百年前，上海租界的地产风云(吴越钩沉)

　　旧上海地产界的代表人物———哈同

　　说起旧上海的房地产业，不能不说到哈同，这个名字，老上海人几乎是无人不知无人不晓。且不论以他本人命名的哈同路（铜仁路）、他的私宅爱俪园（哈同花园），就连曾让上海威名远扬的南京路，也与他有着一段难以言说的姻缘。

　　光绪十年（1884）中法战争爆发，其时为老沙逊洋行地产部经理的哈同，凭借着犹太人特有的商业敏锐及10年间勤俭生活的积蓄，乘上海房地产受战事影响价格猛跌之机，倾囊而出，以低价购进南京路从外滩到西藏路一带的大量房产。不久，中法战事结束，南京路一带房产价格猛增，哈同大

　　获全胜。随后，哈同的个人资产在经营房地产中迅速飙升。到了20世纪30年代，他在南京路房地产的数量已经超过他的老东家沙逊。当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里、慈庆里、慈顺里，都曾是哈同的产业。民间流传着这样的歌谣：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”这是说当年哈同为使其南京路一带的房产迅速增值，不惜斥资60多万两白银在南京路铺设铁黎木，以改善交通状况。

　　租界外的西郊大多为权贵豪宅

　　旧日的上海是一个三方政权统理分治的区域：上海县城与后来发展起来的苏州河以北地区是混乱、嘈杂的华界，公共租界占据着苏州河入黄浦江的河口地带，法租界横亘于公共租界与上海县城之间。相对于当时时常发生骚乱、居民生命财产难以保障的华界地区，上海的租界倒成了相对安全而有秩序的独立岛屿。因此，上个世纪初期，上海的普通居民大多住在租界内，只有有钱、有权阶层才有能力支付界外居住的交通与保安成本。所以，当时在界外西郊的住宅多为权贵豪宅：如哈同于1904年起在涌泉路（今南京西路）建造的爱俪园；1905年法公董局某公董在今汾阳路上修建的私宅和同一年英商太古洋行大班修建的住宅（兴国宾馆1号楼）等。显然，在界外郊区居住，不仅仅意味着精美的豪宅与阔大的花园，更意味着超乎寻常的支出。因此，对于一般的上海精英阶层来讲，此时还无法凭借一己之力在租界之外获得安全而便利的居住空间。

　　越界筑路带动房地产业蓬勃兴旺

　　上海租界内房地产业的兴盛，令房捐不断增加，使租界当局有足够的余力发展租界内的公共基础建设，并因此又吸引了大量资金的持续注入，形成了租界内经济的良性循环。受到这种经济发展模式的启发，同时在因人口增长导致的结构性土地压力不断加强下，为了保障并扩大房捐税收的来源，致力于市场良好地运行，越界筑路就成为当时租界当局在保护、改善居住空间的幌子下，堂而皇之扩大其区域操控权的重要方式。

　　所谓“越界筑路”，就是在租界范围之外铺设道路沟渠、架筑桥梁、牵引水电瓦斯、安设巡捕房。由于越界筑路带来了公共交通及地方治安等诸多便利，沿途的房地产业蓬勃兴旺，上海的城市空间因此由传统的中心区域———外滩地区不断向西、向北扩张。毫不夸张地说，远离当时市中心区域的静安寺及徐家汇等地，之所以能成为后来新兴中产阶级的城郊住宅区，正是越界筑路的后果。

　　1908年，租界当局正式开通一条从公共租界西区的愚园路起，经赫德路、爱文义路、卡德路、静安寺路，东向终止于外滩的上海总会的电车路线，贯穿了租界最核心的金融商业中心与当时最偏僻的西郊。这条交通线的开通，意味着从此上海西区不再是荒僻的远郊，而是城市精英的乐土。这样看来，20世纪30年代后大量中产阶级城郊住宅形式的新式里弄与公寓、洋房在这一地区的集中亮相，实属历史的必然。

　　《华东新闻》 (2005年06月15日 第十版)