穗前5月商品房实销面积降18.4％

　　房地产新政效力初步显现

　　穗前5月商品房实销面积降18.4％

　　记者昨日从广州市统计局获悉，今年1－5月累计统计广州全市商品房预售面积为259.29万平方米，商品房预售合同金额143.32亿元，比上年同月分别增长6.3％和23.3％。商品房实际销售(交楼)面积和实际销售(交楼)合同金额分别为171.99万平方米和80.47亿元，分别下降18.4％和18.3％。业内人士称，这是宏观调控新政效力的显现。

　　同时，广东省商品房屋的价格也开始放缓涨幅。据广东省统计局最新统计数据表明，1－5月广东商品房屋平均销售价格为每平方米3737.05元，同比下降2.9％，其中商品住宅平均销售价格每平方米3505.35元，下降3.8％。

　　广东1－5月

　　商品住宅价下跌3.8％

　　据省统计局最新统计数据表明，1－5月广东完成全社会固定资产投资2003.58亿元，比上年同期增长16％，增幅比1－4月提高0.9个百分点。1－5月商品房屋平均销售价格为每平方米3737.05元，同比下降2.9％，其中商品住宅平均销售价格每平方米3505.35元，下降3.8％。

　　1至5月，全省完成房地产开发投资486.88亿元，比上年同期增长8.0％，比1－4月回落3个百分点，占全社会固定资产投资的比重为24.3％。前5个月全省实现商品房屋销售额375.34亿元，完成商品房屋销售建筑面积1004.38万平方米。

　　5月份国房景气指数

　　下降3.28点

　　国家统计局发布的报告也显示：今年头5月房地产投资增长幅度出现放缓的迹象，而5月份国房景气指数为101.83同比下降3.28点。统计表明，1至5月，城镇固定资产投资19719亿元，比去年同期增长26.4％，略高于前4个月的增长幅度。前5个月，全国新开工项目5.6万多个，增加1万多个。而前4月新开工项目的增加数目不到5000个。这里，可以很容易看到，国家土地政策的威力开始显现，对于闲置土地的严管，让许多发展商手中“库存”的土地不得不拿出来开发，充实了以后的供应量，而这对于楼价的上涨将有巨大的平抑作用。

　　1－5月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为7753亿元，同比增长25.5％。其中，国内贷款1531亿元，增长8.7％；企业自筹资金2586亿元，增长34.6％；定金及预收款2949亿元，增长24.7％；利用外资112亿元，增长41.7％。另外，5月份，土地开发面积分类指数为93.17，比4月份下降0.29点，比去年同月下降5.98点。1－5月份，全国完成土地开发面积6016万平方米，同比下降7.2％。房屋施工面积分类指数为102.90，比4月份上升1.15点，比去年同月下降5.93点。1至5月份，全国累计完成施工面积10.63亿平方米，同比增长18.8％。其中，住宅施工面积8.21亿平方米，增长18.3％；办公楼施工面积0.47亿平方米，增长15.8％；商业营业用房施工面积1.34亿平方米，增长21.2％。商品房销售价格分类指数为107.11，比4月份下降3.46点，比去年同月上升2.16点。1－5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9％。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3％；商业营业用房的销售价格上涨4.1％；办公楼销售价格下降4.6％。

　　新政考验开发商承受能力

　　5月中旬颁布的7部委《意见》以及之后连番的《通知》和细则，让大半个月的楼市都笼罩在观望和摇摆的情绪中。在宏观调控政策下，上海、南京、温州、杭州等楼市温度过高的城市受到的影响显然比较大，但广州楼市也无可避免受到影响。但是，不少发展商却对记者表示，在这种大环境下，反而是对开发商实力和策略的考验，进一步抬高了门槛，让市场再经历一次优胜劣汰。时代地产集团就认为，必须承受一定的市场压力，企业才能更加成熟。他们还认为，就目前来说，广州市场需求还是有很大的发展空间的，该集团下半年的新产品依旧会按计划推出。

　　同时，业内专家也表示，此次宏观调控的目的，主要是引导楼市的健康发展，将部分行进过快而出现偏离的区域，重新置于正常的轨道上。因此，对于那些本来就在轨道上正常运行的城市和开发商来说，影响则会相对短暂和轻微。当然，也不能否认，短期内，政策对消费信心确有消极影响。由于多个政策的不间断出台，也使得不少市民难以判断几时才是入市的机会，很多市民担心购房后新政策对自己利益有影响。因此，从5月到现在，广州楼市出现了一些观望的情绪。而这些情况，在广州、广东乃至全国的一系列统计数据中都有着体现。

　　本报记者　关雎

　　记者观察

　　外来房企高价拿地存隐患

　　与广州房企外出“征战”出于打造全国性品牌、追逐高额利润回报目的不同，近期很多外地房企进入广州楼市，大都信誓旦旦地表示更多的是着眼于长远发展，是为立足广州，形成影响力，让广州消费者认识其品牌，而暂未考虑短期利润。毕竟，广州楼市虽然短期利润不高，但眼下国内房地产正处于“非常”时期，寻找一方市场相对稳定成熟、可以规避风险的“净土”，确实是目前国内各大房企最先考虑的主要因素，而广州楼市则是最好的选择。

　　不过，还有不少好心的业界人士警示：外来开发商为了在广州市内获得立足之地而不惜血本高价拿地，需要直面高成本风险的考验。

　　以琶洲“地王”拍卖为例，其成交价为13.88亿元，意味着楼面地价每平方米已经高达3818元左右，加上写字楼本身造价较为昂贵，建成后的售价起码每平方米要超过10000元才有赚头，而每平方米高达10000元以上的写字楼项目，即使在天河CBD商务区内销售也不容易，更何况是在发展仍处初期的琶洲区域！按发达国家经验，会展对经济的促进起码要在5年左右才有明显效果。也就是说，琶洲的发展高峰应该在2009年左右，2007年还为时尚早。更重要的是，按照正常时间，琶洲“地王”写字楼项目要在2007年左右推出，而在2007年，珠江新城也会有大量高级写字楼推出！相信琶洲“地王”项目面临的竞争将会极为激烈，甚至能否获利也难以言说。难怪，当有记者问到“事前有没有想到价格会那么高”时，来自外地的中岱房地产发展有限公司代表不禁面露苦笑：“根本没想到会竞争到那么高的价格，已经到达我们的底线了。”

　　而本月8日来自南京的中惠房地产开发有限公司以8200万元夺得的广州市拍卖出让首宗拆迁烂尾地，谈论利润回报同样也是为期过早。据分析，中惠公司夺得的这块占地面积8755平方米、楼面建筑面积48800平方米的商住地块，折合楼面地价约1680元／平方米，按地价为开发成本的三分之一算，该地块所建项目的开发成本将达到5040／平方米，这一价位已接近目前该区域商品房销售均价，而且这一地块可开发面积不大，不能提供较大的获利空间……

　　权威人士认为，近期不少外地发展商不惜重金在广州高价拿地隐藏着巨大的风险，一旦市场出现波动，不仅可能导致企业亏损，甚至有可能催生新的“烂尾楼”，倘若如此则是广州楼市之大不幸了。事实上，与外地发展商不惜重金高价拿地进入广州市场相比，今年来广州的各大型品牌房企在土地拍卖会上的表现便显得相当冷静和审慎。虽然广州楼市确实规范成熟稳健，风险较低泡沫较小，但这并不意味着没有风险，诸多外来房企抢滩拿地出手还需慎重。黄博华