《房屋买卖居间合同》出台 岛城房介终有正式"名分"

　　由市工商局与市国土资源和房屋管理局联合制定的《青岛市房屋买卖居间合同》和《青岛市房屋租赁居间合同》两个合同示范文本，近期将在全市范围内推广使用。

　　二手房买卖、租赁活动中的“媒人”———房屋中介公司首次被写进合同，并将作为合同一方当事人，与买卖双方共同签订该合同。这在很大程度上提高了二手房买卖、租赁的透明度，杜绝了房介“囤房”“吃差价”等现象的发生。

　　据市工商局合同管理处的任黎处长介绍，目前我市已有大大小小的房屋中介数千家，但从第一家中介公司出现到现在，岛城整个房屋中介行业一直处于无序竞争阶段，少数中介还存在现金收房、赚取差价等现象，侵害了买卖双方的合法权益，也扰乱了正常的交易秩序。

　　任黎处长认为，存在以上现象的原因，很大程度上是因为无法可依——目前我市还没有一本标准的二手房买卖合同。目前各房介公司使用的合同，有些是《商品房买卖合同》，其中根本没有提及房介，有些房介想找也找不到“名分”；有些小中介公司在交易前与买方或卖方签订看房协议或委托合同，但这些合同都是中介公司自行拟订或从同行那里借用来的，在内容上明显偏向自己，只约定买卖双方的违约责任，而对自己的违约责任却很少涉及，这就难免会损害消费者的利益。

　　即将推行的《居间合同》，除设定了买卖双方（或租赁双方）外，还设定了居间人作为合同的第三方“丙方”，使中介公司在做居间业务时取得了“名分”。同时，新的合同示范文本条款清晰，权利义务对等，体现了对当事人三方权利义务的保护，解决了消费者不会制定合同，对中介公司提供的合同又不认可的现状。

　　据了解，居间合同示范文本将在7月份开始推广，岛城部分规模较大的中介公司和“守合同重信用”企业将首先使用。届时，市民若需要可到江西路远洋船员学院印刷厂或各区市工商（分）局合同科购买。

　　名词解释：居间合同

　　根据《合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中，提供订立合同机会的一方称为居间人，给付报酬的一方称为委托人。

　　例如，市民张先生通过A中介出售自己的房屋，而市民于女士则在A中介登记寻找房源，通过A中介的斡旋、说合，最终于女士购买了张先生的房屋。在这个交易过程中，张先生和于女士都是委托人，A中介就是居间人。

　　居间人与委托代理人的区别在于：委托代理人有缔结合同的代理权，得代委托人订立合同；而居间人无代理权，不得代委托人订立合同。

　　居间合同3大看点中介有了“名份”

　　《商品房买卖合同》中，没有提及中介公司，更没有规定中介公司的权利义务，中介在促成交易签订合同时，往往遭遇没有位置的尴尬局面，只能在合同最后一页上加盖公章或注明“中介费已收”。《居间合同》将中介公司作为合同的当事人一方，与买卖双方在同等地位上签定合同，摆脱了没地方盖章的尴尬局面，名副其实地取得了名分。

　　权利义务对等

　　中介公司自己拟订的合同，难免会出现倾向于企业自身利益的条款，而“豁免”了自己应当承担的违约责任。如有的《看房协议》就用格式合同写明，“成交后须一次性交付成交总价2％的服务费”，丝毫不留协商的余地；有的委托合同中规定“乙方（中介方）应该尽快为甲方寻找买主，并提供免费的咨询服务”，但对具体时限，合同中并未明确。

　　《居间合同》明确规定了三方的权利义务，体现了权利义务的对等，同时又解决了消费者不会自己制定合同，对中介公司提供的合同又不认可的现状。

　　杜绝囤房和跑单

　　部分小中介囤积卖方的房源再加价卖出赚取差价，损害了买卖双方的利益；买卖双方撇开中介私下交易，也损害了中介公司的利益。《居间合同》用专项条款，限制这类问题的发生。

　　如“居间人与他人串通，损害委托人双方利益的”（即通常说的挣差价），视为违约，并应补偿委托人的损失；“委托人串通损害居间人利益（即通常说的跑单或甩单）的”，也应当就损失向居间人赔偿。

