下月起房价指数"指导"你买房　价格统计法7月"变革"

　　市房地产交易中心最近在网站上发布：2005年5月份，我市商品住房销售并登记43套，平均价格5495元／平方米，同比（比2004年5月份）增长16.06％，环比（比2005年4月份）增长16.03％。其中更值得一提的是，李沧区的房价上涨迅猛，同比增长了83.49％，环比增长27.96％。

　　二手房方面，2005年5月，我市二手住房成交登记3412套，平均价格4006元／平方米，同比增长15.24％，环比增长2.52％；交易量同比增长34.65％，环比增长33.18％。

　　在国八条、新八条相继出台，全国房地产市场一片清冷的大背景下，我市房价的逆市上涨显得格外引人注目。是什么原因造成我市房价的大幅上涨？这个价格对市民购房又有什么指导意义呢？

　　李沧房价拉高平均房价从商品住房的统计情报可以看出，5月份，我市商品住房总计成交登记的房源不过43套，其中李沧区就占了22套，超过总量的一半。而李沧区的房价近两年来一直处在高速增长状态，这必然拉高我市平均房价的增长幅度。

　　同时，与2004年5月或2005年4月相比，市南、市北、四方三区高价房的比例都明显增加，这更进一步抬高了全市的平均房价。这点从全市房价折线图上也能得到印证———市内四区均价折线与李沧区均价折线态势接近。

　　【业内分析】对于李沧区房价上涨较快的原因，业内人士普遍认为，我市南北差距的缩小和李沧中央居住区的规划建设，让越来越多的市民选择到李沧置业，而当地便利的生活设施和齐全的生活配套、浓厚的商业氛围，都在很大程度上推动着当地房价的上涨。李沧的居住价值正在被挖掘出来，房价与市南、市北相比又存在较大差距，“补长”是一个必然选择。

　　房价下跌属于个别现象市北、四方两区的房价略有回调，比4月份分别下降了5.19％和4.45％。

　　【业内分析】对市北、四方两区房价的下跌，业内人士认为，由于这两个区域分别只有2套和5套商品房成交，总计才占总成交量的16.28％。统计样本太“小”，无法反映出市场的真实状况，因此不具有可比性。这一数字对市民购房没有指导意义，如果市民就此认为我市房价出现下跌，显然有失偏颇。

　　例如，某楼盘上个月卖出一套三楼的房子，单价5000元／平方米，这个月卖出一套一楼的房子，单价4800元／平方米。如果我们据此得出结论“该楼盘价格跌了200元”，显然是错误的。

　　但这也从一定程度上反映出，5月份这两个区的可供商品房数量偏少，市民选择的空间小；另外，确实有很多市民在持币观望，影响到商品住房的总成交量。

　　二手房房价与成交量增幅均回落2005年5月份，我市二手住房成交登记3412套，较2004年5月份同比增长34.65％，较2005年4月份环比增长33.18％；二手住房登记成交的均价为4006元／平方米，比4月份的3908元／平方米上涨98元／平方米，幅度为2.52％，比去年5月份上涨529元／平方米，幅度达15.24％。

　　【业内分析】从以上数字可以看出，5月份我市二手房的价格涨幅已明显回落，但成交量仍在增长。这表明政府一系列调控房价的政策已开始显现效力。由于从6月份开始2年内交易的房产要多缴税，很多炒房者急着在6月1日前将手上的房子售出，这直接导致市场上的二手房数量增多，价格也不像以前那样坚挺。

　　业内人士分析认为，二手房的成交量大，统计样本多，比较真实地反映了在一系列调控政策下我市房价的变化情况。这一数字对今后的政府决策和市民购房，有一定的指导意义。

　　7月“变革” 价格统计方法

　　为政府决策和购房者买卖房屋提供参考“坐标”青岛城市社会经济调查队物价处的赵素欣处长认为，商品住房或二手住房的平均成交价格，对市民买卖房屋没有实质性的指导意义。

　　赵素欣认为，房屋平均价格，只是对某一时期房屋成交价格的反映，它能反映出房屋价格在一段时期内的

　　价格变动情况，对政府掌握市场行情或今后的决策具有一定的参考价值。但对购房者来说，这一数字并不能作为判断价格是升还是降的依据。因为这个价格是全市的平均价格，而不是针对某个具体楼盘。

　　建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾也承认，结构的不合理，中低价位商品房的比重太低，是平均房价过高的一个重要原因。政府需要改进价格的统计和分析办法。现在不仅存在平均数掩盖结构问题的情况，还有数据滞后的问题。

　　为此，我市统计部门采取了价格指数统计方法，即针对具体的楼盘来计算价格的变动情况。如某楼盘上个月卖出一套三楼的房子，这个月则仍要以其三楼的价格为样本，比较其变动情况，然后再加权平均，计算出全市的房价变动情况。这样的统计数字，能够更准确地反映出房价的变动情况，对市民买卖房屋更有指导意义。

　　但这种统计报表，以前每季度才公布一次。从7月份起，我市将改季报为月报，即每月向市民公报一次，同时将调查范围扩大到市内七区，以全面、准确地把握房价变动情况，为政府决策和购房者买卖房屋提供参考“坐标”。

　　责任编辑：邱雁