商业巨无霸　暗藏3软肋

　　本报记者／姜岩

　　近日，东莞经贸局传来消息，说国家商务部调查组将在7月正式进入东莞调查商业地产项目，目前，商务部已向东莞市经贸部门下发通知，要求有关部门先行摸底。对下一步将采取何种措施，东莞经贸部门的负责人表示不得而知，一切要等调查结果出来后，才能定分晓。

　　对此，东莞商业地产开发商纷纷表示：此调查不会对项目进程带来任何影响，但国家将采取什么政策就很难说。从记者了解的情况看，不管此项调查影响如何，目前东莞商业地产经营状况已经暴露出不少问题，其中3大软肋已成硬伤。

　　软肋1

　　购物中心守业最难

　　上周日，世博广场主力百货商家海雅百货拉开了试营业的大幕，这是今年以来，继天虹商场在愉景威尼斯、铜锣湾百货在华南MALL、OLE时尚生活馆在君豪后，又一商业地产项目中的主力商家开业。

　　对于东莞的商业地产项目，连没有上过学的东莞老妈妈都能随便叫上四五家，大体量的商业项目更成为全国瞩目的对象。第一国际、华南MALL、地王广场等开发两年来，大动作频频，确实吸引了不少投资者的目光。

　　如果说，2003年是东莞商业地产大兴土木、大发展之年的话，那么去年东莞的商业地产则进入了苦练内功期，“招商”成为去年商业地产项目提及最多的关键词；进入今年，眼看一个个靓丽的项目竣工，大型商业地产的开业期也日渐逼近。而从开业的那天起，这些商业项目也就进入了更为艰难的阶段——守业期。东莞三员盈晖投资发展有限公司副总裁童锐曾说，华南MALL的成功，关键不在前期而在守业期。

　　在采访中，很多资深的商业人士都表示：要建起一个购物中心不难，工程建设是可以预期控制的，本身的投资也是相对固定的，而到后期，要养活这个商业中心，所花费的财力物力才是最大的投资。广州天河城经过几次易主，历经7年才将这个卖场做旺做活，由此看来，守业期对地产商的资金链将是一个相当大的考验。目前，东莞这些商业地产中谁能够经受住考验还不得而知，可以知道的是，那将是一个漫长而痛苦的过程。

　　软肋2

　　平衡三角关系成关键

　　从量上说，东莞商业地产开发量之大已经是不争的事实，而这个“量”是合理还是不合理，将成为东莞商业地产成或败的重要因素。资深业界人士、原东莞商业中心发展有限公司商业部经理杨丽说，东莞目前商业地产的开发量已经超过200万平方米。这个“量”合理不合理要看三方面：一是消费者的消费习惯，二是商家的经营能力，三是发展商的协调、经营、管理实力。三者关系一旦不平衡，说得严重些就会导致项目的失败。这其中发展商的管理手段起决定性的作用

　　在东莞，这三方面的压力确实都不小。据了解，东莞的商业项目还是以发展商自主经营为主体，华南MALL自主经营部分达到了88％，第一国际达到了80％，而地王广场也有60％。发展商在招商、规划、营销等问题上都要全盘考虑，因此，发展商的经营压力可想而知。

　　目前，东莞人的消费习惯还是沿袭着原有习惯，在城区的消费者仍然喜欢去西正路、新芬路以及花园路等街道，虽然今年连续开业的商场让不少市民也有了进购物中心购物的意识，但这样的消费者毕竟还少。究其原因，首先是这些购物中心还没有开发完毕，设施并不齐全；其次，商家的招商与市民的期望值相比有着明显的落差。习惯在广州和深圳购物的杨小姐告诉记者，每有一个商场开业，她就会和一帮女性朋友前去“大出血”一次，可是每次都失望而归。她说，就服装的品牌而言，自己喜欢的品牌像“慕丝”、“CK”等一直没有引进，要买还是要到深广两地。这对她的购买习惯没有起到本质的变化。

　　软肋3

　　招商存在天生缺陷

　　假设要让杨小姐们留在东莞购物，首先，东莞这些商业地产的发展商招募到的商家要具备一定的档次。可不论是一次招商还是二次招商，发展商在招商上都遇到了一道天然屏障。

　　“东莞是个非常有钱、经济相当发达的城市。”这是人们对东莞最为普遍的一句评论。可对国内外一线的品牌商家来说，单是这句话还不足以吸引他们前来东莞发展。

　　早前，东莞某商业地产项目对开在深圳万象城的台湾REEL百货进行过接洽，结果被对方告之，REEL百货目前不会考虑去东莞这种二线城市，他们的目标是北京、上海这样的大城市。同样的事情也陆续发生在太平洋、百盛这样的一线百货商家的身上，他们不是对钱没兴趣，而是像这样的一线百货商家对自己的发展有着相当严谨的战略战术。目前，全国很多一线城市市场还没有开发，自然也不会急于在东莞寻求发展。

　　事情就是这样一环套一环，好的品牌(不管是化妆品还是服装)大多都会选择知名的百货商家进行合作，强强联合，这是市场定律也是事物发展的规律，那么次一点的商场招来的自然是次一些的品牌。如此，像杨小姐这样的消费者，想在东莞买大品牌的衣服短时间内是无法实现了。

　　当然，在先天并无优势的情况下，如果能下苦功在经营管理等方面去弥补的话，在市场经过洗牌逐渐成熟之后，有一些稳定基础百货确立起来后，就会有一流的百货商家纷至沓来，好品牌甚至世界名牌进入东莞也就有可能了。

　　新闻背景

　　商务部多指标调查商业地产

　　上周，商务部正式宣布将专项调查全国各地的大型商业地产，这是商务部首次针对大型商业地产开发而展开的调查行动。据了解，首批调查的地区是广东、广西、福建、上海、江苏、浙江、成都和重庆等省市。调查内容包括各地商业网点总面积及人均商业面积；各地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模(含批发市场、物流中心)；各地大型商业设施建设和运营情况以及各地商业物业的空置率情况和商业设施建设资金情况等。

　　在摸底调查完成后，商务部将发布商业地产投资导向，披露各地区的投资回报率和风险情况，用这些市场指标对企业投资进行引导。

　　记者手记

　　等待蝴蝶展翅飞翔

　　说到商业地产的洗牌，很多人可能认为为时尚早，但是从几家开业的商业地产项目看，其经营状况和开业造势时相比明显有着一定差距。单从目前各商家公布的招商情况看，情况也不那么乐观。

　　不说招商的质量如何。单讲这个200万平方米的面积已经是个很吓人的数字了。这么多商业地产项目一股脑儿全在今明两年开业，激烈竞争的同时，一定会有一些不符合市场规律的东西被淘汰。相反，遵循市场规律的将保留下来。经过淘汰—保留—再淘汰—再保留，很多业态或者说模式就被市场这只无形大手洗了牌。

　　当然，洗牌本身是一件非常痛苦的事情，就跟商业地产的守业期一样，痛苦、煎熬甚至蜕变。正如美丽的蝴蝶一样，没有毛毛虫的痛苦作茧，哪来那么一双羡煞旁人的翅膀。同样，从市场发展的角度看，有商家曾预言，这场洗牌在两年内一定会来，而且还会来得很猛烈。正是这场洗牌，对建立一个更完善的商业市场环境起到积极的作用。我们等待蝴蝶破茧而出，展翅飞翔。

　　图：

　　近一两年来，东莞大规模的商业地产项目接二连三地开业。如何养好这些巨无霸，才是最考功力的。　资料图片