广州房价为何9年保持稳定　上接A1版

　　清理闲置土地，以“一个龙头出水”的供地方式保证对土地一级市场的调控

　　房地产开发，“地”是根本。

　　政府调控房地产市场，管住“供地方式”是关键。1996年底，时任市长的林树森就提出：“在我的任上，不再通过行政审批方式批一块经营性房地产用地。”不仅如此，广州市还从源头上规范对房地产市场的监管，禁止通过行政“用地加名”、“用地改名”等方式炒卖经营性房地产用地，引导开发商依法通过公开市场交易方式取得开发用地。

　　针对上世纪90年代初期，由于全国范围内“经济发展、房地产先行”而批出过量土地的历史状况，1997年起广州市政府成立收地领导小组，组织规划、国土等相关职能部门逐一梳理和清查，并在全国率先制定出台了《广州市闲置土地处理办法》，随即又展开按此《办法》规定的程序，对包括有前期投入和无前期投入的过期用地进行全面清理的进程。至今已分19批次，无偿收回经营性房地产闲置土地(或注销过期用地批文)753宗，面积达1375公顷。

　　为了达到节约土地资源、盘活存量用地、保护被拆迁人和被征地农民合法权益的三重目的，广州对闲置土地分别采取六种处理办法：仍具备耕作条件的，交由农民集体经济组织或农民耕种；能恢复原状或回迁安置的，要求用地单位修复房屋，安排被拆迁人回迁；新上马的建设项目，在符合规划的前提下，优先安排使用闲置土地，充分盘活存量用地资源；能通过市场消化的，以公开方式重新出让；收取土地闲置费，促使开发企业加快开发；对于非政府原因造成闲置的土地，如果涉及债权债务关系的，市政府引导百姓通过法律途径解决问题。对上世纪90年代初、中期“房地产热”期间遗留下来的125块烂尾地，目前已有56块妥善解决拆迁补偿安置或已转入正常开发，并按时支付临迁费；有13块用地单位正在通过盘活地块来解决拆迁补偿问题；其余56块确定了引导被拆迁人提起诉讼，通过法院拍卖地块的法律途径来解决拆迁补偿安置问题。

　　据介绍，按照上述办法，自1997年以来，广州连续9年对房地产用地进行清理，摸清了过去行政审批用地总量和每年实际消化使用土地的关系，为政府宏观调控房地产市场提供了决策参考。推行收回闲置土地以及逐步建立和完善土地招拍挂制度产生的效果，给房地产企业一个明确的政策调控信号，就是过去通过行政审批“低门槛”取得的土地，已经没有“炒作”的空间了。政府通过上述方式整顿土地市场后，广州市现已实现“一个龙头出水”的供地方式，有效遏制土地的转手和炒作，政府在土地一级市场的调控和引导能力显著增强。

　　旧城改造不让房地产商参与，以地方政府主导旧城改造的办法控制由于大拆大建造成的被动性需求

　　采访中有一件事使记者感触很深：越秀区应元大厦的售价1996年是每平方米12000元，而现在每平方米降到6000元。房价为什么下降一半？林树森说：“这正说明我们的战略意图实现了，如果房价太高了，旧城改造的成本也就会增加。房价下降一半就等于我们旧城改造的成本下降一半，最终受益的是市政建设和城市居民。”据记者了解，全国其他地方还没有一个城市的老城区的房价会在10年内下降这么多，而广州做到了。

　　广州做到这一点何其艰难。作为一个具有2200多年的历史文化名城，旧城改造是城市现代化建设进程中首先遇到的问题。解决这个问题本来就是一大难题，而要清理上世纪90年代以来改造过程中大量历史遗留问题，就更是难上加难。

　　上世纪90年代，正是全国范围内开发商圈地的“狂热时代”。很多地方将旧城改造一股脑交给开发商，以为这样就可以加快城市改造，广州也不例外。于是开发商根据自身利润最大化的追求，在市区大量征地圈地，结果形成了广州市区高楼大厦紧邻破旧民房的凌乱局面。此外，有的地产商还乘机大量囤积土地用于“炒地皮”。如此大拆大建、过度拆迁和强制拆迁造成的社会矛盾，广州至今还要花费很大的精力来化解。

　　为从根本上解决问题，1999年广州市政府决定：“广州旧城改造不再让开发商参与。”至此，广州市政府承担起旧城改造的重任，并开始了解决历史遗留问题和创新发展模式的艰辛探索。

