楼市黑幕规避为何非要自救？

　　个人合作建房背后的社会玄机之四

　　新快报记者 陈文 何姗 林洁婷 实习生 黄嘉莉

　　深读指引合作建房成败未卜，评估其对房地产市场的影响为时尚早，但透视这一现象背后的社会玄机，我们可以看到这一个别事物的普遍意义：房地产市场中种种不规范的行为，损害业主权益的黑幕，半垄断性的暴利，已引发了非常尖锐的社会矛盾，合作建房只是这种社会性情绪的一次爆发，一个宣言。有人质疑，解决房地产市场的问题是否非要走这条路？那么我们不妨反问：在旷日持久的业主维权运动收效甚微的情况下，处于弱势地位的消费者为何只能选择“自救”这条路？成功与否也许不是最重要的，它的象征意义正在于“给政府、开发商、物业管理公司一个正面提醒”。

　　对政府、开发商及其物管正面提醒中山大学社会学系系主任、教授、博士生导师王宁博士虽然目前广州的合作建房是否能够成功还难以定论，但是它的意义更多是在于一种宣言，一种信号。自己盖房子，多辛苦啊，为什么人们宁愿自己盖，也不去买开发商的房子呢！这给政府，给房地产商及其属下物业管理机构一个正面意义的提醒。如果房地产业不是那么多问题，人们何苦自己操劳盖房子呢！这是当前房地产乱象的一种民众反映。所以这个现象真正的意义在于它的符号性、象征性。合作建房，实际上是消费者自己联合起来，向开发商及其所属的物业管理机构说不的一种行为，具有社会运动的意义，可以称之为“消费者运动”。从宏观上讲，一方面，目前房地产开发是一种暴利行为，让一般的消费者望而却步，一平方米的建造成本才1000元左右，已经包括了所有的材料，税收等，但是卖出来就几千元一平方，利润实在太高了。另一方面，开发商、物业管理上的行为也不太规范，黑幕比较多，形成了半垄断性的暴利，这也无形促进了消费者形成联盟。

　　解决房地产市场问题必须走市场化路子———专访广东省房地产协会副会长兼秘书长蔡穗声新快报：地产协会作为房地产行业的自治组织，如何看待合作建房这一新生事物？蔡：我只能谈谈我个人的观点。近几年有些地方房价比较高，上升比较快，供应结构失调，以及房地产管理中出现的问题，引起了老百姓对买房的忧虑。合作建房作为群众情绪的一种表达，可以理解，但是否可行，我认为应该冷静看待。新快报：市场经济的发展应该是多元化、开放的，就可行性而言，您认为合作建房会遇到什么问题？蔡：合作建房模式面临的第一个问题，是与目前改革的大方向、与法律法规、政策安排衔接不上。我国住房分配上资源配置明确了商品化、社会化、市场化的原则，现行房屋分配供应有三个层次，即商品房、中低收入者的经济适用房、以及少量“双困”人群的廉租屋，用市场机制来分配资源是目前的大政策。合作建房面临的第二个问题，是资源问题。我们国家和美国、加拿大不一样，我国人多地少，土地资源十分短缺。我国过去已经过多耗费了资源，这里面当然包括开发商，如果再继续浪费资源，就更谈不上可持续发展了。新快报：有不少国家都有住房合作社的制度，合作建房在国际上也不鲜见。不少人士认为，中国房地产业走到今天，也可以尝试多元化的住房模式，这也是市场的一种声音。蔡：这种想法过于简单。我国有住房公积金制度，这是从新加坡学来的，是一个很好的制度，当然目前来说，这个制度的继续发展还有很多可以发挥的余地。合作建房是否适合中国？对于这个问题，应该先有一个讨论过程，如果认为适合，那么应该先进行试点，试点成功了推动立法，然后才能推广。没有经过这样一个过程，老百姓的利益就无法保障，可能会付出很大的社会成本。新快报：据我们了解，不少会员已经有过两次、三次、甚至更多的购房经历，但是他们还是希望加入合作建房，原因是“买的时候很快，但是剩下的几十年是痛苦”。我们也不停地看到有关业主维权的报道，所以他们希望能够自始至终参与建房及管理过程，建设自己满意的家园。蔡：合作建房者的参与意识是值得肯定的。当前在我们的城市规划、房屋设计里，群众参与不够，物业管理中尚未能有效发挥业主委员会的作用，还有许多问题需要解决。但参与是否一定要走这条路？我们应该从大方向来判断。目前的房地产市场有诸多毛病是客观现实，需要克服和完善，但必须肯定走商品化、市场化、社会化的路子，这是一个大方向。（广东省房地产业协会该协会成立于1991年6月，是由广东省各地房地产企业、房地产管理机构、房地产业社团以及对房地产研究有一定造诣、行业内有一定影响的人士自愿参加组成的行业组织。其会员包括广州富力地产、广州恒大实业、合富辉煌、合生创展等多家著名房地产公司。）

