个人合作建房背后的社会玄机③:自己建房只是"乌托邦"?(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月28日11:46 金羊网-新快报

　　新快报记者　林洁婷　廖瑾濮　陈文　实习生　黄嘉莉

　　合作建房在国内一些城市风起云涌，但迄今尚无成功先例。随着北京于凌罡和万通牵手、大连“建房合作社”社团法人成立计划流产，“合作建房只是乌托邦”的说法显得并非空穴来风。

　　合作建房是否存在政策风险与法律障碍？志愿者最担心什么问题？业内人士如何评估其可行性？

　　社团法人能否通过批准？

　　据魏琨介绍，合作建房计划通过成立社团法人作为组织机构进行运作，目前已向民政部门及行业主管部门市国土房管局申请。但他也表示，此事在广州并无先例。

　　但广东大同律师事务所朱永平律师指出：“目前，个人合作建房操作起来会比较困难。出于公共利益的考虑，政府有权行使公共管理权力，在目前法律法规空白的情况下，合作建房的社团法人能否通过民政登记，很大程度上决定于政府的态度。“

　　但是，如果要成立公司进行运作，在法律上应该是没有问题的。

　　如何避免招标回扣？

　　“关于工程招标中的回扣问题，这个项目实施可以肥了很多人。在这个项目里，怎么去避免或降低这种现象？”

　　“大家所拿出的钱多数是绝大多数的家产，安全问题重要！对于合作社的领导信任问题、监督问题最关键！”

　　网友们的质疑，也是大部分持反对意见和观望态度的人心里的疑问。

　　“建立完善的管理制度才是当前（指筹备阶段）最重要的工作，通过制度的保障来将财务风险降到最低，另外，我们的原则是财务公开、透明接受所有出资人监管。”广州建房网行政人事版版主risk指出。

　　如何统一几百号人的意见？

　　“天河不是未来广州的居住中心。其实我很喜欢住在天河,如果大家能接受天河的地价,我首先赞成。不用我说,东山区也很好。但如果想找便宜一点的地段,哪里最好?天河是未来广州的商务中心,那么,大量的上班族会选择在哪里居住?”

　　“倘若真建好了,能在楼顶架天线么?我想架一个YAGI。”

　　“分配房屋的时候，好的楼层，好的朝向，好的景观的单位，可能也肯定有多人一齐选中，怎么办？”

　　“我们将制定一整套管理制度，对于需要民主投票决议的事项，一律实行网上投票，少数服从多数，如果对最终决定的地块选择、户型等等不满意，可以退出。”魏琨坦言。

　　投资顾问有限公司总经理韩世同认为成功关键是设置规则，每个人对居住的要求都不一样，不可能达到百分百满足所有人。所以，如何协调、团结这群人的关键，就是要设置一个公平公正的游戏规则。

　　实现扁平化民主管理，规定只要是达到一般多数，那么决议就可以达成，这个决议也就代表了大家的意见，大家都必须无条件服从。

　　如何杜绝炒房？

　　“项目的目标人群是谁呢？这个房产是否拿来自住？是否欢迎投资炒房者？假如不允许投资者的加入能否用一些措施来预防？如何消除信任方面的问题？”

　　对于这样的质疑，有人说应该禁止参加项目的人在一定期限内买卖房屋。

　　对此，魏琨认为禁止买卖的做法不可取，“如果参加者是因为突发原因急需资金的，不准买卖就显得太不人道，而且也不符合法律规定。我们倾向于考虑对买卖房子之后的一些权益加以限制。”

　　资深房地产研究专家韩世同则认为，房产新政的出台有助于防止炒房者的投机行为，“这个项目如果能成功，也要两三年，再加上房产新政对买卖房屋的限制，这么长时间，对于投机者已经没有多大意义了。”

　　政策风险仍然很大

　　寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同

　　这肯定可行，但成功率不一定很高，预计成功和不成功的比率为4：6。

　　是否成功取决于多方面的因素，既有内部协调的因素，也有外部环境的因素。虽然现在说这种做法不存在法律障碍，但来自政府的政策风险还是挺大的，若政府一纸红头文件说不许搞，那么整盘计划就会落空。

　　希望社会各界能够宽容对待这件事情，看试着能走多远。

　　“团购”更现实

　　中原地产研究部研究主任何佩珊

　　个人合作建房是比较理想化的行为，我个人认为信心不大，属于少数人的行为，不可能对整个楼市产生影响。

　　个人合作建房希望能够达到物业管理自主的目的，可通过“团购”来达成，个人合作建房希望能够达到的价格优惠也可以通过“团购”获得，而且“团购”投资者面对的已经是实实在在的商品房，可省却中间许多环节，避免许多麻烦。

