大盘运动拉开帷幕

　　“大盘是市场对楼盘质量更高追求的表现，同时也是‘城市化运动’带来的必然举措。”前不久在北京召开的“中国地产新大盘”研讨会上，一位北京专家对大盘作了如此结论。

　　什么样的楼盘是大盘？从市场上流行的说法来看，楼盘用地面积50万平方米以上，建筑规模大，具有居住环境优越、配套设施完善、交通地段合理等优势的大型住宅区称之为大盘。前不久，北京发布“2005中国地产新大盘研究成果”，这份研究报告由中国房地产业协会城市开发委员会、中房指数研究院和搜房网共同完成。据了解，此次全国城市大盘排名前10位分别是北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州、天津、东莞、南京和沈阳。从这份统计可知，东莞的大盘面积已居全国第8，由此可以推断，东莞的大盘运动已经拉开帷幕。

　　东莞目前超过50万平方米的大盘达10多个，其中世纪城、御景花园都超过了100万平方米。

　　大盘VS发展商

　　发展商必备三件宝

　　关于大盘经济对社会发展的影响，众多“江湖”上的专家、学者以及各门各派的发展商都在论剑切磋，偶尔也难免短兵相接。当然，更多“江湖人士”对大盘的困忧不在住宅，而在包括商业物业在内的复合型地产，但无论住宅也好商业物业也罢，对于各发展商来说，大盘的开发涉及到的方方面面比普通楼盘多很多。

　　经过前辈投石，勇士探路，发展商们在大盘开发上须携带三件“护身法宝”，方可保住小命不失，否则，在市场这个大江湖中，稍有闪失便人仰马翻，一败涂地。

　　法宝1：内功→使命感

　　著名策划人王志刚在谈到大盘时说：目前，做地产的人，尤其是想为城市添加价值、特别要想成为大盘操作的人，必须具备使命感，“大家必须要有恒心，现在做大盘的人如果没有一种社会责任感，没有长线意识，千万不要做。”

　　慧谷城市副总裁黄海涛也如是说：“大盘考验一个发展商的方方面面，做大盘的发展商一定要有责任感，它绝对不等于一两栋房子建完就完了，它要求发展商用持续发展的眼光来看待产品。”

　　在房地产开发中，我们早前的确经历了“小贩经济”。一个小发展商做了三五年就跑了，房子也不管了，业主也不要了，这种心态绝对是做大盘的忌讳，当发展到三期以后，有了效应，很多发展商开始偷懒，质量、品质都成了大问题，结果落了个草草收场的结局。在目前的社会中，要想发展得好，恒心是很重要的，百年老店为什么到现在还受人们的追捧，东泰花园、东城中心这些开发了10多年的楼盘，到现在仍然畅销，道理就在于此。

　　法宝2：兵器→资金、营销

　　毋庸置疑，在发展商大张旗鼓的宣传攻势下，许多消费者的眼球也被大盘吸引住，大盘将成为部分购房者的首选。于是发展商激动不已，大盘的建设也如火如荼地进行着，但是大盘的运作并不容易。

　　大盘开发商需要面对的一个主要问题是资金回笼和周转。因为大盘体量大，前期的投资也将是巨大的，同时开发周期也比较长，这都需要开发商有雄厚的资金力量。

　　正因为如此，所以在营销方面，说得夸张点，大盘的开发决定着某块区域的死活，产品的定位、产品的覆盖面、价格总额应该有一个大的量，就是首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，才能够保证这个楼盘的健康发展。

　　当然，产品本身也非常重要，一旦生产了不合市场需求的产品，就可能覆水难收，大体量的楼盘要想“回头是岸”就成了特别痛苦的事情。

　　法宝3：杀手锏→升值空间

　　由于大盘体量大的特殊性，无论从市政配套还是小区生活配套都成为大盘的生命线，而这个生命线直接影响这个楼盘的交易以及二手交易。

　　慧谷城市副总裁黄海涛说，大盘在政府资源的获得上有天生的优势，而恰恰这个优势成为东莞楼盘的卖点。从社区来说也一样，配套好的社区当然会受市民的追捧，升值的空间自然也随着配套的逐步完善水涨船高了。人们的购买心理决定买房子对升值空间的要求，目前，无论是在东莞打工的打工仔还是东莞本土的投资者，买房的主要目的除了居住外，还有升值的考虑，尤其是对大盘更寄予希望。在东泰花园，二手房交易不断，租客的成交率也位居东莞三甲，这当然是一个大盘可持续发展的最大卖点。

　　大盘VS城市

　　城市升级的大块文章

　　许多发展商都感叹，大盘为城市建设带来了“催化效应”。没错，由于体量大，大盘里居住着众多的城市居民，也承载着众多的城市居住问题，这对一个城市的规划起到了重要的作用。

　　城市规划成大盘生死脉象

　　一般，大盘在地段选择时都考虑到城市交通以及大环境下的规划布局，这是对地段起决定作用的重要方面。

　　与老城区相比，虽然老城区配套设施完善，有交通便捷、购物方便、商业成熟的优点；但也有人口密度过高、居住拥挤、房价昂贵、增值潜力较小等问题。而目前东莞的新大盘往往与政府大的市政规划紧密相连，周边多覆盖在建或者是规划建设中的市政设施。