　　政府如何作为？

　　不希望政府草率否定资深住宅产业专家韩世同博士合作建房在广州作为新生事物，是让老百姓有所选择的方式之一，是解决老百姓住房的渠道之一。其组织是新型的非盈利的建房组织，也是民主办事的模式，是公平公正的办事模式。广州的合作建房组织与个人，面对的不是发展商与它指派的物业管理公司，没有人去收买和被收买，没有什么潜规则，只要完全依法行事，就应该得到尊重。为此，希望我们的社会各界与政府，以平和、宽容的心态看待这一新生事物，而不是简单草率地加以否定，我特别不希望看到政府走到这个层面上去。这将是对为官者的考验，也是对政府公正与信誉的拷问。

　　政府应敞开大门不设障碍深圳大学法学院教授广州市律师协会房地产专业委员会副主任魏秀玲对于合作建房的问题，政府与相关部门不应回避，应当敞开大门，不设置障碍，不要出难题。通过依法行政，公开、透明办事，引导广州的合作建房走上正确健康的道路。第一，依法保护合作建房申请人的合法权益。政府部门针对这一现状，要有正确的法律观念和认识，应当积极开展工作，不论愿不愿意都要进行审批。第二，合理配置土地资源。土地资源是稀缺的，开发多少，如何开发，其中多少分配给老百姓，应该有宏观的考虑与调控。第三，应当依法把握好开发限度：一是申请人的条件界定，应当是自用的目的，对于投资投机的应当杜绝。二是交易的准入时间的设定，房屋建成后，是否可以交易的条件与交易的时间定在哪里，应当合理制定。三是合作建房，也应以市场化的方式获得土地。四是房屋流转税收机制的建立，如果出售房产，原来中间的那部分税应该增加交上来，防止投资建房后出售牟利。五是经营收益的税收调节，即如有商铺出租等经营收益，政府可以利用税收杠杆调节上来。有人认为合作建房是倒退，这是错误的观点。单位与个人都有取得土地并开发的权利，这是一种受法律保护的公民权利。个人的权益与社会整体的权益是共存的，平等的。不能认为整体的权益就是合理的，个人的权益就可以忽视，这不是法治的观点，是错误的。

　　对房地产业影响

　　为开发商树立竞争对象深圳大学法学院教授广州市律师协会房地产专业委员会副主任魏秀玲合作建房可以有效地影响房地产市场。包括：其一，压低房价，促使开发商压低成本，使房价恢复到比较合理的价格上，有着积极的影响。其二，在我国物权法未出台的前提下，对于不明确的公用、共用建筑设施的权益与责任的落实，有效解决房地产开发后留下的这些配套设施归属问题，使其迎刃而解，使这些设施回到业主的手中。其三，完善市场机制。市场不是只面向开发商的，使市场的竞争形成并充分起来。因为树立了有效的竞争对象，对于房地产提升后续服务，建立为业主服务的意识具有现实的积极意义。

　　广州模式不会威胁开发商资深住宅产业专家博士韩世同广州模式是把居住理想放在首位，价格放第二位，绝对不是为中低收入者准备的。北京模式之所以受到很大的阻力，在于他们走的是“穷人模式”，解决的是普通人的住房问题，这就难免遇到更大的阻力，广州模式不会给开发商多少威胁，希望能成功，希望政府保持宽容，希望社会不要一哄而上。(完)（晓航／编制）