要大力推行小户型低造价住房——学习新加坡让80％居民买得起房的住宅政策有感(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月15日06:20 河南报业网-大河报

【编者】

　　当前，中央正对房地产市场进行数年以来最全方位的宏观调控。让更多的普通百姓——尤其中低收入群体——住　上房、住上好房无疑是此次调控众多目标中最首要的一个，这正是“以人为本”、“创建和谐社会”的具体重要举措。如何实现这一目标也成为当前人们热议的话题。近日，中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华先生给本报发来专稿，原题为《要大力推行小户型低造价住房——学习新加坡让80％居民买得起房的住宅政策有感》。现予以全文刊登，以飨读者。

　　一、基本经验

　　新加坡是“二战”后才独立的国家，当时的经济实力相当弱，面对广大居民住房难的问题，除了抓好国民经济持续发展这个根本外，还采取了以下有效的措施:

　　(一)新加坡由政府统一建设政府组屋供应给广大居民，并坚持小户型和低房价(注:国外的房价是按套计算的，因而控制户型就能在较大程度上控制房价)。小户型和低房价的标准，是以绝大多数居民买得起组屋为度。新加坡在上世纪五六十年代建设的组屋，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平方米(从40多平方米到70平方米为主)的小户型组屋。进入八九十年代，经济发展了，人均国内生产总值超过1万美元了，新建组屋的户型和房价也逐步有所提高。其中，1998年曾经建设过少量(1000多套)每套145平方米的组屋。这时他们又进行研究，认为面对人多地少的国情，以及保证大多数居民买得起组屋，不宜过多地扩大户型，因而以后又降了下来。例如，2002年新建组屋每套为85－125平方米，其中每套85－99平方米户型的占70％左右，每套100－125平方米户型的占30％左右，而且迄今也维持较小户型的标准。125平方米的住宅售价30多万新元。由于新加坡住房供应已接近“饱和”，近些年每年新建组屋在5000套左右，占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房(一般是卖掉自己现有住房与买新房同步进行)，其他的居民则购买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，加上公积金增加的购买力，以及卖掉旧房买大一些的旧房或新房，就保证占80％的居民购买了组屋居住。目前新加坡拥有的新的和老的组屋，除极少数145平方米户型外，其余为40多平方米至125平方米户型。可以说，是一个从国情出发坚持小户型住房卓有成效的国家。

　　(二)有效而全面地推行了公积金制度，由雇主和雇员分别按雇员工资收入的一定比例逐月交纳。新加坡的公积金包括养老、住房、医疗、保险、教育等用途，目前交纳率为各10％，最高的1984年曾达到各为13％和12％。由于居民买房可以较多地使用公积金，故能适度提高居民的购房能力。

　　(三)政府规定，有房的居民不能购买组屋，但可以卖掉现有住房另买大一些或新的组屋；无房居民可以买一套组屋，如在居住5年之内出售要交较高的税。

　　(四)居民购买组屋实行抵押贷款支持，并实行免税优惠。

　　(五)新加坡特别富有的居民约占总户数的3％，政府专门拨出一块地为他们建富人住宅。在建房时收很高的土地出让金，建成入住后每年要收较高的物业税。

　　(六)80％的居民购买了组屋，加上3％的富翁购买了富人住宅，剩下17％买不起组屋的居民就比较好办了。新加坡把他们分为困难户和特困户，大约各占8.5％，并采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是:对困难户，通过政府补贴，让每户购买一套60－70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给每套旧的42平方米左右的廉租屋，每月只象征性地收十几新元房租。解决了困难户和特困户的问题，就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

　　(七)新加坡对上世纪五六十年代，以及一部分在70年代建设的60－70平方米的组屋，采取了3种处理办法。一是将一部分还能长时间使用的住房通过政府补贴卖给困难户；二是将另一部分还能长时间使用的住房通过改造使之变成每套78平方米或稍大一点的住房，以适应逐步提高居住水平的需要；三是将一些不能再长期使用或地段好的住房拆掉，建设每套85－125平方米的新房。

　　二、几点体会

　　(一)坚持小户型低房价，加上公积金，是新加坡解决住房问题的主要经验。公积金有社会保障内容，小户型低房价不能算是直接的住房社会保障，但两者加起来却是全面实现住房社会保障的“最佳组合”。过去我们在介绍和学习新加坡经验时，只介绍和学习公积金经验，没有介绍和学习小户型低房价经验，而这一经验特别重要，这是十分遗憾和令人内疚的遗漏。因而建议，在我国的住房政策中，增加一条“坚持以供应小户型低房价住宅为主”的内容，因为它对于我国解决好全体居民的住房问题，具有十分重要的意义。

　　(二)新加坡在过去经济困难时坚持小户型低房价，人们容易理解。后来经济发展了，到2004年新加坡人均国内生产总值达到2.5万美元。在这时他们仍然坚持供应较小的住宅户型，十分难能可贵。因为他们认识到，在富起来以后坚持供应较小户型住宅，从人多地少的国情出发，对国计民生仍然会产生重大作用和具有重要意义。

　　(三)我国2004年人均国内生产总值只有1100美元，只占新加坡的1/20左右，加上地少人多，按理更应该坚持小户型低房价。但是近些年来，有些城市建设大户型住宅成风，有些城市的房价涨到惊人的高度。毋庸讳言，这是造成广大居民购房难的一条重要原因。因此，大力调控房价，努力增加小户型低造价住房的供应比重，确系当务之急。

　　(四)在我国大力实施以供应小户型住宅为主的政策，有以下重要意义和作用:1.有利于在住宅建设上更好地贯彻建设节约型社会的方针，发扬艰苦奋斗的作风。2.能够在住宅问题上贯彻以人为本的方针，更好地解决中低收入者的住房问题，从而带动解决困难户和特困户的住房问题。3.可以从根本上解决住房供应的结构性矛盾。4.在同等容积率的条件下，150平方米以上户型住宅比70－80平方米户型住宅占地多一倍。而许多几百平方米、上千平方米户型的豪宅是低层的，占地更多。我国人口众多，每年的住宅建设量巨大，坚持供应以小户型住宅为主的政策，可以节约大量宝贵的土地。住宅面积大，供热和制冷的能耗也相应增大，因而大力推行小户型住宅，还会使推行“节能省地型住宅”具有最大的广度。5.在房屋拆迁中，居民往往要求按现有的高房价进行评估补偿，从而增大了磋商时间和拆迁难度。在大幅度增加小户型低房价住宅比重后，就会相应地降低难度。

　　(五)新加坡对占地较多和造价高的富人住宅收取高额土地出让金和物业税，符合社会公平。建议我国也考虑采取类似的税收政策。

　　(六)这些年来有些城市大量建设大户型高造价住房，搅乱了人们的思想。例如，有的开发商就误认为他们建房是为有钱人服务的。而新加坡的开发商则认为，除了3％的富人住宅外，他们主要是开发建设组屋，一是供应占总数80％的居民居住；二是从组屋中选出一批60－70平方米的旧住房，加上补贴，供应占总数8.5％的困难户居住；三是从组屋中选出一批40多平方米的旧住房，作为廉租屋，用特低租金租给占总数8.5％的特困户居住。因此，他们建房主要是为全体居民解决住房问题服务的。谁都应该懂得，我国是社会主义国家，我国的房地产商更应该为全体居民解决住房问题服务。当然，在一定程度上要看我们是否实行以小户型为主的住宅政策。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华

　　责任编辑：李胜利