　　早在2000年，广州就把“适宜创业发展和适宜生活居住”的城市定位写进《政府工作报告》。为营造“两个适宜”的城市，他们坚持以人为本，按照“一户一策”，抽疏人口，“拆危建绿”的思路，通过局部修整、拆除重建、整治排水设施、疏通消防通道、调整格局，在尊重原有街区历史风貌，不增加建筑密度的前提下，让旧城再现岭南风貌。广州对旧城采取了集中改造与零散改造相结合的办法，先安置好危房住户，再按规划进行改造。在危房集中、居住人口密集区，采取成片改造、“拆危建绿”；对于具有保护价值的西关大屋、西洋小楼等建筑，采取“修旧如旧”，保留其历史文化风格；对业主愿意出资改造危房的，由国土房管部门帮助业主按规划报批重建；对业主没有经济能力或找不到业主的危房，实行房管部门抢修代管；对业主自己不修又不同意代管的，采取房管部门垫支修房；对开发商征用地块的危房，督促开发商负责修理；对拒绝修缮危房的业主，由房管和街道登门做工作直到同意；对业主同意修房但需要长期解决租住房的，由房管部门帮助解决。

　　以越秀区解放中路项目为例，他们采取的办法是先根据该地段做出规划，接着采取发通告、开业主座谈会、派发问卷、家访等形式，了解业主对复建房和社区建设的需要，再经过专家和有关部门的论证形成建设方案。最后，在这块9813平方米的用地中，规划复建住宅建筑面积1.6万平方米，公建配套面积0.21万平方米，保留特色建筑面积0.67万平方米，容积率为2.15,复建房为6层独立套间小楼房。

　　目前，广州已完成改造危房任务24万平方米，4066户、12521位危房居民居住条件明显改善。建设了21个绿化广场、体育场所等公共休闲区。记者在广州市国土房管局了解到，今年广州已启动2004年底全部在册的91.1万平方米的危破房改造工作，计划到2010年前彻底完成全市危破房改造。

　　由地方政府主导旧城改造，巨额资金从哪里来？政府能负担得起吗？老百姓得到多大实惠呢？越秀区国土房管局局长黄有华算了一笔账：按其他地方和广州市以前的办法，如果由开发商介入旧城改造，政府就要在税收等费用方面给予减免。就开发成本而言，被拆迁户的安置费、建设成本等加起来，总成本每平方米超过5000元。但如果发展商资金不到位，被拆迁户的安置费用难以兑现，最终仍要由政府为发展商“买单”。而新的模式即改造费用由市财政、区财政和私房业主共同承担，由于按规划重建成本通常在每平方米2000元左右，公房住户由政府统一安排永迁安置，区域内的私房业主，只需缴纳每平方米500元以下的旧房换新房的差价，剩下的成本由市区财政按照一方50%的比例承担，上述解放中路的改造项目，越秀区的前期投入只有4500万元，整个改造成本明显降低。

　　除了节约成本外，市政府还加大公共绿地、停车场以及公共配套设施建设，不但改善了旧城居住环境，防止城市功能老化，抽疏人口密度，保持风貌，疏导交通，而且提升了周边的物业价值，使整个区域的居住环境、商业环境和投资环境大大改善。人们称广州旧城改造模式是：“百姓得实惠，城韵更悠长。”

　　制定长远城市规划，通过拉开城市布局增加住房供给量，同时营造透明的市场环境，抑制炒房

　　根据经济学原理，某种商品价格上涨是因为供给下降、需求上升，而价格的稳定来自供给量和需求量的大致平衡。多年来，广州的房地产市场供应充足是房价稳定的重要前提，但是全国很多城市的住房供给量可以更充足，为什么会导致价格疯涨呢？尽管炒房团和国外热钱的“光顾”是一些地区的房地产市场价格上涨的因素，但是同样打过广州主意的“热钱”和“炒房团”，为什么在广州却一筹莫展无功而返呢？

　　以城市规划引导和规范房地产业发展，是广州市政府“管住”商品房价的又一关键。广州社会科学院经济研究所所长祝宪民认为，广州这些年通过城市发展规划和基础设施建设将居住区布局拉开，住房供应结构的改变使居民居住不再在老城区打转转，而是在环境优越的新区找出路。他说：“炒楼需要有中心，所谓有中心才能炒。广州的发展战略是多中心，每一个区域都有中心，都有产业布局和配套设施，房屋供应量充足，档次齐全，也就没有了炒作的题材。”

　　祝宪民所说的多中心，指的是广州通过实施“南拓、北优、东进、西联”的城市总体战略后形成大都市框架。据介绍，过去的广州沿着珠江水道，呈“L”形布局，被称为“云山珠水”(白云山和珠江)，在布局上拉不开。2000年6月花都和番禺撤市设区后，广州呈现出“山、城、田、海”的城市局面，今年5月行政区划的进一步调整，使得广州城市空间更为广阔。为了更好地选择实现社会、经济、环境协调发展的空间形态模式，广州先后邀请清华大学、中国城市规划设计研究院、同济大学、中山大学和广州市城市规划勘探设计研究院等五家规划设计单位，以及包括吴良镛院士和周干峙院士在内的13位全国规划、建筑、交通、生态方面的著名专家，经过充分研究、探讨和反复修改，最终形成了《广州市总体发展战略规划》。规划对广州空间布局、交通系统和生态环境三个方面做了详细描绘。

