小区物管面临真空，咋办？

　　原公司合同过期，新公司没有选定，业主大会达不到法定人数无法表决

　　小区物管面临真空，咋办？

　　唐梦　黄薇　洪俊武

　　这两三个月，佛山市倚翠园小区热闹非凡，由于小区业主意见不一和业主委员会的内部分歧，原小区物管公司绿茵物管公司的去留问题拖了3个月仍悬而未决。按照合同，绿茵物业公司今年4月30日到期，如果不续约，完全可以退出，但该小区业主委员会尚未寻到新的物业公司，如果该公司退出将导致小区无物业管理。安全、卫生等出现问题谁负责？为此，笔者日前进行了一番调查，看看问题究竟出在哪里？相关部门如何对待此事？法律法规有无明确规定？

　　“倚翠园”事件凸显物管困扰

　　谈到前段时间差点出现管理真空，绿茵物业管理公司经理林美玉大倒“苦水”：对于他们公司是否继续留用，小区业主内部存在两种不同的声音，一种认为合同期满后，应该重新招投标；另一种则认为绿茵物业公司不错，可继续留用，就这样一直拖到现在还没解决。4月底，为防止小区出现管理真空，绿茵物业公司本着对小区业主负责的原则，与业委会签订了一份为期3个月的顺延合同，希望顺延期内尽快通过业主大会表决去留。

　　据林经理介绍，她早在今年初就已将他们是否继续管理小区的书面材料交给了小区业主委员会，但到今年4月中旬，整整过了3个月，业主委员会都没给她一个明确答复。这期间业主委员会曾召开过小区业主大会，但因达不到法定人数，无法进行表决。

　　为了了解民意，绿茵物业公司在3月中旬，自己派工作人员挨家挨户发放征求意见书。该小区共250户，发出意见书226户(空置24户未发出)，所占小区总户数的90.2％。收回意见书198份，占79.2％，这其中由业主亲自签名同意留用绿茵公司的有192户，占76.8％，这一结果也得到了城南街派出所和绿景社区居委会盖章确认。也就是说，同意绿茵物业公司继续为业主提供服务的符合法定户数。但这个征询活动的主体资格问题却遭到部分业委会成员和少数业主的质疑，没能获得实施。

　　物管纠纷挑战《条例》实操

　　对业主在公用天台上乱搭乱建、养狗养猫，没有执法权的物管公司如何履行管理职能？毗邻墙体、楼板出现渗漏等问题，物管公司如何平衡各方的利益？开发商遗留下来的问题如何帮业主解决？……所有这些《物业管理条例》(以下简称《条例》)的可操作性、明晰性问题而引发的物管纠纷，令不少物管从业人员心力交瘁。

　　“在《条例》可操作性受到挑战的情况下，一个小区好不好操作就要看它是否团结了。”林美玉感慨地告诉记者，小区居民素质统一与否是决定小区能否团结的重要因素。林美玉说，他们公司管理的绿茵花苑和倚翠园，在同一地段、同期开发、规模及配套相似，但管理行为实施的过程和结果就完全不一样了。绿茵花苑的住户大部分都是公务员，业主素质较为统一，物管公司易与业主沟通，并互相理解，所以管理工作不难展开；而倚翠园小区由于业主素质参差不齐，再加上业委会个别成员对《条例》理解又含糊不清，误解纠纷由此产生。

　　“也许制定一个《小区公约》，并让它具有相应的法律地位的话，这些矛盾会更容易解决。”林美玉认为，现在虽然许多小区都有类似的小区内部条款，但这些条款只是道德的制约，在法律上却没有任何的效力，在解决实际纠纷时显得苍白无力。

　　此外，林美玉希望政府出台《物业管理条例》的执行细则，并由政府牵头、地方居委具体实施，业主委员会成员还应定期接受主管部门组织的相关政策法规的培训，以便在履行职责时更有信服力。

