“铁三角”利益格局考验房市调控

　　地价与房价的默契

　　这两年我国的房价真是像吃了兴奋剂。国家统计局公布的数据显示，2004年，全国房屋销售价格比上年上涨9．7％，涨幅比2003年高出了一倍。今年一季度房价继续高开高走，上涨9．8％，比去年同期高2．1个百分点。在上海，房价改变去年第二季度后逐季下降的局面，大幅反弹至19．1％，增幅比去年4季度高8．7个百分点。在其他几个重点城市，杭州房价上涨13．8％，宁波上涨11．6％。

　　与房价的兴奋相呼应，我国土地交易价格也在猛涨。一季度，我国土地交易价格比去年同季上涨7．8％，涨幅比去年同季高0．3个百分点；比去年四季度上涨5．8％，涨幅比去年四季度增加4个百分点。在国家统计局监测的35个大中城市中，住宅用地交易价格比去年同季涨幅超过10％的城市有11个，其中杭州地价同期涨幅高达37．0％，宁波地价上涨24．5％，上海地价也涨了12．8％。

　　在房地产市场的高歌猛进中，地价与房价真是默契得很。近来，国务院和有关部门采取了诸如提高房贷及逾期罚息利率、调整住房转让环节营业税等经济政策抑制房价却难以短期见效，地价上涨实在是难辞其咎。实际上，国家统计局对上海、浙江商品房价格快速上涨进行调查时发现，这两个地区房价上涨的一个重要原因就是土地成本在房价中的构成比例超过全国平均占房价1／3的标准，达到40％以上。

　　当前房地产价格的快速上涨，虽然不完全是由土地交易价格上涨带来的，但地价的上涨无疑对房价上涨起到了推波助澜的作用。国家统计局生产价格处处长刘建伟就持此观点。他说，首先，随着工业化和城镇化建设推进，大量土地资源被占用，使土地资源减少。加之房屋建设市场对土地的需求增加，使土地的供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。

　　实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策，在实际上起到了刺激土地价格大幅上涨的作用。如重庆2002年主城区住宅楼面地价约300元／平方米，目前已涨到1000元／平方米。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。一些开发商甚至可能把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加提前变现，转嫁到现期的房屋销售中。

　　国家统计局景气中心研究室副主任张海旺对记者预测，今年下半年房价增长仍可能偏快，主要原因之一就是土地价格趋涨。今年一季度，土地交易价格增长7．8％，增幅虽然低于去年二、三、四季度，但比去年同期高0．3个百分点。根据我国土地稀缺的实际，土地价格总的趋于上涨，成本尤其是土地成本推动房价增长的因素将长期存在。

　　总体上来说，土地交易价格与房地产价格实际上是一种相互促进的关系。全国政协委员、国土资源部原副部长寿嘉华就对记者说：房价地价是循环关联的，不是绝对关系。于是，对房地产市场的大量投资就反过来又拉动了土地价格的上涨。

　　房市调控进入综合调控阶段

　　作为土地主管部门的国土资源部在今年5月中旬公开表示：从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但是这绝不是说地价决定房价。实际上，是房价拉动了地价。从长远看，土地供应是有限的，但目前住宅建设用地供应充足。这一论断对流行于房地产业的地荒论构成了有力的驳斥。

　　国土资源部土地利用司负责人在接受采访时说，造成房价上涨有多种因素，最主要的是强劲的需求。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来出牌，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。目前房地产用地基本是协议和招拍挂同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。招拍挂获取土地的房子卖10000元，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元。国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》中数据就表明，2004年地价上涨幅度小于房价上涨幅度，而后者一定程度上拉动了前者的价格。

　　但是，脱离对地价的监控的房市调控，必然是不符合房地产市场实际的。6月初国土资源部又表示为落实国务院转发的七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该部将加强城市地价动态监测工作，特别是要加强对土地招拍挂价格变化趋势的监测。这一监测主要包括加强对土地招拍挂价格区域分布特点、价格波动原因及其与整体市场的关系分析。同时，为了及时了解七部委宏观调控政策的落实效果，居住用地价格监测密度今年将加大。此外，国土资源部表示要进一步加强地价情况分析。各城市地价监测机构应提交对本城市的地价水平、变化趋势以及分布等情况的基本分析，包括土地招拍挂价格和居住地价情况的分析报告，按月提供。为了增强数据采集的真实性、客观性和准时性，国土资源部还建立了数据抽查制度和情况通报制度，以加强数据质量监督，并将采集到的情况及时进行通报。

　　还不止这些。从6月4日国土资源部举办的房地产市场土地供应调控情况座谈会上记者还获悉，目前我国已经有28个城市的国土资源管理部门采取措施加强土地供应调控，以控制房价过快上涨。措施一共四点：一是加大土地供应结构调控力度。各地中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应比例明显增大。二是加大闲置地清理力度，积极盘活存量建设用地用于房地产开发。三是采取多种措施打击非法炒房行为，规范房地产市场。四是加强土地供应和地价动态监测工作并及时向社会发布有关信息。国土资源部这一系列措施的出台，标志着房价调控已由就房价调房价切实转变到房价地价综合调控的运作模式中来。

