悬疑三：海外“热钱”抽身走了？

　　背景：据央行上海分行最新报告透露，2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较上年增长13.5％。其中，用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。境外资金大量流入上海，引起各方热议。值得注意的是，“境外资金”往往被“海外热钱”一词所置换，很多人据此得出人民币一旦升值，热钱套利后即抽身离去、房价将随之暴跌的结论

　　专家解读：“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误”

　　“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误。”著名房地产金融专家洪曦观点鲜明：热钱之所以“热”，在于它是一种短期投机资本，钟情于流通性强的行业，如股票、债券市场，一旦价格被抬高，赚上一笔后马上撤走。而房地产行业占用资金量大、变现周期长，物业转让手续繁琐，热钱进来后很难在短期内撤走。“据我所知，目前活跃在上海的海外基金，无论是摩根士丹利，还是澳大利亚麦格理银行，它们收购物业至少有3—5年的持有计划。可以肯定，海外基金是产业资本而不是热钱。”洪曦判断。

　　仲量联行中国区董事陈立民则认为，今年第一季度房价快速上涨，很大原因是江浙民间资本炒作。笔者曾调查过今年3月初开盘的复兴东路金外滩花园二期出售情况，在187个中签客户中，身份证以“3303”打头的温州籍客户有115个，占62％。几位温州购房者称，打算将房子在一年内转手。要说“热钱”，这部分资金更像一些。

　　就算人民币涨了，物业升值，境外资金也不见得会马上撤走。其一，基金如果出售整幢物业，交易过程非常慢，一旦没有接盘的人，财富增值不过是个概念。其二，人民币一旦升值，很有可能进入上升通道，境外资本反而会加大投资。这就是为什么从去年10月份到今年5月份，外资大举进入上海等地房地产市场的原因。加息被外资普遍理解为是人民币升值的重要信号。据一位不愿透露姓名的金融房产专家个人统计，加息前后短短1个多月，就有大约10多亿元的海外资金通过各种渠道进入上海楼市。

　　退一步说，假定这些钱成功撤出，对上海楼市打击有多大？上海福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江表示，2004年上海购买一手房和二手房的资金规模在5000亿元左右，平均每天10亿元以上。外资购房的70亿元，只占很小的比例。“即使人民币升值后全部撤出，影响也十分有限。”

　　洪曦认为，楼市调控政策对市场的冲击波远比外资影响大得多。为基金代理提供服务的基强联行副总裁陈咏东表示，5月份前，每个月平均二三十个海外基金经理到上海寻找房地产投资机会，而现在则处于“不签合同、不作决定”的状态。

　　紧急套现只是个别现象，至少现在还没有迹象表明海外资金大量退出。而高力国际中国区常务董事翁琳表示，房产新政打击的是住宅市场炒卖现象，未来外资的投资方向将更集中在商业地产这一块。

　　“对人民币升值的预期不改变，就意味着外资做多中国房地产市场的进程远未结束，现在它根本就不会走也不想走。”洪曦最后说。

　　《华东新闻》 (2005年06月15日 第六版)