　　*合作建房者：如果团购，我们最终还要居住在那样一个环境中，还要受他们的物业公司的“管理”，这不是我们想要的居住理想与社区文化。

　　这注定失败

　　一位不愿透露姓名的房地产业内资深人士

　　这注定是失败的。这是完全不可能操作的，因为一个房地产项目从筹建项目公司、拿地、建设施工以及后期的物业管理等方面，牵涉到一个非常庞大和复杂的工程。

　　成本不可能降低

　　个人合作建房的成本不可能比市场上的商品房价格便宜四成，相反，还可能贵四成或以上。由于个人合作建房不同于发展商成规模大面积开发项目，因此，他们在每一个环节上都不可能得到价格优惠。

　　首先，地价不可能便宜下来。

　　其次，建筑施工成本也不可能便宜下来，各种建筑材料的采购，如水泥、砂、浆等不可能像发展商那样得到优惠，甚至连房屋装修也不可能省钱。比如，市场上标价1000元的浴室洁具，发展商一般可以三到四折的价钱批量采购，而个人合作建房则无法得到这些优惠，这无形中也增加个人合作建房的成本。

　　没有专业团队手续难办

　　整个房地产项目建设中间的各个环节，涉及无穷的手续办理。如报建审批、办理《规划许可证》、《建设施工许可证》，施工期间安装临水临电，建好房子后要验收，确权、测绘和办理《房产证》等，若不是依靠一个专业团体，这些手续都不可能办下来。前期的东西已难以解决，更不用谈论后期的的物业管理问题了。

　　已有失败先例

　　买卖双方交易一套二手房，如果不通过中介公司而自己去房地产交易中心办理各项过户手续，这已经是一件非常麻烦的事情，更何况是大家合作建房子呢？

　　在广州市荔湾区有一块地皮，原来是由7家发展商共同投资开发，最后该项目也无疾而终，谈不下来。七个投资者已经如此，更何况数十个甚至上百个投资者共同参与建房呢？

　　网上调查

　　最大困难是拿地

　　广州焦点房地产网-广州业内论坛“你觉得目前个人合作建房最大的困难在哪里”调查显示，截至6月13日，有103人认为“拿地”是最大的困难，占总投票人数30.56%，仅次于“无法有效地管理、监控”的43.62%。

　　长期组织业主维权运动的曾宏认为，在目前这种社会制度还不太完善的情况下,房地产行业有许多灰色地带,一般专业的房地产公司都会有其专业的公关机构,去应对关键部门和关键人物，他们是专职的，有着很大的关系网。“在土地竞标的时候，很有可能遇上几个大集团的‘围标’，要有心理准备。”

　　“拿地还有另一种方法，例如于凌罡和‘万通’合作的方式。”韩世同认为，“从房地产公司手里拿地并不意味着‘招安’，合作建房和从开发商手里买房最大的区别、也是最宝贵之处在于业主有属于自己的业主委员会，是自己管理自己的物业。”

　　六成人认为可能成功

　　广州焦点房地产网-广州业内论坛“你觉得个人合作建房能否成功”调查中，仅有4.33%的人认为不可能成功，将近60％的人认为“难度很大，但有可能成功”。

　　发起者魏琨也坦言，过程非常艰难，每一步都要很小心。

　　专家视点

　　合作建房有法律依据

　　（深圳大学法学院教授广州市律师协会房地产专业委员会副主任魏秀玲）

　　目前不少人认为，合作建房法律上没有明确规定，包括政府的宣传中也讲没有政策上的规定，这在法律政策是盲区，这是错误的。

　　实际上，我国对于合作建房如何取得土地使用权，有着明确的法律规定，它具体体现在作为我国的根本大法的《宪法》和较高层次的《土地管理法》和《房地产管理法》中。

　　1.《宪法》第一章中第10条第5款：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《宪法》的第33条第2款和第3款：“中华人民共和国公民在法律面前一律平等。任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。”它强调了公民的权利和义务。落实到第10条第5款上，公民拥有和其他组织即我们所说的单位同样的使用土地的权利。开发商可以使用土地，公民个人也可以使用土地。

　　2.《土地管理法》第二章第9条：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。

　　3.《城市房地产管理法》第27条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”

　　图：如何获得土地是人们关注合作建房的一个难关。《中青在线》供图（夏天／编制）