自主合作建房催生“另类地产”

　　自主合作建房催生“另类地产”

　　有望成为房地产开发全新模式

　　“自建房”新闻追踪

　　5月17日广州合作建房网正式开通，6月16日，在短短的不足一个月时间之内，在广州合作建房网上注册的人数已高达300多人。虽然发起人一再宣称合作建房不会演变成房地产商，而且由于量能极小，暂时不会对整个市场产生影响，但从目前广州合作建房联盟迅猛发展的会员数量来看，可以想象，合作建房联盟并不仅仅会给广州房地产市场发展带来诸多的启迪，更有可能促成广州地产格局之变。

　　合作建房发展迅猛

　　“合作建房可以省下开发商15％—30％的利润、广告宣传销售推广费约5％、贷款利息约5％。倘若算上33％的企业所得税，那么合作建房节省的成本还更大。”虽然广州有不少业界人士甚至政府官员表示广州房地产开发利润率不高，合作建房无必要，但广州合作建房联盟发起人魏琨却表示，合作建房至少可以节省市场上相同档次商品房价格20％—40％的费用。更重要的是，魏琨强调，“独乐乐不如众乐乐”，发起合作建房并不是仅仅为了省钱，更重要的是寻找一种自己喜欢的生活方式和居住理想。众多志同道合者共同建造自己的房子，其带来的生活方式是购买普通商品房根本不可能体验到的。巨大的诱惑力促使广州合作建房迅猛兴起。

　　有关主管部门称，“广州个人合作建房的实施在政策上是没有任何障碍的。”相对于南京市政府有关官员的警告——“南京个人集资建房不能盲动”，以及长春有关方面大打预防针的做法——“个人集资建房这种新事物并不适合现在的长春”等等而言，广州个人合作建房的政策环境相对较为宽松。

　　正因此，虽然有政府官员强调：“广州的楼价比北京、上海理性，市民有买楼的承受力，以目前广州市场的房价水平来说，广州没有必要实行个人合作建房。”但起步较迟的广州个人合作建房却在极短的时间内迅猛发展起来。据悉，广州合作建房网在5月17日开通，6月1日，注册会员业已达到95人；6月9日，注册会员达到了138人，发帖量约1180篇，据称发展速度超过了国内其他城市。6月13日，魏琨见到记者时，兴奋地表示：“注册人数业已超过了300人；本月16日，在广州合作建房网上注册的人数超过了370人。更重要的是，广州合作建房联盟不仅发展迅速，而且有越来越迅猛之势。”

　　魏琨此前曾表示，合作建房理想的注册人数是300人或以上，如今这一目标业已实现，接下来的事情便是搭建班子组织管理。在接受记者采访时，魏琨极为自信地表示，广州合作建房半年之内必见真章。

　　战略转型不可避免

　　成立住房合作社或者成立股份公司，这是目前国内各地的个人合作建房采用的最主要模式。据悉，南京个人合作建房联盟已决定采用成立住宅合作社模式并已向相关部门提交了申请。上海最大的自建房组织——上海家圆网则决定采用公司化运作，并拟成立“上海家圆投资咨询有限公司”。而重庆更迅速地在今年2月份率先注册成立了中国首家专为集资合作建房者加工住房的房地产公司……

　　魏琨表示，广州合作建房也将采用合作社模式，因为根据1992年2月，国家有关部门联合发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，以及社会团体登记条例，居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。同时，成立有限责任公司有50人的人数限制，而住宅合作社一个成立条件是50人以上，这点比较适合合作建房。

　　然而，按规定成立合作社必须“挂靠”一个主管部门，合作建房联盟“挂靠”什么部门或单位呢？南京个人合作建房联盟发起人表示，如果合作社无法成行，他将尝试成立股份公司。而即使成立了合作社，最终也要实施公司化运作。因为公司化运作不会受到行政干预，不像协会、社团等可能与现行政策法规相抵触；同时，相对俱乐部等松散的形式而言，公司更能提高团队成员间的责任感。“成立公司更符合商业模式”——这正是上海合作建房联盟决定采用公司化运作的最主要原因。

　　从目前情况看，不管是成立住房合作社还是成立股份公司，又或者像北京的于凌罡“被开发商招安”那样最终走上了与开发商合作建房之路，个人合作建房最终还是要成立实体并实施公司化运作。魏琨接受记者采访时便明确表示，成立实体后，广州合作建房联盟也将采用一般房地产企业一样的运作模式进行开发建设：例如参加土地竞拍或购买现有土地，规划报建实施开发建设……这意味着个人合作建房战略转型终将不可避免。只要个人合作建房成功实现，中国房地产市场又将迎来一批以全新运作模式亮相的新型房地产开发商。

　　本报记者　黄博华