依靠银行贷款购房,然后将房子出租,用租金来归还银行贷款,这是长线投资房产的主要方式。在贵阳楼市比例不大的投资性购房者中,长线投资中占了很大部分。尤其是6月1日后不足两年的房产转让要全额征收营业税,使更多的投资购房转向长线投资。面对加息、税费调整等一系列调控政策,以“以租养房”的投资方式还有没有回报获益空间,近日,记者采访了一些理财专家。建设银行中山支行理财中心罗剑认为,由于房地产行业的现状和固有的特色,对于长线投资者来说,市场和政策都存在着不确定性,“以租养房”的投资方式还是具有一定的风险。
1、空租期风险。“以租养房”的前提是房屋能够顺利的出租,获得相对稳定的租金,但这受多方面的因素影响,比如地理位置、户型、物业管理等。按照市场规律,房屋租赁大多为短期行为,而“以租养房”却是一个长期的投资行为。在10年、20年的投资期内,承租人不断更换是必然的,这就可能出现空租期风险。
2、财务支付风险。严格的说,财务支付风险是伴随承租风险而一同出现的。“以租养房”需要“先贷”,“贷”意味着每个月的固定支出,而目前的房地产交易现房发售的非常少,大多数都是在尚未完工的情况下进行预售,从办理最初的购房手续到房产达到可以出租的水平,一般需要一年的时间。如果为了获得一个地理位置相对理想的房产,向银行隐瞒自己的真实收入,获得贷款,将使自己处于高度的财务风险中。如果贷款月支出超过了自己家庭月收入的50%,生活质量将不能得到保障。
3、流动性风险。投资房产意味着将大量的流动资产(银行存款)转变为固定资产(房产),在急需用钱的时候,变现房产可不是那么容易的事情,尤其是6月1日七部委《意见》实施后,规定两年以内交易要交纳全额交易税,即使房子能够变现,但收益却是大打折扣了。
4、将来一段时期,政府对房地产市场的调控力度不会减弱,因而会带来贷款利率和税费政策的风险。房贷利率提高,但租金的变化并不一定与贷款利率变化同步,一旦利率上升,就可能出现租不抵贷的风险。而且,受到国家有关税费政策变化的影响,如租金税收政策的实施,投资者不能仅按目前的税率计算投资回报率,而应该估算一个长期的平均税率,再做投资决策。
作者：刘仙水 来源：金黔在线—贵州都市报
