广州楼市凸显四大“猜想”

　　系列新政日益显效

　　广州楼市凸显四大“猜想”

　　在广州“普通住宅优惠标准”已经确定的大势下，无论是发展商还是置业者都在呼唤各项指标进一步清晰化、具体化，但记者了解到，许多发展商面对新政的具体规定，已经开始思考和探讨相应的应对营销策略和开发思路，甚至有发展商对记者直言：“如果政府的政策规定不发生变化，以后140—160平方米的户型产品很有可能消亡！”

　　随着发展商的判断和思路的改变，广州楼市又将出现怎么样的新景象呢？

　　猜想一：

　　140—160m2户型出现断层

　　虽然上面这位发展商的言论有一些“过激”，但是这几天记者采访的几位开发商都表示，在新政的影响下，开发思路肯定会有一些变化。最直接的就是，除非是已经建好的现楼，否则145平方米的户型是不能再大批量出现了。面积的差别只在微小的一两平方米之间，但是却凭空多出几万元的税费，放在谁身上也不会乐意的。

　　由于普通住房与非普通住房在税收、信贷、规划方面享受到的待遇差别不小，因此区分标准将对广东楼市产生深远影响。该标准将会促使广东楼市的开发结构转型，引导开发商更多建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，使普通老百姓能买到房子。

　　不少开发商也表示，以后的开发计划中，140—160平方米户型的产品肯定会减少甚至断层。因为在实际的使用过程中，130平方米的住宅和145平方米的住宅在舒适度上不会有明显的差异，置业者选择时，145平方米左右的户型将成为盲点。而如果真是需要大户型的买家，对于契税和价格的关注度不会那么高，因而大可把户型做大，160平方米以上将比较能够拉开层次。

　　猜想二：

　　洋房别墅不再毗邻而居

　　《广州市享受优惠政策普通住房标准》规定，广州市享受优惠政策的普通住房标准应满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上”的条件。而目前房地产现状是，在一些城市的新兴区域，特别是华南板块和花都区，由于自然环境等资源因素，往往楼盘的容积率会比较低，因而往往会设计出别墅和洋房并立的规划。而在这些标准出来之后，开发商表示，以后这种做法肯定会大大减少，洋房和别墅比邻而居的情景将不再。

　　省房地产协会的蔡穗声副会长强调，小区的容积率低，那么也就意味着，小区内的住宅占有了相对多的土地资源。就我国目前的国情来说，土地资源还是非常珍贵的。但是，如果仅仅是因为容积率的问题，而要多付契税，相信很多置业者都不能接受。

　　猜想三：

　　毛坯、装修将分别买单

　　由于在标准中规定，广州市享受优惠政策普通住房的标准须包含“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍(含1.2倍)以下”。那么，在实际的操作中，有没有可能出现为了让自己楼盘的“实际成交”价格低于“平均交易价格的1.2倍”，开发商纷纷以毛坯价格售楼，装修的费用则另外计算，或者另外再签订一份合同，不算入单位的成交价格中。

　　其实，这种说法也并非空穴来风。在星河湾的楼价中，装修的价格就达到3500元／平方米，在“标准”挤压之下，难免发展商不会通过这种方式合理“避税”。而签定毛坯和装修两份合同，对于发展商和买家来说，都不会有什么损失和技术上的操作困难，因而很多发展商都不避讳，这种可能性将很大。

　　猜想四：

　　多出契税，发展商买单

　　对于新政及新标准的硬性规定，其实有不少的住宅被硬生生纳入到“非普通住宅”的范畴。对于既成的事实，不少发展商已经开始变通营销手法，达到促销的目的。

　　周六周日，记者在宏城广场看到，许多楼盘的促销人员已经将诸如“送15年物业管理费”、“送1.5％的契税”等优惠折扣，直接喊了出来，作为卖点。而记者的调查和了解也显示出，自五一黄金周，特别是新政新标准出台之后，发展商的优惠、折扣、赠送就明显多了起来。而白云区的一位发展商也告诉记者：“新标准出来之后，凭空多出来的契税，没有可能让买家来买单的，为了保证销售，发展商也只有变着法来消除这些不利的因素了。”

　　本报记者　关雎

　　图：

　　广州楼市未来走向扑溯迷离。刘从才　摄