悬疑十:房价绝不能“大跌”吗 |
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http://www.sina.com.cn 2005年06月15日02:04 人民网-华东新闻 |
背景:这段时间,“稳定房价”的呼声一再掀起。“防止房价大起大落,现在重点是防止大落”的声音也一遍遍响起。在许多房地产开发商们频频参加的论坛中,“稳定房价”经常被用作“房价不会大跌、甚至不会跌只是微涨”的信心指数。那么,“稳定房价”是不是就等同于“只涨不跌”?房价真的绝不能“大跌”吗? 专家解读:“在房价涨幅过快地区,如果仅是回落一点,或回落10%到20%,那么这个地方的房价显然难以稳定” 从维持宏观经济稳定的角度看,房价的确不能大跌,中央出台“新国八条”的用意也正是要极力避免房价大起之后的大落。“不能大跌”是问题的一个方面,而“不会大跌”乃至“不跌”,则是另外一个方面。 有相当强势的观点认为,房价“不会大跌”的理由有二:一是不能大跌,大跌对老百姓没好处;二是从房价成本构成看,没有大跌的空间。第一个理由是能愿性的,第二个理由是客观性的。 先看客观性理由。流行的说法是:“目前房价大跌的条件不存在,从成本角度看:土地出让金不能少,少了基础设施配套不了;拆迁补偿费用也不能降;建筑材料价格也居高不下。从构成因素分析,有一部分是不可能下来的。”换言之:现在的房价构成是合理的,没有虚高,没有多大的下跌空间。既然如此,人们不禁要问:还有调控的必要吗?这“一部分”成本不能下来,那还有其他部分呢?为什么不具体分析土地、建设成本在房价构成中的占比?为什么避谈房地产利润? 再看房价涨跌与老百姓的利益关系。普通商品房对于多数百姓而言,其首要功能是居住而不是投资。认为房价下跌对老百姓没好处,混淆了住房和投资的界限。房价风险对于以居住为主的老百姓而言,只在起点和终点。所谓终点风险,就是说只有进入流通环节时,风险才会产生。而对于绝大多数只有一套自住房的居民来说,不会因为涨跌而卖房,房产只是“纸上富贵”。而对另外大部分希望改善住房条件的家庭来讲,关注的也不是卖掉自住的房子会少拿回多少现金,而是换套新房还要再筹集多少钞票。 更为重要的是,“房价不会大跌”,并不等于房价可以“不跌”。不可否认,房地产市场带有强烈区域特征,对于全国而言,“稳定房价”并非是只涨不跌;对于各地区而言,含义也不尽相同。房市刚刚起步的二三线城市,调控的该是增幅,稳定发展;而对于东部一线城市,两三年内房价翻了几番,“稳定房价”的前提,应该是价格适度回调。 尹伯成教授认为,在房价涨幅过快、房价整体价格过高的东部一些地区,房价不仅必须下跌,而且从技术层面看,也可以下跌。以上海为例,现行房价至少有30%左右的下跌空间,差不多正是去年10月到今年3月这段时间内的一新轮涨幅,必须将其回调下去。 中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出,在房价涨幅过快地区,如果仅是回落一点,或回落10%到20%,那么这个地方的房价显然难以稳定,“房地产价格不调整过来,房地产泡沫岂有不破之时?” 由此可见,如果“稳定房价”被等同于房价只涨不跌,将当前房价不能、不会“大跌”演绎成暗保高房价的理由,这都是对楼市新政的严重误读。(新华社供《长三角》专稿) 《华东新闻》 (2005年06月15日 第七版) |