风雨飘摇中的房价不降神话 开发商的强心剂

　　一向“牛气冲天”的北京房地产开发商这次占了下风。在房产新政策出台前后，他们通过各种途径“唱涨”北京房地产，如今，失望的他们甚至有失风度，在“中美新市场经济论坛”上跟建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青打起了“口水战”。

　　难怪北京的房地产开发商会“恼羞成怒”，来自房地产中介机构的统计数字显示：6月1日国务院七部委房产新政策正式实施以来，登记委托购房的客户比5月同比下降了12.6%，这是自2000年以来降幅最大的一次；同时，国务院稳定房价检查组在河北、重庆、山东、北京等地检查中发现，税收房产新政策效果初显。以北京为例，3、4、5月份期房交易价格环比涨幅分别为17%、8%、0.51%；由此，“北京房价出现增速减缓”就是个不难得出的结论了。

　　难以想象的是，就在10天前，北京的房价还被形容为“四平八稳”；在北京市企业调查队最近的一次调查中，近七成北京开发商认为今年北京房价“仍将上涨”。他们的理由听起来也很充分：供求关系决定房价，土地价格成本推动价格上涨，奥运商机令市场预期较高从而带动市场发展。

　　这些话，如今看来却像是开发商给自己的“宽心丸”，甚至“强心剂”。

　　究竟多少是“真实的需求”

　　在6月13日的“中美新市场经济论坛”上，华远董事长任志强率先向建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青“发难”，他说，不明白为什么稳定房价也会成为近期地方官员的考核指标。他认为，房价下跌，不等于老百姓的居住条件能改善。

　　实际上，在北京房地产被指有泡沫之后，任志强多次表示“房地产泡沫说”是“胡说八道”。他的依据是，房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。“供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。”

　　在开发商们看来，需求旺盛的供求关系确是维系房价高涨的基础，但是，这一观点却遭到了业界不少专家的反对。国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师张晓玲显然就不认同，她对记者分析说：“那不是消费，是投资。他们肯定是怀着投机的心理做投资，是要挣钱的，这跟买房自己住完全不是一码事。我觉得，这种情况如果抑制不了的话，房价永远都会上涨。大家都看到了这种利润的空间嘛！”

　　著名经济学家茅于轼也对记者分析称：“我认为是有泡沫的。一个人买了好几套房，又不用，那个就是泡沫的一个表现，他们用来投机嘛。”

　　那么，投资购房的比例大概有多大呢？按照北京市发改委相关负责人此前的说法，购房投资的比例不超过“20%”。

　　建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾则于近日透露，北京商品房投资性购房比例达到17%；其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空着留待房价上涨以后再出售。

　　“北京有个山西炒房团，”谢家瑾甚至专门指出，“大家都知道温州炒房团，而山西炒房团在北京的能量也比较大。山西的一些小煤窑通过采煤赚了很多钱，这两年在北京等地投资炒房，既有投资，又有投机。”

　　温州炒房团的能量自然也忽视不得。2002年底棕榈泉开盘时，温州人王先生就掏出数百万元的首付款，买下总价值超过3000万元的12套公寓，每套面积都在120平方米以上。

　　很难想象，这样大手笔的购房也是“真实的需求”。

　　存量土地会逐步释放

　　开发商们给出的另一个房价上涨的理由，就是自2004年以来的紧缩“地根”政策。

　　供地少了，这是事实。根据北京市国土资源局5月13日公布的《北京市2005年度土地供应计划》，今年北京市计划供应土地6500公顷；而2004年北京供应土地为9498公顷。

　　将房价上涨直接归责于土地供应，在普通百姓看来似乎合情合理，但却遭到了专家们的反对。

　　“紧缩‘地根’，从供应量来说，对房地产市场没有什么影响。因为地产商手里囤积了不少土地，国有的土地储备机构也有很多土地，我觉得目前应该没有什么影响。”张晓玲向记者透露说。

　　这话没错，前不久，北京市发改委发布消息称：目前，北京市尚有14410公顷左右的建设用地用于房地产开发；按照2000年到2004年年均供地1051公顷计算，北京尚未开发的建设用地仍可满足10年以上的开发需求。

　　中国土地学会副秘书长邵捷传也提出，随着国家产业结构调整的深入，北京的土地潜存量会被逐步释放，生产效率较低的工业用地将在调整过程中被大量转移出来；而对房地产企业来说，这些地块往往是地段极佳的“抢手货”。她认为，首钢搬迁，就是一个现实的例子。

　　开发商还把地价上涨归为房价上涨的罪魁祸首，但在北京市国土资源局副局长张维看来，这是站不住脚的，“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。”他还援引上海与广州的例证指出，“上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”选稿:叶滨来源:第一财经日报(6月17日)作者:张刚东方网，未经授权禁止复制或建立镜像if (bg_color)tb1.style.backgroundColor =bg_color