黄贤金：房价上涨带动地价上升

　　【南京日报报道】　地价决定房价？还是房价决定地价？目前主要有两种观点，房地产商倾向于认定地价上涨驱动房价上涨，而包括国土部门在内的专家官员更认可需求导致的房价上涨引导了地价的上升。南京大学城市与资源系教授、博士生导师黄贤金认为，实际上，房价和地价交替上涨，互为因果，不过不同地区、不同时期，两者的上涨幅度不一样。但是，追根究底，黄教授赞同房价上涨的引导作用更为关键，他认为，从土地出让，再到进行房地产开发，到最后出售，这个过程至少需要两年时间。也就是说，2005年出让的土地的价格要到2007年才能在房价上反映出来。

　　房价与地价的时空关系

　　黄教授经过市场追踪与分析后认为，房价与地价的关系与空间和时间具有紧密的关联性：在空间上，越是靠近市中心，地价在房价中的占比越高，越到郊区，其占比越小。从市中心到郊区，地价在房价中的占比呈递减的趋势。在时间上，随着时间推移，地价、房价都在快速上升。但总体来看，房价上涨的速度快于地价增长的速度。但是地价将进入快速增长期，包括居住、商业、工业等各类建筑用地的价格上涨将在一段时期快于房价的增速。因为首先这一轮宏观调控具有长期性，土地供应是重要的调控手段之一。其次，与其他国家相比，目前中国地价在房价中的占比一般在20－30％左右，而美国地价占房价比重为30－40％，韩国50－65％，新加坡55－60％，英国为25－38％，瑞典20－22％，日本商业性地价占房价比重甚至达到80－90％。

　　怎样稳定房地产市场价格

　　中国的土地利用以前以协议出让为主，在1987年－2002年7月：90—95％是协议出让，到2005年一季度，已经有35％的经营性用地是通过招拍挂的方式转让。这是一个巨大的进步，但是目前，防止地价大起大落保持房地产市场的稳定非常关键。对此，黄贤金建议：首先，转变政府的财政增长方式，改变政府财政对土地出让金的依赖性。包括借鉴香港的经验，建立土地基金制度，调整土地收益关系：不低于15％的土地出让平均纯收益用于农业开发，不高与15％的土地平均纯收益用于城市建设，其余作为固有土地收益基金；同时进行拆迁制度改革；而要治本，还是要对不动产征收财产保有税。其次是强化公益性职能，完善土地储备制度。中国目前在经营性土地储备方面已经有比较成熟的模式，但在公益性土地储备方面还缺乏相应的探索。另外，在进行公益性土地储备时，但要引入竞争机制，提高用地效率。另外，要突出少用、强用，推进土地节约集约利用。根据《国务院关于推进节约集约用地促进经济社会可持续发展的通知》，我国城镇闲置、低程度利用土地严重，已供房地产用地的36％处于闲置状态。而目前虽然建立了土地收回制度、土地闲置费制度，但执行情况并不理想。在引导开发商的同时，也要引导消费者进行资源节约型房地产消费。此外，还要建立多元性、多层次的房地产市场结构与土地供应体系。多元式主要是指房产产权市场体系，即不仅要提供完全产权住宅，同时也提供租赁式住房，保障不同群体的居住权利。多层次是指房地产市场要建立包括高档住宅、普通住宅、经济实用住房、廉租屋等房产产品的市场体系，满足各个层次的住房需求。相应地，土地市场供应也要体现出层次性。(编辑　丹妮)