南京市房产局长昨日解读当前楼市(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月17日09:27 扬子晚报

　　中央调控房价的“国八条”以及南京版的楼市新政已经运行半个多月了，南京房地产市场的走势究竟如何？房价在宏观调控的强硬政策下是否会大起大落？昨日，南京市房产局长陆春林组织相关媒体召开了房地产发展形势新闻通报会，就市民普遍关心的话题答疑解惑。

　　陆局长介绍说，6月份以来，国务院先后派出4个检查组赴8个省市检查宏观调控措施落实情况。对于此次调控政策的目的，中央有关人士再次强调了楼市新政的三个关键点：第一，限制房价过快增长，关键是要稳定住房价格，各地要把握好力度，防止房价大起大落；第二，调整供给结构向广大中低收入阶层倾斜，为其提供中低价位的中小户型住房；第三，遏制投机行为，加强房地产信贷和税收管理，采取税收手段防范炒房行为哄抬房价，但同时要对消费者的合理购房需求予以保持和支持。因此，中央调控房价的核心是“稳定房价”，如果房地产市场出现大起和大落，中央要追究地方政府的责任。陆局长表示，有些市民指望通过调控使得房价下跌的愿望是不切实际的，中央相关负责同志曾说过“房价不能落，涨幅不能猛”的“十字方针”，这是因为房价的大跌对任何一方都不会有好处。房地产业是国民经济的支柱产业，涉及到70多个相关产业。房价的大落对开发企业不利，对老百姓也没有好处。目前南京市住房自有率已经达到80％，一旦房价下落许多家庭便会出现负资产，或者资产大幅缩水，更会对金融安全带来威胁。

　　6月16日至19日，常州市举办住宅产品交易会。这是一次与住宅相关的产业产品以及配套服务的综合性住宅产品交易会。共有36家开发商、51家中介机构参展，可供销售的楼盘达23个，可供销售的住宅面积达97.85万平方米。图为市民兴致勃勃地听着推销员介绍楼盘。胡平　摄

　　南京房价不会大涨大跌

　　陆局长指出，南京市的情况与全国其他地方有所不同。针对2003年出现的阶段性房价上涨较快问题，南京市已经先后出台了十个方面的调控措施，如实施“一城三区”城市发展战略，全面实施“三房工程”解决中低收入家庭住房问题，同时适度控制拆迁规模，并于去年4月在全国率先颁布“禁炒令”，开通“网上房地产”等等。这些措施使得商品住房供不应求的局面得以缓解，供应结构也逐步优化。据统计，2004年前5个月，南京市商品住房均价月均上涨1.66%，而后7个月月均上涨仅0.62%；今年一季度同比上涨9%，15月的同比涨幅回落到8.5%。这些数据反映出南京市房价上涨的趋势逐渐缓和，因此房价并不具备大涨的条件。

　　至于房价是否会大跌，陆局长也表示条件同样不具备。他介绍说，当房地产市场供小于求时，商品房价格主要由供求关系来决定，也就是说由市场决定价格；当供大于求时，商品房价格则主要由成本决定。目前南京市商品住宅供销比为1.22：1，呈现出供略大于求的市场格局，因而房价受成本的影响比较大。由于土地的稀缺性，土地出让价格的上扬将提高商品房的成本，拆迁补偿款也是房价的重要组成部分，此外，许多新建商品住房的环境投资、建安成本都在加大。在各项成本不降的前提下，南京房价大跌的可能性也就不大了。

　　记者从房产局产权市场处了解到，自5月11日中央楼市新政出台后，南京商品住房的契约登记在短期内有所上升，但政策正式实施后交易一直保持平稳，6月上旬全市日均成交商品住宅112套，与前4个月的日成交量基本持平。此外抽样调查也显示，二手房挂牌价格也没有出现明显下降的趋势。本版图文马祚波

　　住房供应建立四大层次

　　确保“居者有其屋”