　　铁三角利益格局下的房市调控

　　回顾我国房地产业发展的进程，无法脱离的底色是城镇土地一级市场由政府垄断、二级市场交易受到严格限制的现实。当初为了解决居民住房难、扩大内需，启动了房改并带动了城镇土地制度改革，赋予各级政府制定各类政策措施的权力，并给地方政府，尤其是县市级政府以事实上的土地所有权，其资产性收益和大部分税费也归地方所有，并逐渐形成了地方政府对土地收益第二财政的高度依赖性。

　　时至今日，一个庞大的房地产利益集团正在形成。在这个利益集团中，地方政府、银行和房地产商形成了一个铁三角：地方政府从房地产商那里得到的是高额的地价回报和政绩；银行获得了回收速度相对较快、投资回报相对稳定的优质贷款；房地产商获得了20％以上的收益率。在铁三角的价格共谋下，中国房地产市场逐步背离了市场经济发展的规律，土地招拍挂制度调控市场的功能被忽略，反而成为抬高地价的利器。如杭州市的地价在2004年一、二季度惊人地比上年同期上涨了52％和81％。国土资源部土地利用司经过调查，也发现目前土地收购储备存在一些问题，如以谋利为目的违反市场公平原则强制收购，加大了金融风险和道德风险，造成建设用地闲置浪费等。全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海指出，目前许多地方政府热衷于经营城市，其实质就是政府炒地，以地生财。中国土地制度改革后，招拍挂的做法在普及过程中，过多地被作为实现土地收益的手段。在此过程中，一些地方政府事实上成为房价地价连年疯涨的主导者和参与者。

　　在目前的铁三角利益格局下，即使中央一再剑指房市调控，地方政府采用何种土地供应政策和土地定价政策，仍然是其辖区内房地产市场看涨还是趋稳的最大主导因素。事实上，本轮房市调控中已经出现了中央和地方唱两个调门的现象。就在七部委稳定房价的意见出台后，一些地方政府却在表态房价还没有体现我市的价值，为房地产商们吃定心丸。

　　是继续坐收土地腾挪之利，还是与中央保持一致，落实房市调控政策精神？这对地方政府来说是个值得权衡的问题。人们也看到，近期南京等城市纷纷实行房产新政，切实提高普通商品住房在供应中的比例，规定普通商品住房中小户型的比例一般要达到60％左右；加大控制投资性购房需求的力度，坚决遏制投资性炒房；强调要加强中低价商品房、经济适用房、廉租房建设，并建立住房保障专项资金制度等。人们期望，能有更多的地方政府对自身在房市中应起的地位和作用的认识，早日实现理性回归。（方烨）

　　关注房市热点

　　：

　　国际房地产服务公司仲量联行：中国房地产市场依然诱人

　　新华网北京6月28日专电　国际知名的房地产服务及投资管理公司仲量联行亚洲资本市场部董事总经理理查德·约翰森近日表示，中国的经济活力、迅猛的城市化速度及其消费经济的全面发展让众多投资者大为惊讶，而这些投资者此前通常都侧重于美洲、欧洲和亚太地区的成熟市场，现在他们将中国视为具有同样增长潜质的投资目的地。

　　仲量联行认为，从国内目标市场来说，虽然越来越多的人认为南京、西安和大连这样的二线城市或者重庆和成都这样的内陆城市的投资机会更好，但北京和上海仍然是重点市场，尤其是对那些首次投资中国的投资者来说更是如此。这主要是因为这两座大城市交通便利，并且拥有一批活跃的外国投资者。

　　写字楼市场目前是国内房地产市场中透明度最高的领域，而且未来也将是投资者的首选。许多亚洲开发与投资集团已占据了该市场的主导地位，如香港的和记黄埔、嘉里、新世界和瑞安以及来自新加坡的凯德置地和新加坡政府投资公司。其他知名的亚洲集团包括韩国的LG、印尼的力宝和日本的Mori。尽管缺乏楼宇和交易记录仍旧困扰着潜在投资者，但市场透明度已经日益提高。核心市场、次级市场和关键区域不断涌现，“追求品质”已经成为明确的趋势。

　　依托中国经济的增长，居民收入和零售额的增长也非常迅速，因此零售市场也颇具吸引力。2005年仲量联行投资者信心调查显示，上海的零售物业是被考虑最多的投资机会，因为其租金水平从长期看是增长的。零售市场预计今年将出现较大变化。国际投资者将会在提供零售物业专家及技术、融资、品牌和管理服务方面领先一步，并可能会投资二级城市或市郊地区。

　　尽管中国的住宅市场情况复杂，但仍具吸引力。许多在蓬勃发展的中国房地产市场中受益的集团都参与了住宅项目的投资。新加坡的凯德置地、美国的汉斯和澳大利亚的麦格里等通过在上海和北京开发住宅项目获得了理想的收益。目前，投资机会主要存在于那些国内的多期、大型的住宅项目，这些项目大多由国内的开发商建设，由于受到信贷限制他们希望寻求外来资本。

　　物流行业也提供了越来越多的投资机会。入世带来的限制措施的取消和国际零售商和工厂开辟“即时”系统的需求有可能会加速中国主要城市物流园区的建设。

　　中国的酒店观光市场表现依然强劲，许多国际品牌正试图进入国内主要市场并寻找良好地段。许多专业投资者会发现回国休闲及公务人流以及大幅增长的国内旅游者中存在巨大商机。（完）（/本月谈）