物业管理(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月30日07:03 河南报业网-河南日报

“售后服务”不是经营

　　多少年来，新建的楼盘一开张，就打出类似的广告:“这里水、电、气、暖齐全，兼有保洁、保安、维修、绿化等一流的物业管理。”

　　物业管理，被当作售房的附属品或促销手段来利用，物业管理公司随即成为房地产开发商的下属企业或办事机构，用来看管房地产物业或行使“售后服务”的职能。

　　没有独立的法人资格，甚至不以盈利为目的，使这类物业管理企业先天存在不足，并带来了一系列麻烦。

　　对已购房的业主来说，物业管理的质量往往大打折扣。例如，开发商承诺的保洁并不那么干净，保安巡视因人员少而日见稀疏，甚至规划中的公用绿地被改做了商用……而从服务对象来看，更多的是“服务”开发商，而不是住户。

　　对物业管理公司来说，处境难免尴尬:如果楼盘没有完全建成或售尽，就有扫尾工程，就意味着要承担一系列“擦屁股”的任务，就会因噪音、建筑垃圾等问题而蒙受新住业主的指责……

　　收入长期靠开发商“补贴”，员工的收入得不到改善，企业的经营机制也难以真正建立。

　　“比起社会上那些独立的物业管理公司来说，我们的收入似乎有先天保障:物业管理费＋开发商补贴，实际上并不尽然。更重要的是，企业长期处于附庸地位，总觉得低人一等。”隶属于思达集团的郑州思达物业管理有限公司总经理于阳说。

　　“售后服务”不是经营。市场经济呼唤物业管理公司尽快走出开发商的“襁褓”。

　　“价格应由质量定”

　　据悉，我省现有物业管理公司1560余家，包括郑州市的500多家，从业人员全省共计20多万人，其中70％以上为隶属于房地产开发商的企业。

　　“我们不是不想独立，而是不敢独立。”于阳说。

　　按物价部门核定的物业管理收费标准，每平方米一级价格为0.38元，二级为0.32元，三级为0.26元，四级为0.2元。“按这个价，我们这类公司90％以上都得赔！”

　　这个价格大约是2000年开始执行的。尽管劳动力市场、水电物料价格持续上扬，但物业管理费一直没变。究其原因，于阳说，长期以来人们视住房如“福利”、视物业管理费为“额外负担”的观念根深蒂固，在这种观念影响下，加上对物业管理的行情了解不全，举行价格听证会害怕消费者代表通不过。

　　“好的物业管理应该是以质论价、质价相符。对于物业管理公司和业主来说是一种双赢！”

　　据说，郑州鑫苑名家小区由于入住者多属较高收入阶层且“较开明”，物业公司和业主进行提价协商很快获得通过。结果，绿化、照明、小区音乐一如既往地好，物业管理人员着装、形象也好，业主比较满意。

　　看来，物业管理公司走出“襁褓”，需要价格随行就市。而这，需要政府变通。于阳说，越是经济欠发达地区，政府的公信力越强。应当看到，物业管理是一个劳动密集、能够实现大量就业的行业，政府应该从就业培训和资金上给予扶持。

　　据悉，省建设厅等主管部门已在按照“质价相符，合同约定”等原则，筹划物业管理的改革。

　　“社会化”的探索

　　物业管理的专业化、社会化、经营型，是未来的发展之路。早在2002年初，建设部总经济师、住宅与房地产司司长谢家瑾在接受采访时，就曾这样提出。

　　实际上，独立的物业管理公司在各地早已出现，而且在发展壮大。

　　郑州圆方物业管理有限公司从1994年起步，现已发展成为在省内外拥有10多个分公司、固定员工达7000多人的大公司，经营业务已从当初相对单一的保洁、家政服务发展到包括园林绿化、三维安防、劳务派遣、礼仪接待、高低压电路维护、水电暖安装在内的综合性公司。

　　从资金收入看，行内人习惯称依靠开发商的物业管理公司为“包干制”，而称圆方一类四处去揽活的公司为“酬金制”，后一类公司谈生意、侃价格相对灵便。圆方公司总经理薛荣说，由于每天都面临着员工发工资和企业生存问题，因此“亏损的单子我不签”，业务上则是“避开锋芒做差异”。

　　何谓“做差异”？薛荣解释说，比如做房地产物业，开发商多采取“内部管理”模式，我们插足不进，自然要避开；而医院和单位保洁，有的人家不愿意或没开始涉足，我们则努力争取。由于已有做过100多家医院物业的经验，所以今年我们以“医院物业金牌管家”的声誉进军北京、上海市场，就获得了竞争优势和成功。再比如做保洁，我们有业务技术积累，眼下正筹备出台行内首部企业标准，所以可以去其他综合性物业管理公司那里揽活，以求“协作共赢”。

　　据悉，省内一些大的企业集团下面也有独立的物业管理公司。如国基集团，原来主要靠房地产开发起家，现在下面的房地产“置业”企业和“物业管理”企业是并行的。物业管理从“置业”那里可揽到两个项目，其余4个经营项目全部是自找的。

　　社会化的物业管理企业，还包括靠对商业房地产等物业进行租赁经营和物业管理的公司，如郑州的索克物业。这一类公司利润空间较大，但经营机遇“可遇而不可求”。

　　目前，社会化物业管理公司在我省仅占16％的比例，整个行业面临转型。郑州市物业管理协会经济师、估价师武凤翔说，物业管理在北京、上海、深圳分别已达到年上缴税金50亿元至70亿元的水平，已成长为一个支柱性产业，就得益于物业管理发育的社会化水平较高。

　　武凤翔说，物业管理业要落实中央“规范发展”的要求，就得让所有的企业参与公平竞争，走社会化之路。④6(摄影张群迪张建伟)　本报记者程梁

　　责任编辑：陈要逢