卖房者的紧箍咒买房人的护身符——解读《山东省商品房销售条例》

　　核心提示

　　从开始酝酿便备受瞩目的《山东省商品房销售条例》从7月1日起正式施行，这意味着购房者从即日起，如果在购房时遇到以不实广告吹嘘、承诺不兑现等房地产开发商惯用的欺骗伎俩时，就可以理直气壮地运用法律手段来维护自己的合法权益了。

　　销售环节须防五大“陷阱”

　　统计数字显示，我省的房地产开发经营近年来一直保持总量扩张、高位运行的发展势头。目前全省共有房地产开发企业3200余家、物业管理企业1200余家、房地产销售代理等中介机构700余家，注册总资本达240亿元，从业人员达20多万。去年，全省完成房地产开发投资765亿元，同比增长32%，其中商品住宅完成投资550亿元，同比增长35%;全省商品房竣工面积达2397万平方米，同比下降2.5%；商品房销售面积2525万平方米，同比增长26%；商品房销售516亿元，同比增长49%。

　　但在房地产开发经营，特别是在商品房销售环节，部分房地产开发企业发布虚假广告误导消费者、合同违约、承诺不兑现等问题突出，商品房投诉一度居于省消协受理案件的首位。有关人士通过对投诉案件的梳理分析，总结出商品房销售环节的五大“陷阱”。

　　——质量问题层出不穷。主要表现在商品房地基下沉、墙体裂缝、管道渗漏、偷工减料、防震性能不达标等。

　　——虚假广告吹破牛皮。近年来房地产开发企业发布虚假广告误导消费者问题突出，如在语言表述和图标显示上缩短商品房与市中心的实际距离，绿化和配套设施宣传严重失实等。

　　——合同违约、承诺不兑现。现实中，这些令购房者上火的行为屡有发生，如开发商擅自变更设计、配套建设跟不上等。

　　——商品房面积不实。比较典型的是多算公摊面积、减少实建面积、重复计算等。

　　——物业管理不规范。在商品房销售过程中的前期物业管理服务不到位，公共设施建筑产权约定不明确，成为后期的物业管理纠纷根源。

　　五证不全、投入不足、基础

　　工程未完成不得预售

　　《山东省商品房销售条例》(以下简称《条例》)规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区的市、县(市)商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。

　　商品房预售应当符合下列条件：

　　(一)已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　(二)持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；

　　(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。

　　值得注意的是，“已完成基础工程”即已打完地基，这样规定提高了商品房预售的门槛，有利于保护消费者的利益。

　　房地产开发企业申请商品房预售许可应当提交商品房预售许可申请表、房地产开发企业的营业执照和资质证书、符合本条例规定条件的证明文件、业主临时公约、已签订的前期物业服务合同、商品房预售方案。《条例》特别明确规定，房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。

　　售房广告视为合同内容

　　吹牛不兑现应担违约责任

　　眼下，各种印刷精美、辞藻华丽的售房广告可谓铺天盖地，吹牛皮已经成了某些房地产开发商的惯用手段。针对这些问题，《条例》规定，房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。

　　商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合本条例规定的商品房销售广告，不得提供服务。

　　房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

　　对于商品房销售方式问题，《条例》规定房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。

　　采取代销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。

　　采取包销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面包销合同，约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房，由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买，当事人另有约定的除外。

　　房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。

　　值得注意的是，《条例》规定房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。这两种销售方式都曾经在房地产市场上存在过。

　　提倡按套内面积或按套计价

　　住宅商品房不得分割拆零销售

　　关于商品房计价结算问题，《条例》规定，房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。其内容包括了当事人的名称及住所、商品房的基本状况、套内建筑面积、分摊面积和建筑面积、计价结算方式等十五项内容。其中商品房的计价结算方式是大家比较关注的。

　　目前，我省商品房销售多是以房屋建筑面积作为销售计量计算单位。房屋建筑面积是由房屋套内建筑面积和分摊共有建筑面积组成，这三种面积在房屋所有权证书上都有明确记载。

　　《条例》在规定商品房的计价计算方式时，提倡按套内建筑面积或按套计价结算。但为了与现行做法保持一致，避免引起大的波动，条例同时规定，也可以按房屋建筑面积计价结算。

　　关于商品房买卖合同内容，《条例》规定应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图。住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售；非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售。

　　商品房销售价格由当事人协商确定，经济适用房等国家另有规定的，按照国家有关规定执行。

　　定金可抵房价款

　　“霸王条款”无效

　　在商品房销售市场上，房地产开发企业或者承销机构在与购房人签约前向其收取一定费用的情形比较普遍。这种常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名义的费用，并不是法律上严格意义的“定金”性质，而且一般对返还问题没有作出明确的约定。一旦发生纠纷，当消费者不愿购房时，已交付的费用很难得到退还，消费者利益受到严重损害。

　　为解决这个问题，《条例》规定未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。已取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。

　　此外，针对一些商品房销售合同中的“霸王条款”，《条例》中规定：房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。

　　已预售商品房不得擅自变更规划

　　《条例》规定，商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。

　　经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。

　　设置抵押权的商品房销售时，房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的具体情况书面告知买受人；未告知买受人的，买受人有权解除合同，并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任。

　　迟延交付应承担违约责任

　　一年内不办房产证可退房

　　《条例》中明确规定，开发商应当如期按照合同约定内容交付商品房。条例明确规定，房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。

　　同时，房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

　　《条例》也对买房人收房的义务进行明确规定。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。而且，买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。

　　房产证问题一直是市民买房投诉的一个热点。对此，《条例》明确规定，买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。

　　房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书。房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。

　　因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

　　违规开发最高罚10万

　　关于商品房销售的法律责任问题，我省规定，违反《条例》规定应承担法律责任。其中，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。

　　房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

　　房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以三万元以上十万元以下的罚款：(一)未按照规定的现售条件销售商品房的；采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成商品房的。

　　发布、经营商品房销售虚假广告的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。法律没有具体处罚规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，并可处以三万元以下的罚款。

　　房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的，由房地产权属登记机关责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以下的罚款。(本报记者傅晓峰)