骗购经济适用房者应担多种责任

　　骗购经济适用房者应担多种法律责任

　　杨秋岭

　　据新华社报道，北京市的某些经济适用房小区中出现了大量“豪宅”闲置、“高租售率”的情况，由于这与经济适用房的社会保障功能格格不入，社会上反映也非常强烈。针对这一情况，北京市建委表示将对此进行逐一整顿，对查清的骗购者将采取勒令补足地价款、征收个人所得税。

　　应该说，有关部门的举措是一种顺民意、得民心的必要之举。但在笔者看来，要想更为有效地打击骗购经济适用房的行为，实际上首先应该从现有的法律框架出发，来有效界定骗购者应当承担什么样的法律责任。

　　所谓骗购经济适用房，主要是指不符合经济适用房认购资格的人，通过弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件的手段使自己具有了符合认购资格的外观，骗得经济适用房管理部门和销售单位信以为真，从而达到认购经济适用房的目的的行为。一般来说，认购经济适用房的程序有两部分。第一部分是由政府经济适用住房管理部门审核认购人是否符合要求，这体现了经济适用房的社会保障政策，带有行政管理的性质；第二部分是，通过开发商与认购人签订房屋买卖合同，两者之间是平等的民事关系。因此，从这两个主要程序来看，骗购经济适用房者所承担的责任，实际上主要应该包括行政责任和民事责任。

　　首先，认购人申请购买经济适用房提交相应的材料后，市、县政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准(《经济适用住房管理办法》第32条)。但如果认购人刻意弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，这个时候，其就应当承担一种相应的行政法律后果，即行政责任。实际上，针对已经骗购得逞的认购人，《经济适用住房管理办法》中早就规定了几种行政责任的形式。比如规定经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款，并可以提请认购人所在单位对申请人进行行政处分。但遗憾的是，这种行政处分似乎很少能够得到具体落实，而正是这种责任追究的不力和缺位，使得现实中骗购经济适用房的行为日益普遍。

　　其次，由于开发商是在经济适用房主管部门经过审查并确认认购人符合认购资格后，同认购人签订房屋买卖合同，并不承担审核认购人的资格的责任，因此，认购人对开发商来说确实并不直接构成民法上的欺诈行为。但是，认购人弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件的行为，实际上也欺骗了开发商，这样的合同仍然是无效合同。因为它符合合同法第52条的规定的一种无效情形，即损害社会公共利益的合同。

　　我们不难发现，认购人本来不具备认购经济适用房的资格，通过弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件达到认购了经济适用房的目的，不仅使得真正符合要求的人买不到经济适用房，也使得国家的社会保障政策难以实现，这不可不谓损害社会公共利益。因此不仅合同无效，而且双方应该返还基于该合同而取得的财产，即认购人应当返还开发商房屋，开发商返还购房款。而如果这其中因为合同无效给开发商造成了损失，该认购人还应当赔偿开发商相应的经济损失。如果这种民事责任追究的启动，必然也会在实际当中大大减少骗购经济适用房的行为的发生。

　　另外，骗购经济适用房是否构成犯罪，这实际上也是一个值得进一步探讨的问题。从诈骗罪的构成要件来分析，很难说骗购经济适用房就一定构成诈骗罪。但是如果认购人骗购经济适用房的手段已经构成犯罪的话，比如伪造、变造身份证件，伪造、变造国家机关公文、证件、印章，伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章等，就已经构成相应的犯罪，就应该追究其刑事责任。但不管怎样，笔者认为，如果我们能够对骗购经济适用房应该承担的法律责任有一种较为清楚、到位的认识，那么，随着相应法律责任追究制度的更多启动，现实当中的各种骗购经济适用房的行为必将大大减少。

　　(作者为北京大学民商法博士)