　　陆局长还介绍了目前南京住房供应结构里的四个层次：一，对最低收入住房困难家庭，采取租金减免、实物配租等方式由政府提供满足其基本生活需要的住房保障；二，对低收入住房家庭，由政府建设供应价格相对低廉的经济适用房住房解决住房困难；三、对中等收入家庭，通过住房分配货币化等政策改善住房条件；四、高收入家庭则可以通过市场购买商品房提高住房质量。

　　据了解，自2002年以来南京市共建设经济适用房257.9万平方米，共计29405套。未来还建设中低价商品房92万平方米，储备廉租房1000套，这些都为中低收入家庭解决了后顾之忧。今后，南京市将增加普通商品住房、中低价房和经济适用住房的建设用地供应量。今年计划继续建设120万平方米经济适用房和50万平方米中低价商品房，并按需求建设储备一批廉租房。今后两年内“三房”的年竣工量不低于200万平方米。

　　加大供销结构调控力度

　　中低价中小户型将达60％

　　陆局长回顾说，经过近两年来的调控，目前南京市的住宅供销结构正在趋于合理。

　　早在2003年南京市便采取了多项措施稳定市场。当年南京市商品房供不应求的矛盾比较突出。全市供销比为0.8：1，市场上的房源明显不足，因此出现了排队买房、抢购，甚至有钱也买不到房的奇怪现象。尔后到了2004年，供销比调整到了1.27：1，全年商品房累计上市1025万平方米，实现预销售808万平方米。在住房供应结构方面，2004年全市单价在每平方米4000元以下、4000元—6000元、6000元以上的供应量分别占总量的48%%、35%和17%，中低价位商品住宅占了主体。从户型结构上看，去年住房供应套均面积、销售套均面积分别较2003年缩小10平方米和8平方米。

　　陆局长指出，在本次宏观调控中，继续调整住房供应结构将成为重中之重。从总体规划上看，将根据南京房地产市场的实际需求情况，合理制定今后两年普通商品房、中低价房和经济适用房的建设计划，同时要完善新开发小区的交通和生活服务基础设施配套。具体措施包括普通商品住房中小户型的总体比例一般要达到60％左右。此外中低价位的普通商品住房供应比例也要达到60％左右。

　　售房个税决不“带头”征

　　新政以来营业税一笔未征

　　在通报会上，涉房税收成为众人最为关心的话题。陆局长表示在此次调控政策上，南京采取了有保有压的方式。“保”主要体现在政府对普通居民的改善性住房需求继续给予支持，对居民自住普通商品房的优惠政策也没有任何改变。“压”则体现在通过采取调整税收等一系列政策，遏制投机性需求、抑制投资性需求。中央七部门颁布的“国八条”中，则重新确定了享受优惠政策的普通住房标准并恢复征收营业税。而在国家税务总局、财政部以及建设部等部门制定的实施细则中，均没有提及要采用其他的税收政策。

　　关于个人所得税是否要收取的话题，近期房地产市场上的传言“沸沸扬扬”。陆局长在会上郑重宣布：南京市将与其他城市保持一致，其他城市不征收的税，南京也不会征收。据了解，目前全国大多数城市均没有开征，因此南京将采取“不冒进”的策略，决不带头收个人所得税。不过一旦大多数城市开始征收，而且反映出并不阻碍楼市的健康发展时，南京才会根据实际情况考虑是否征收。至于房改房上市的政策问题，陆局长则表示这是一个全国性的话题，在国家有关部门出台新的政策之前，房改房上市将继续享受优惠，以前什么政策，现在还是“原封不动”地保留，不会按照买卖房产差额征收营业税，请广大市民放心。

　　会上，记者还了解到一个有趣的现象，房产局有关人士表示新政后，二手房交易的营业税到目前为止连一笔都没有收到，此举表明调控措施确实收到了实际效果。根据楼市新政的相关规定，6月1日起对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年交易的免征营业税；个人购买非普通住房超过2年转手交易的，将对盈利部分征收营业税。这项规定的出台对于投机炒房者来说打击较大，5.5%的税率使得他们几乎无利可图，所以纷纷将手中的房源转售为租，变短期投机为长期投资，因此新政半个月以来没有征收到一笔营业税也属情理之中了。（来源：扬子晚报）