且看搅局“三剑客”怎样博弈房市

　　当前房市有如股市，观市犹入五里云雾，让人看不清，看不懂。刚读罢《由控大涨到防大跌，上海市酝酿“救市”方案》（《中国经营报》2005年06月27日）没几天，突然就是相反的消息：《上海市政府：上海酝酿房地产救市措施报道失实》（新华网2005年07月01日）其实，只要认真浏览一下今年以来的媒体，有关房价走势的报道真是前其矛后其盾，向左走向右走，令人喜令人忧。使人强烈地意识到，房市水很深，房市雾很大，房市手很杂。

　　那么，人们要问:究竟谁是当前房地产市场乱象的搅局者，是谁在为人们期待的房地产新政实施使拌子？依我的分析，有三股力量在合谋成事：一是房地产商，二是炒房商，三是地方政府，我将这三股力量称之为时下房市搅局“三剑客”。

　　对房地产商来讲，长期以来都习惯于暴利，暴利成为这一行业的常态追求。暴利是最敏感的词语，成本是最隐秘的话题。如果能透过房价、土地以及开发商真实账目进行计算，人们会惊诧发现，原来成本和利润不过都只是开发商资本运作游戏中的脚注而已。《经济参考报》（2005年06月27日）新近刊登勾晓峰的文章，通过对一位李先生的房地产老板个案计算得出结论：房地产开发商资本回报率高达700%。此前，也不断有人报料某些房地产公司的暴利行为。虽然，人人都知道房地产开发中的暴利行为，但在这方面我们还缺乏整体的统计资料，很难在宏观上给出一个暴利的数据区间。如果从产业发展长远走势来讲，任何一个产业都不可能持续暴利。不过，资本对经济利益的追求是本性的，内在的。像鹿渴求清泉，任何一个商家包括房地产商，对高利润甚至暴利的渴求，都是强烈的，不衰的。因而，在这个意义上说，只要合法经营，房地产商怎样追求，都是市场经济所允许的。他们面对政府平抑房价的种种博弈行为，尽管会让广大老百姓看不顺眼，却都是正常的。

　　对炒房商来说，更是暴利的追求者。尽管炒房也是对房地产的投资行为，但炒房商具有更大的投机色彩。热炒，往往发生在政府经济政策的漏洞地带，发生在体制转轨、宏观调节的接茬时期。从经济学的观点看，投机性投资，也是一种投资，只要投机者博弈技巧高超，不触犯法律法规，谁也奈何不了他。当前，要特别注意，一是国外流入的“热钱炒房”，二是国内投机者的“逆市炒房”。逆市炒房与国外热钱炒房确有异曲同工之妙，或者说，两者是心照不宣，默契配合。我十分担心，因为这种内外投机资本结合是一个信号，也许是一个“微言大义”的强信号：国外热钱注入房地产并且与本地投机资本遥相呼应，眼前赌房地产暴利，下一个目标则是赌人民币升值。正是这种投机资本的内外结合，成为眼下中国房地产市场反复的市场动因。

　　对于地方政府来说，在动机上它或许并不一定希望房价高企。地方政府追求的是经济发展与繁荣，追求的是资本在本地的更多投入，追求的是GDP提升。房地产开发，是产业发展“门槛”较低，需求旺盛，容易操控（因为土地的实际控制权在地方政府手上），易出政绩的经济发展项目。这就难怪，几乎每个城市的地方官员都热衷于房地产开发。但是，一当房价平抑影响到房地产商在当地的开发时，对房价的高企，地方政府便与房地产商心心相印，共进共退了。这就是当前为什么地方政府对稳定房价态度暧昧的真实原因。不过，事情远远没有这么简单，一当权力资本参预当地房地产运作时，问题便变得十分严峻。涉嫌的地方官员此时可能成为商家飚价的帮凶，成为对中央统一的治理房价政策的“软破坏”者，即阳奉阴违地对抗中央政策。

　　然而，大自然不会让参天大树长得戳破天的。搅局房市“三剑客”利益联盟的基础中，本身就包含了三者利益分裂的机制。首先，房地产商与炒房商，本身就是买卖双方。买卖双方的经济利益在本质上是对立的。尽管眼下双方在都受到国家稳定房价政策的严重压力下默契配合，一旦涉及敏感的房价，涉及双方利益分割，便会出现利益对抗战、拉锯战。其次，地方政府与投资商也必然会出现不一致乃至矛盾的地带。这里既有商家的眼前利益与地方发展战略相冲突的情况，也有项目选择与定位上投资商与地方政府认识上分歧。当然解决得好会双赢。以往的实践告诉我们，两者的冲突是大量存在的，双赢只是一种理想目标。再次，房地产产品作为一种不动产，它投资的区域是划定的，它的产品是不能挪动的，这就出现一个致命的弱点，区域之间的竞争一定会带来投资商与地方政府的矛盾。最后，房地产开发商，炒房商与地方政府，三方毕竟各自是独立的，代表着完全不同的利益，特别是政府，是社会利益、公众利益与国家利益的代表，三者利益相重合仅仅是特定地带、特定时期、特定背景下出现的情形。因而，要十分注意不要夸大它们之间的重合性。

　　因而，“三剑客”只是一种短暂、眼前的利益媾和，在不断地博弈中，中国房地产价格必然回归理性，价格一定不会远离价值而去。消费者如果是为安居而买房，千万保持理性，切勿追涨，上当于房市飚长之神话。(稿源：红网)(作者：巫继学)(编辑：耿红仁)