新政引发首例卖房毁约案

　　昨天，南京市秦淮区法院开庭审理了该市首例因受房地产新政影响，二手房交易中的卖房人单方面毁约引发的诉讼案。

　　市民李先生去年在秦淮区某楼盘买了一套120多平方米的期房。今年4月底，房子交付，但房产证和土地证还没办下来。李先生委托某中介公司将这套房子出售，很快找到买家刘先生。经协商，买卖双方约定以87.5万元成交。

　　今年5月1日，双方通过中介公司签订二手房买卖契约。当天，刘先生付了3万元定金。契约约定，这套房子的定金是8万元，其余定金和首付款34万元于5月15日前支付；房子的产权证和土地证办完后，李先生立即送房产局过户，房产局验证通过的5日内，买方再支付一部分房款；其余房款在过户后1个月内付清。5月11日，中央7部委的房产新政《通知》出台了。而李先生不可能在6月1日前领到房产证和土地证，这就意味着他如果把房子卖给刘先生，就得交纳4.3万余元营业税，他当然不愿意承担这笔突如其来的损失。

　　5月12日，李先生通知刘先生房子不卖了，定金可以退给刘先生，并做适当的补偿。但刘先生还是想买这套房子，第二天，带了5万元定金和34万元首付款找到李先生，但双方没能谈拢。刘先生认为，卖方单方面毁约，应该赔偿损失。李先生却认为，交易不成是因新政突然出台，如果要他单方面承担赔偿责任，有失公平。协商不成后，刘先生于6月1日向秦淮区法院起诉，要求对方除返还定金外还要支付3万元违约金。

　　在昨天的庭审中，双方代理律师就这份房屋买卖合同是否发生效力展开辩论。

　　原告刘先生的代理律师认为，这份合同的签订是双方当事人真实意思的表示，具有合法性。合同约定“待房产证拿到后才转让”，从而可以看出这是一份附履行期限的合同，即等两证到手后办理过户手续，合同即生效。而这份合同的内容并不违反《城市房地产管理法》有关转让的强制性规定。因此卖方单方面毁约，应该赔偿损失。

　　被告李先生的代理律师则认为，按照《城市房地产管理法》的规定，没有取得房产证的房子不允许转让。因此，双方签订的合同属于无效合同，被告理所当然不需要支付违约金。最终，法院决定择日宣判。

　　本报记者　殷文静　通讯员　秦法

　　《江南时报》 (2005年07月07日 第十二版)