　　仔细看看这些大盘：第一国际、世纪城公馆、中信森林湖、御花苑这些楼盘都选择在东莞大道、五环路以及行政中心的周边；而华南MALL、理想0769又建在万江汽车总站的附近，前一段时间，轨道交通在此区域的落地又成为这些楼盘的新卖点，由此看出，大盘的选址跟城市的规划息息相关。在政府大规划这面旗帜下选择地段，大盘便是未来的繁华居住区。

　　有业内人士曾指出，大盘运动说白了就是新城城建规划运动，是在宏观调控下、对城市有限的资源的最佳最合理的利用。当然，这个规划要具有超前意识，要经得起100年后再来看这一规划，集中规划建设将有利于第三产业的繁荣和商业发展。美国经济危机时罗斯福新政就大搞城建，这成了经济复苏和发展的重要举措，大盘给城市建设带来的好处不言而喻，同样东莞城建也需要大盘。

　　只要细想，我们很容易发现城市规划与大盘之间的关系，大盘靠大规划成型，而市政规划也要考虑大盘承载的消费者，两者正是息息相关。

　　居民热捧成大盘爆热要因

　　在东莞，人们经常谈治安问题，何先生这段时间就为这个问题苦恼着。

　　何先生家住东城主山，由于那一带是鱼龙混杂之地，治安可想而知。前两天，何先生的邻居就遭遇入室抢劫，除了钱财损失外还有人员受伤。这件事对何先生的触动很大，他说，原来就一直考虑搬进大社区，但一直没有具体行动。直到这件事后，他出门都要考虑到生命财产安全，晚上也不敢太晚回家，他非常想快点搬进大社区居住，“不说别的，起码晚上晚点回家也不用提心吊胆了。”

　　一般来说，大盘格局明朗，分割整齐，可避免因为流动人口引发的治安问题。某网站曾经对东莞的住宅情况进行过调查，调查显示：43.9％的业主选择居住地会首先考虑社区环境。

　　在东莞，很多当地人以前都是自己买地建房，所以在老城区可以看到大批几层小楼密密麻麻排列成行，由于东莞的历史原因，整体文化程度低成为他们心中的一块硬伤。

　　这几年，东莞的外来人口越来越多，尤其是文化程度高的外来者陆续涌入东莞，具有经济基础的东莞人也开始渴望文化味十足的生活环境，于是，更多本地人愿意跟有文化的外地人居住在一起，感受文化氛围。家住新世纪豪园的尹女士对记者说，自己以前住在莞城的自建房中，由于考虑到孩子的成长环境，他们还是决定搬进大社区中，她强调，就是要孩子从小就受到一种好的文化氛围的渲染。

　　从居住来说，大盘统一规划的园林绿化，更适合居住环境的要求，建立和谐的稳定的邻里关系，从某种程度上打破现代人的隔阂和孤寂，让居住于此的业主找到一种归宿感，使商业竞争中孤寂苍白又淡薄的感情在居住空间中得到释放。

　　大盘VS物管

　　一半海水一半火焰

　　在人性化的物业管理中，物业管理公司相当于社区内的管家，一个好的管家能让主人更省心，更舒心。买房买物管已经成为精明的消费者一个重要的依据。但同时，目前东莞物业整体还处在较低的水平，物业管理的发展程度远远比发展商开发楼盘的速度慢很多。由此，大盘与物管正处于一种尴尬的磨合中。

　　大盘有利于提升物管整体水平

　　大盘的方便之处很多，管理更合理、更规范，居住更安全，这成为很多人看中大盘的一个重要原因。一个可持续发展的大盘一定是由一个资金实力雄厚的发展商开发，而开发完一期后，因考虑长久利益一般都会有一支相对精良、负责任的物业管理队伍。

　　就目前东莞来说，获得一级资质的物业管理公司只有中信、新世纪、三正3家，从这3家所管理的楼盘看，都是以大体量为主，管理面积也堪称三甲。巧的是这3家物业管理公司在东莞的发展时间都相对较长。另外，从管理的角度看，楼盘一期期地不断开发建设，的确为大规模的楼盘积累了相当丰富的经验，由此可见，在大盘的发展过程中，对一支物业管理队伍的磨合和锤炼其实起到了决定性作用。

　　引进外脑也成物管趋势

　　大盘的居住人口庞大，单靠一个物业管理公司是明显不够的，它还需要政府的支持和法律的规范。从最近东莞层出不穷的的业主维权事件来看，其中业主投诉的大盘也不乏其中。由于大盘的特殊性，它在物业管理上更要慎重，更需完善。没有足够经验的发展商在物管的问题上，往往都采取借用外脑的形式。

　　今年年初，御花苑与中海物业结成了对子，正式对御花苑的物业进行管理。从发展商传来的声音显示，目前双方对未来的合作充满信心。

　　由此，不少没有物业管理经验的大盘地产商都纷纷考虑借用外脑来管理小区，某发展商表示，利用外脑管理物业避免了发展商资金和人力的过度投入，从目前情况看，与有资质的物业管理公司合作比自己培养一套管理班子更节约和省事。

　　本报记者　姜岩

　　东莞大盘一览

　　(图表略，详见报)

　　图：

　　东莞市的大盘面积排名全国第8位。杨凯　摄