　　市委书记林树森说：“城市总体发展战略规划首要解决的是用地问题，房子建成什么样是下一步的事，但房子建在哪儿要先规划好。其次是交通的可达性，广义上讲还包括很多管线，如电力、气、水、通信等，都要跟着城市道路交通系统进行布局。再次是生态问题，一个地方空间能承载多少人、需要多少绿地都是一定的，所以一定要确定量化的指标体系。”

　　4年来，广州按照规划确定的城市空间发展布局构想，拉开城市建设，开辟新城区，主要体现为“东进”、“南拓”两轴和西部、北部两个转移带。向东，以原来的萝岗镇和广州经济技术开发区为基础新设立的萝岗区面积超过200平方公里；向南，大学城、广州新城、南沙经济技术开发区、南沙港区连成一片，总计269平方公里，广州多中心组团式网络型城市空间构架基本形成。除了两轴以外，还有两个转移带，一个是白云山西侧的北部转移带，另一个是海珠区到市桥的南部转移带，主要是用来疏散老城区人口。现在的广州，建成区已达到640平方公里。

　　行政区划的调整引起广州城市功能结构和土地资源配置方式的变化，使建设走出了在市中心打转转的局面，增加了土地的有效供给。据统计，在第四次人口普查和第五次人口普查的10年间，广州越秀、荔湾、东山等3个老城区人口减少了10万。

　　为什么会有这么多市民愿意迁出去住？广州的出租车司机告诉记者，因为新城区房价便宜、环境好、交通方便。按照规划，广州市核心区的高快速路网将形成4个环、8条联络线和15条放射线的环路加放射线的空间形态，路网结构由11条高速公路、17条快速路及18个对外出口共同组成高快速路系统。轨道交通方面，已建成“十”字形交叉的地铁一号线、二号线，再加上全长36公里的地铁三号线、11公里的地铁四号线和地铁五号线以及珠三角城际轨道，到2010年，广州将建成全长200多公里的7条地铁线，远期规划建设城市轨道线14条，城际轨道线3条和1条市郊列车线，总里程将达到717公里，轨道交通日客运量达900万人次。

　　交通的便利为市民走出老城区提供了保证。宏宇企业集团是广州一家大房地产开发企业，董事长黄文仔告诉记者：“我们集团60%的项目集中在离老城区较远的番禺，而选择番禺楼盘的业主又有60%是从市内迁出来的，他们看中的是这里的环境好，设施齐全，交通又很方便，当然价格也比市中心便宜。”

　　除了供给充足外，让“炒房团”无所作为的另外一个重要办法是加大信息公开力度，营造公开、透明的市场环境，这对“热钱”和“炒房团”的投机性需求也起到了极大的抑制作用。早在1997年，广州就成立了市国有土地使用权招标拍卖领导小组，将征地开发与土地交易、土地交易与用地审批、用地审批与收益严格分开，使经营性土地使用权真正进入到有形土地市场中运作。同时，及时公开城市规划信息，让市民了解城市发展的真实情况，防止开发商炒作。市国土资源和房屋管理局副局长谢晓丹说：“炒房团”不是没来过广州，但是他们在广州却炒不起来。因为我们每年都要通过公共网站发布土地出让年度计划，及时更新土地市场交易情况。定期召开新闻通报会、向市民发布住房价格的真实变化情况，以引导消费者的心理预期和理性决策。除此之外，国土房管局与金融部门密切合作，于1998年就建立起预售款监控机制，2001年以来，不断强化房地产市场过程管理，立足于切实保护小业主合法权益，同时提供商品房合同登记的网上查询业务，解决消费者和开发商、中介商信息不对称的状况，大大减少了重复销售、重复抵押现象，限制了开发商、中介商和人为哄抬房价的行为。房地产中介管理所对在媒体刊登的广告都要进行定期检查和不定期抽查，防止欺骗现象的发生。如此这般，彻底消除了“炒房”赖以生存的土壤。

　　普通商品房、二手房、廉租房、给双特困户直接补贴租金，“四驾马车”并驾齐驱，保证在广州人人都能找到合适的住房

　　记者在广州调查房地产市场时，发现他们很少提到“经济适用房”这个概念。广州市认为，由政府出面进行经济适用房建设虽然有利于解决城市中低收入者的住房问题，但也有操作上的不可控性。广州探索的是通过市场手段引导开发商开发中低价位的普通商品房，完善二手房市场和租赁市场的交易和管理，解决双特困户住房问题的根本办法是由政府提供廉租房和直接补贴租金的办法，来达到“居者‘适’其屋”的目标。

