元左右的建安成本，包括营业税等在内约10％左右的成本税费，2005G01地块楼面销售成本达每平方米4558元。

　　实际上，14250万元的报价只是挂牌起始价，由于厦门土地公开挂牌出让屈指可数，该地块的最后报价可能比这个价格高得多。

　　据了解，与2005G01地块条件最相似的地块是2004G03地块。该地块于去年7月29日成交，位于嘉禾路以东、国泰大厦以北、龙门天下项目以南，楼面地价每平方米3300元，而如果加上其它的成本费用，2004G03地块楼面销售成本将达每平方米5280元。

　　再参考今年4月份厦门岛内思明区住宅均价每平方米5999元，由此可知，厦门岛内的房价降幅其实很有限。

　　同一地段有众多协议用地成本隐秘影响难测

　　其实，影响厦门房价的因素除了土地拍卖成交价外，最可怕的莫过于协议用地了。因为土地拍卖后商品房的成本是透明的，而协议用地的成本却是隐秘的，说它是“定时炸弹”一点也不为过。

　　由2005G01地块沿厦禾路到银行中心，两侧除了特房G01项目是公开挂牌出让的外，亿力音乐花园、源昌国际广场、假日香港广场等都是协议用地。那么，与2005G01地块同一地段协议用地的地价到底是多少呢？

　　记者查阅了厦门市国土资源与房产管理局土地批租政务公开表，发现与2005G01地块在厦禾路同侧，且相距仅数百米之遥的福建省亿力房地产股份有限公司开发的亿力音乐花园（厦禾路32A地块），用地面积7296.525平方米，容积率4.54,协议地价为5519.9772万元。楼面地价仅每平方米1666.35元，与2005G01地块挂牌价相差近千元，实际相差可能在1500元－2000元左右。

　　一资深房地产专业人士告诉记者，厦门市已清理的历史遗留商品房用地存量近450万平方米，共可向市场提供约1246万平方米的商品房。近三年的厦门市商品房销售量差不多为300万平方米左右，最高的2004年为359.88万平方米。

　　如果将2004年厦门商品房销售面积达设定为厦门商品房年需求量，这1246万平方米的协议用地商品房就相当于厦门市场近3－4年的需求量，一旦涌入市场，杀伤力是巨大的。

　　熟悉资本运营的厦门某资产管理咨询公司冯先生也表达了同样的担忧。他说，在原有的土地协议出让制度下，我们无法获知真实的土地市场价，大部分的土地租金的消散都变成了“权力”的租金，在这种情况下，显示出的也是土地价格的低廉。

　　“一旦这些低廉的土地开发商预见到市场不妙，抢先抛盘，那厦门的房价将瞬间雪崩。”冯先生指出，千万不要忽略了这种可能性，因为股票市场上的庄股跳水已多次演绎了这种雪崩。

　　投资性购房依然在25％以上租赁市场可能供过于求

　　目前，厦门投资性购房比例依然在25％以上，在“国八条”新政下，楼花和没有产权证的房子不能转让，产权证未满二年的楼盘如果要转让，要交5.5％的营业税，这样迫使一大批投资性购房转入租赁市场。

　　以2005G01地块附近某楼盘为例，一套大两室一厅100平方米的房子大概60万元左右。假设全为银行贷款，每月利息约为2800元，70年产权每月折旧费为700元，租金估计不超过2000元／月。

　　我们来计算一下租房投资的收益，按租金2000元／月计算，一年的租金收入约为24000元。60万的房子，平均每月收益为负1500元，折合每年亏18000元，会亏得血本无归。现在的价位投资房产用于出租，绝对是不合算，如果按揭出租的话，将会成为财务负担。

　　一熟识的中介告诉记者，随着炒家手中的房源转向出租，厦门的租赁市场有可能出现供过于求的局面，这势必影响租金市场，租金可能还会出现一些下调。

　　租金代表不动产的使用价值，而房价代表不动产的交易价值。按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍。如果二者差距越来越大，代表着房地产的市场价值在持续远离其实际价值。

　　以一套房子60万元、租金2000元／月计算，200倍月租金约为48万元。也就是所，从租赁角度着，房价下调空间在20％左右。

　　厦门房产市场交易量大幅下降处于楼市调整初期

　　瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济学家陶冬表示，楼市的下跌一般会经历三个阶段，初期是价格微跌、成交量大降；二期是价格急跌、成交量进一步放大；三期是阴跌，由于炒家出货差不多了，价格下落的速度开始放缓，成交量也放缓，市场处于做底的状态。他认为，近期房地产市场已经出现了微跌迹象，同时交易量大幅下降，这是房地产处于调整初期的特征。

