“两书”、配套、索赔3大环节“保驾”市民放心收房

　　“两书”、配套、索赔是大多数购房者入住时关注的热点

　　上周四，本报楼宇热线（88258599、82075047）对购房者近期关注的买房热点方面，请法律人士进行了“支招”。另外，许多市民表示，近期也有许多项目即将交付，不知在入住时该注意哪些方面？

　　本报记者随后采访了多位专业人士，对于入住时容易遇到的问题进行了采访。

　　“两书”不可少

　　【案例】平度市尹先生在当地购买了一套商品房，去年底在交付时开发商未向他出示《商品住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》（以下简称两书）。后来他才得知，开发商交房时有义务提供“两书”。随后他要求开发单位出示“两书”，但仍遭到拒绝。在向房地产主管部门投诉后，该开发商受到了主管部门的处罚。

　　【提醒】市房地产开发管理局的有关人士指出，按照有关规定，“两书”应当视为商品房买卖合同的附件之一，也是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的一种承诺，与合同具有同等的法律效力。开发商在房屋交付时必须向购房者提供“两书”，并加盖企业印章。开发商未提供“两书”的，购房者有权拒绝办理房屋交接手续。

　　配套须完善

　　【案例】今年4月，胶州市宋女士接到开发商的入住通知，通知她携带合同、身份证等材料到售楼处办理接房手续。随后她来到该小区，发现现场仍有工人施工。小区道路还未完全铺好，她踩着高低不平的黄土路来到自己的房子内，又发现了房内的水龙也是滴水未见。

　　【提醒】有关法律人士认为，商品房在交付时不但要具备合同约定交付条件，而且还应当具备购房者入住的基本条件。对于这些情况的判断，除了可以查看开发商应当提供这方面的证明文件，如房屋竣工备案表等。另外，购房者还有一个直观的判断条件，便是交付的房屋是否达到可以立即装修、入住的基本条件。

　　如宋女士遇到的情况，小区道路未硬化，生活用水都没有，房屋因此不能达到交付的基本要求。

　　赔付有规定

　　【案例】日前，市民姜先生刚刚拿到自己新房的钥匙，可是，这套房子是在延期交付整一年后才办理入住的，而开发商向他赔付的延期交房违约金还不够他承担一个月的房屋租金。对此开发商认为，他们已经按照合同约定来履行赔付义务。而姜先生认为，造成违约责任过低的原因在于，当初签订的合同是开发商早已单方面约定了延期交房的违约责任，不容购房者来变更的。目前他与开发商之间的矛盾仍未解决。

　　【提醒】有关法律人士认为，一般情况下，在出现合同违约情形时，合同约定有违约责任的，双方按照合同约定承担赔付义务；合同没有约定违约责任的，双方应当按照国家规定或行业标准进行赔付。

　　但是，对于姜先生的入住遭遇，虽然已经约定了违约责任，但是违约责任过低，并且是由于开发商单方造成的，姜先生可依据实际损失，向当地法院提出变更合同违约责任约定过低的要求。

　　怎样租赁非产权人房屋

　　法律人士认为，相关文件齐全是安全交易关键

　　近日，随着多项政策的出台，二手房买卖双方持观望心态的不在少数，许多原来打算近期购房的市民也准备暂时立即放弃购房的念头，转而把改变居住条件的愿望暂时通过租房实现。因此，租赁市场却始终热度不减。

　　日前，多位市民向本报楼宇热线（88258599、82075047）咨询有关房屋租赁方面的问题，其中，辽宁路的王先生反映，他看好了青海路的一处出租房，当他准备付房租时才发现，出租给他房屋的并非该房的产权人。王先生咨询，对于这种房屋敢不敢租赁？希望有关法律人士给于指点。

　　对此，多位法律人士认为，王先生遇到的类似租房问题，很有可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系，则需有产权人委托签约人的授权委托书原件，而该委托书最好经过公证部门的公证；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定若产权人同意转租的书面证明。

　　另外，还需要注意产权人为几人共有，当签约人仅是其中一人时，需有未到场的其他产权人授权委托书原件或者同意出租证明原件等。只有当这些文件齐全时，租房者的权益才能得到保证。责任编辑：邱雁（来源：青岛早报）