　　恒大集团是广州较大的普通商品房开发企业，总裁罗国庆告诉记者：“由于土地一级市场的供应不是开发商能左右的，政府又限制在城中心搞开发，所以恒大最初通过招拍挂拿到的土地大多在周边地区，我们的切入点是不发达地区的闲置项目和烂尾项目。通过市场调查，我们发现，中低价商品房70%左右都要做按揭，由于地价低的成本优势，我们在首付等方面再做一些适当优惠，房子卖得非常好。”罗国庆用“各有各的精彩”来解释他们的发展思路，他说做生意的人，既有追求超额利润的渴望，也有对企业平稳健康发展的追求。广州市在没给开发商额外“一点好处”的前提下，通过市场引导和配套措施，使开发商愿意开发中低价、小户型商品房，既满足了老百姓的需求，又避免了扯皮、腐败现象的发生。

　　2004年，在国家宏观调控的作用下，广州房屋一级市场成交量小幅增长7.2%，而二级市场成交量却大幅增长43%。据统计，2004年广州二手房交易面积为378.04万平方米，占房屋交易总量的四成多，成交金额229.55亿元，占总交易额的三成。从广州市房地产交易中心和清华大学房地产研究所完成的一项题为《广州市房屋二级市场及政府信息公开化研究项目报告》中记者了解到，二手房屋成交量所占比重大小是房地产市场是否成熟的重要标志。由于二手房具有价格便宜、产权清晰等特点，其大量上市对满足中低收入者置业需求、优化资源配置、稳定房价具有重要意义。

　　这一变化其实也是政府部门引导的结果。1998年以来，广州相继出台了多项促进二手房交易的政策。例如，不断放宽直至彻底消除房改房上市的政策障碍，出售房改房不用再经原产权单位同意，也为大量房改房上市打开了方便之门；加快促进二手房地产交易和权属登记的事权下放工作，最大限度地方便群众，进一步活跃了距市中心较远区域的二级市场。从2000年至2004年，政府部门陆续简化办事流程，推进一系列便民政策和措施，如“二手房交易发证在10个工作日内完成”、“采用房地产评估估价模块”、“个人公积金的贷款额度最多可达25万元”、“交易所、登记所合署办公”，以及二手房楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款等。财税部门也将个人住房买卖契税从6%(1993年)减至3%(1997年)，再减至1.5%(1999年)。据测算，到2006年，广州二手房交易的平均价格将在每平方米3800元左右，交易量将突破1000万平方米。它与房屋的一级市场存在显著的互动关系，成为一级市场变化的缓冲剂，并有效解决普通收入者对住房的需求。

　　在解决双特困户的住房问题时，广州的做法一是由政府提供廉租房，二是将“补砖头”改为“补人头”，也就是按人头给补贴，让市民直接得实惠。他们一方面加强对房屋租赁市场的管理，出台了《广州市房屋租赁管理规定》，由国土房管、公安、工商、税务、规划、计划生育和城市管理综合执法部门联合管理；另一方面对双特困户采取直接补贴租金的办法，帮助他们在租赁市场寻找合适的住房。随着对闲置土地的清理和土地出让金制度的健全，政府在这一块掌握的财力不断增加，广州的双特困补贴标准也由人均不足2平方米上升为7平方米，补贴额为每人每月230元。据记者调查，目前广州的一套两居室月租金在500~800元左右，政府的补贴基本可以支付租房的需要。

　　在广州采访，记者时时处处感受到，中央出台的稳定住房价格的措施和手段，总能在广州找到对应的做法或答案。这说明在发展房地产业方面，广州市同样较好地承担起了改革开放前沿阵地的探索使命。

　　市国土资源和房屋管理局简文豪局长告诉记者：“广州的房地产市场之所以能实现在整体下降1000元的基础上保持稳定，是因为市委、市政府从1996年下半年起采取了一系列行之有效的办法。切实保护耕地、完善城市规划、加强交通路网和重大基础设施建设、调整城市布局、拓展城市发展空间、加大环境保护力度等一套‘组合拳’，一拳一拳地打出去，再加上规范房地产市场的运作的硬招数一招一招地使出来，广州逐步找到了政府、住房者和建房者三方良性互动、互为促进的共同着力点。一方面，政府履行了让市民享有合适住房的天职，并保证了土地出让金的不流失；另一方面，老百姓可以根据自身的实力和条件选择到合适的住房；第三，开发商在拥有合理回报率的前提下降低了投资和经营风险。”

　　看来政府、房地产商与市民三方良性互动、相得益彰，是广州房价连续9年保持稳定的根本原因。

　　经过多年的政府调控和市场经济洗礼，广州房地产市场已走上稳健发展轨道，房价呈现动态平衡态势。（来源：广州日报）