　　建设部副部长刘志峰本月2日公开表示，包括厦门在内的多数城市商品住房5月份日平均成交量比4月份明显下降，上海、杭州、北京、南昌等城市更下降了20％以上。很显然，当前的厦门房地产尚处于价格微跌、成交量大降阶段，属于楼市调整初期。

　　一资深房地产专业人士告诉记者，厦门是个海岛城市，地域的特殊性比之杭州、南昌等城市决定了其土地的极端匿乏。加之比起上海静安区等闹市房价己翻了好几番，厦门岛内的房价也不过翻了一番不到，泡沫成分要少得多，“如果真要说厦门房价会跌多少，我看最多也就是10％－20％了，大幅下跌是不现实的”。

　　建行厦门分行一资深客户经理分析道，厦门房价的未来走势，最根本的问题就得看政府对市场的理解。因为现在商业银行发放住房抵押贷款，一般是以房屋评估价的70％为标准。房价下跌超过30％，若购房者不交月供，银行即使把已经大幅缩水的房子收回，恐怕也是资不抵债。如此一来，商业银行的不良资产又得急剧增加，这是政府不愿看到的。

　　该经理说，房市只有成交量是不会骗人的，房地产商和炒房人的钱是需要流动的，如果连续数月不断地缩量高位盘整，会使房地产商心惊肉跳。毕竟这时候的囤积房屋，无疑是在囤积炸弹。因为在市场僵持的阶段，压力完全转移到了开发商身上。对于开发商来说，短期之内资金可能不紧张，但长期下去，资金的压力将会变得非常大。如果房价会跌，那也是3－6个月后的事，平均跌幅可能在一成左右。

　　对房价看跌不看涨市民多数持币观望

　　国家七部委公布房产新政策后，对厦门的房价，市民多数看跌不看涨，许多原计划购房的市民纷纷停住脚步，持币观望，从厦门联合房产的新闻评论，以及厦门小鱼社区的，可以看出这点。

　　据记者初步统计，10个网友中，有八九个认为房价会下跌或者小幅回落，只有一两个网友认为房价下跌不可能。

　　以下是记者整理的几点市民看法：

　　“一方水土养一方人”，厦门房价不跌不行。

　　一些网友在网上叫苦连天，现在他一个月工资2000元左右，连月供都还不了，买不起房，更别提首付。有些人上班两三年，连间厕所都买不上。房价涨了，市民没意见，但网友说，工资也要涨啊，这样才叫协调发展，否则老百姓怎么买房，怎么生活。从2001年起，厦门岛内房价上涨一半以上，可是市民的工资并不见提高。

　　政策效果滞后，买房应该观望。

　　超过9成的市民认为，现在应该持币观望，不宜进入房市，因为国家七部委公布房产新政策真正对房地产产生影响要2－3个月以上，应该9月份以后再考虑买房。网友认为，中央已经高度重视房地产泡沫，如果房价不回落，将还有更严厉的政策出台，所以，房价未来上涨可能性不大，即使是岛内。另外，政策现在对房地产商影响不大，要等影响到他们的资金链才能真正起效果，另外目前一些高档房开始下跌就是前兆。

　　买一套房子，工作12年，租房观念热起来。

　　一网友给市民算了一笔账。一户家庭3口人，家庭年总收入6万，3万生活开销＋3万购房，在岛内买一套70平方米的二居室，要花至少12年的积蓄才能养一套房子。他认为，实在是不值，建议租房，等待时机购房。这种人，网上大有人在。

　　当然，个别市民也认为厦门房价不会跌。一些网友认为，现在厦门房价超过5000元／平方米，并没有很大的泡沫，而且，厦门岛内土地有限，资源不再生，另外很多移民要来厦门生活，所以房价不会跌。他举例说“今年厦门房价会崩盘”，这句话说了大半年，可房价实际上还是稳中有升（特别是新开盘的），大家看看国贸阳光、鹭滨大厦之类的就知道了，感觉岛内房价均价到5500元／平方米都是没问题的，想要真正降价，难！（康金龙）