　　物管公司呼吁完善法规

　　物业管理行业生存情况究竟如何？《物业管理条例》可操作性有多强？针对这些问题，记者采访了康盛物业管理有限公司和百花广场物业管理有限公司的负责人。

　　康盛物业管理有限公司刘洁南副经理给记者算了一笔账：他们现在管理的怡景丽园小区，有电梯的楼层管理费为1元／平方米，没有电梯的0.6元／平方米，他们小区一、二期工程总建筑面积13万平方米，全部业主管理费收齐是95000元，但管理此小区每个月的实际开支超过13万元。“如果不算开发商补贴的话，我们只有到第3期工程楼盘全部售出，公司的收支才能出现平衡，第4期我们才有盈利。”刘洁南说。

　　百花广场物业管理有限公司董事总经理李可认为，光靠收取物业管理费，物业管理公司是很难生存的，因为物业管理是一个微利的行业，绝对不是一个赚快钱的行业。以他们公司管理的南海海关大楼为例，除去其他一切开支，他们每年只能从中赚到1万元左右。

　　“法律法规的健全、完善对我们物业管理行业的规范发展将会有大的推动作用。”刘洁南说：“不同的地方有不同的特点，不同的物业也有不同的特点，光靠一部《物业管理条例》能管得过来吗？”李可建议，国家应该对各物管根据自身特点制定的“公约”给予法律地位。

　　物管缺位令人思考

　　鉴于召开业主大会的困难，小区业主委员会在当地派出所和居委会的认可下，挨家挨户向小区业主进行征询。但由于业委会成员之间的沟通原因，此次征询活动最终流产。此时，部分业主误以为业委会已私自留用绿茵物管公司，而对业委会和物管公司产生了不满。最后，在当地派出所和居委会的协调下，小区业主重新进行了表决。最终，70％的业主同意继续留用绿茵物管公司。至此，闹得沸沸扬扬的“倚翠园事件”才告一段落。

　　据倚翠园业委会邓主任及赵先生反映，此前业委会为广大业主维权取得的成功，包括各类基金的落实到位及小区硬件的完善，既归功于业主的大力支持，又得益于业委会成员的齐心协力。但在这次事件上，他们却感到力不从心。作为业委会成员的邓主任和赵先生认为，如果业主们可以团结一致、互相理解，遵从少数服从多数的原则，很多问题将可以比较顺利地解决。

　　各方看法

　　房地产协会杨建华：

　　《条例》细节存在缺陷

　　记者：佛山物业管理发展的情况如何？

　　杨建华：佛山市有200多间物业管理公司，由于起步迟、起点低，各物业管理公司的水平参差不齐。相对深圳、上海等发达城市来说，佛山的物业管理费偏低，许多物业管理公司不得不降低管理成本来维持，从而导致服务质量下降。业主对物业管理公司服务质量下降不满，而不交物业管理费，这样就造成了恶性循环。

　　记者：对于《条例》你有什么样的看法？

　　杨建华：《条例》在大方向上给了我们物业管理行业以指引，但在许多细节方面可操作性却不强。而且《条例》对小区物业考虑得较多，但对一些商业物业考虑得较少。如果各物管根据自身情况制定一些具有法律效力的“公约”，情况相信会更好。

　　记者：协会为“公约”争取相应的法律地位了吗？

　　杨建华：针对“公约”的问题，协会已经向各物业管理公司发出咨询文件，只要各管理公司认为问题重要，我们协会就会将情况向政府相关部门反映、沟通。

　　佛山市公职律师事务所张弛：

　　行政部门监管缺乏依据

　　记者：众多行内人士对现行的《条例》的可操作性提出了质疑，法律界对此有怎样的理解呢？

　　张弛：现行《条例》还是为物业管理纠纷的解决和物业管理市场的规范提供了有效的法律依据，但其在可操作性方面的确存在一些缺陷。

　　首先，《条例》没有详细条文规定行政管理机构对物业管理公司监管问题。这样容易造成行政部门对物业管理公司进行管理时没有一个具体的依据。当物业管理公司出现违规行为，如果业主不及时举报，有关主管机关就不能主动行使其职能，不能及时发现并解决问题。

　　其次，业主大会的召集规定对于住户较多的小区不太现实，同时业委会选举产生办法规定得也较为笼统，给业主维权带来了极大的不便。而且物业管理公司的资质评定不够规范，令到大多数业主难以对投标的物业管理公司的综合素质进行一个准确的评价。

　　图：

　　小区物管如果出现真空，安全、卫生等出了问题谁负责？　杨凯　摄