　　专家解读《房屋买卖居间合同》

　　居间合同的出现，在岛城还是新鲜事物。面对这样一份新合同，其中一些条款难免让刚接触它的人感到无从下手，不知道该怎样落笔签写。

　　为此，记者采访了合同的制定方市工商局合同管理处的任黎处长，以及山东青天成律师事务所的徐良律师、玛雅房屋敦化路店的段俊店长，对合同的具体条款进行点评，希望对消费者具体签定该合同能有指导意义。

　　合同双方当事人

　　该条款由房屋的卖方、买方和中介方三方签署。此条款将三方集合在一起，保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。

　　需要特别注意的是，三方当事人必须使用与其身份证或营业执照一致的姓名或名称。卖方和买方还可委托代理人行使买卖职权，如张大妈可委托儿子买卖房屋，孙先生可委托律师签订合同等。

　　第一条合同标的

　　该条内容是对房屋基本状况的描述。其中房屋坐落、设计机构、产权证号、建筑面积、落成时间的填写内容须与产权证一致。

　　委托人须将房屋的真实情况如实告知受托人，如房屋是否已抵押，是否仍在对外出租，有没有欠物业费或水电费，房屋本身有没有质量问题等，这些可在“其他情况”一栏中补充填写。如有附属物如家电、家具、车位等一并出售，也可在此栏列明。

　　受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。

　　第二条委托人甲对居间人的委托事项

　　该条款是卖方对居间人委托权限的阐述，约定内容大致与委托书的内容一致，其中2、3条空白条款，可约定是否独家委托、具体委托时限、委托销售价格等。

　　第三条委托人乙对居间人的委托事项

　　该条款是买方对居间人委托内容的阐述，约定内容也应与委托书的内容一致，其中空白条款可约定买方对房屋的其他要求，如是否带装修、双气，所能接受的大致价格，房屋建成年代、朝向、楼层等。

　　第四条居间人完成委托任务的报酬

　　该条是佣金的规定。在中介公司自己拟订的合同中，一般都直接约定“按标的额的2％收取佣金，买卖双方各承担1％”，但在实际操作过程中，佣金一般都由买方单独承担，中介也只在口头上承诺可以给买方打折。该合同条款将这里留为空白，为三方协商保留了余地，中介费到底交多少，最终谁承担，可以明明白白地写下来。

　　该条款还给合同三方提供了两种选择：按标的额付佣金或直接约定佣金。此外，三方当事人应在空格中填写清楚佣金标准与支付日期，每次钱款往来，委托人也都应该让居间人出具收到证明。

　　第五条居间人没有完成委托任务的费用收取

　　中介公司自己拟订的合同大多没有这项约定，结果导致许多纠纷：有些买方已经把定金交给中介了，但最终没有成交，在要求中介退还定金时，往往费尽周折：买方要求全额退款，而中介则认为广告费、电话费、交通费等支出应该由买方来承担。

　　该条款明确规定了居间人在没有完成委托任务时，不得收取报酬，但对费用支出，三方可协商解决，且由委托人双方各承担50％。

　　第六条违约责任

　　由中介公司自己拟订的居间合同，大都只约定了买卖双方的违约责任，却没有约定自己的违约责任。该条款将居间人违约放在第一位，有利于保护消费者的利益。

　　例如，卖方打算卖50万元的房子，中介公司以55万元的价格卖给乙方，然后将差价据为己有，这就损害了买卖双方的利益。买卖双方可在该条款中明确约定居间人不得吃差价，否则给委托人中任何一方造成损失，居间人都应该赔偿。

　　第十条合同争议的解决方式

　　该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定哪个仲裁委员会，如选择青岛市仲裁委员会。需要提醒读者的是，如果选择了仲裁，当事人就放弃了向法院起诉的权利。责任编辑：邱雁（来源：青岛早报）