投资产权式酒店应多些理性

　　本报记者　王小润

　　被社会关注的北京金色假日酒店极少数投资者与经营者的纠纷,由于北京市、延庆县两级法院的判决,日前画上了句号。投资酒店的业主与酒店经营者本是“利益共享,风险同担”的合作伙伴,为何会产生纠纷

　　要投资就会有风险

　　所谓产权式酒店,就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施产权,即每一个客房都各有独立的产权,投资人一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营以分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在欧美国家,这一模式经过数十年发展,已被社会广泛接受。

　　据专家介绍,我国的产权式酒店10年前发源于海南,由于其对旅游业尤其是贫困地区的巨大拉动作用,得到多方的支持。目前全国的产权式酒店项目已发展到200多个,北京及周边地区已有六七个,由北京金三元新世纪投资有限责任公司和北京金都恒基房地产开发有限公司联合兴建的“金色假日”就是其中一员。

　　金色假日酒店紧邻八达岭旅游风景区和有“塞外小漓江”之称的龙庆峡。当年这里宾馆较少,每逢节假日和黄金周,即便房价上涨30%,也满足不了需要。建设之初,受先进的投资理念和较丰厚的预期回报驱使,投资购房者十分踊跃。2003年4月开业前试营业期间,生意也十分火爆。但正式开业后,遭遇了“非典”,接着又赶上八达岭高速公路严重堵车,然后就是连续的封路、修路。今年春节刚过,延庆县城又开始大面积修路,这些都给经营造成巨大困难。

　　据了解,金色假日酒店管理者与半数业主签订了固定的10%回报的委托经营协议,也有一些业主与酒店签订了“按酒店实际收入进行分配”的浮动收益的协议。根据协议,至2004年底,酒店已为业主支付回报总款项约940万元,再加上为业主垫付银行按揭款约294万元,已实际支付业主回报达1234万元,尚欠业主回报约100万元。

　　从雾里看花到理性投资

　　此次金色假日酒店纠纷,专家认为,深层次原因在于产业发展现状。

　　产权式酒店模式可以让房地产商回笼资金,扩大经营规模,分散经营风险,并借助国际酒店网络实现盈利;可以让酒店业开辟新的直接融资渠道,滚动发展;对投资者来说风险小、回报稳定。但是,产权式酒店毕竟处于初级阶段,不可避免地产生一些缺陷如价格偏高。目前国内产权酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算,国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言,显然还是奢侈品。再如市场无序。一些产权酒店开发商盲目跟进,项目仓促上马,资金实力不足,以至工程进度和后期配套服务跟不上。

　　专家最关注的是缺乏规范问题。北京市道可特律师事务所主任律师刘光超认为,目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定,也没有出台针对产权酒店的法律法规,产权式酒店属于商业还是住宅,谁有权开发,国家如何有效监管,谁又有权经营,投资者的回报如何计算,双方利益如何保障,目前都没有定论。这往往使投资者产生“雾里看花”之感,暂时达不到投资期望值,便对投资失去信心。同时,也影响了产权式酒店产业的健康持续发展。

　　在这种情况下,专家特别提醒投资产权式酒店要更多一些理性,注意事先减弱、化解投资风险。另外,由于是长期投资,酒店从开业到正常营业直至盈利要有一个过程,对此要有心理准备。