这难道是“不可抗力”？

　　奥林匹克花园（以下简称“奥园”），这个曾经作为常州“最具代表性的优秀小区”日前惹起风波：开发商既不能如期交房，又不愿做出赔偿的行为惹怒了众多准业主。记者在调查中了解到，此次风波系常州“奥园”在开发初期因违法用地被国土部门查处，以及在竣工前建筑设计没有通过有关部门的验收所致。对此，有关法律界人士认为：违法用地建成的住宅小区会遗留很多问题，市民买了这样的“问题房子”有可能会遇到维权困难。

　　业主：期房延期成“欺房”

　　常州“奥园”位于常州市新北区薛家镇，占地738亩，总建筑面积66.45万平方米，产品为低密度的花园洋房，于2003年10月正式开盘。其全装修的商品房，开辟了常州住宅小区的先河。

　　业主李先生购买的是“奥园”的期房，2004年4月与开发商签订了购房协议，30多万元的房款已经全部付清。协议约定：出卖人应当在2005年6月28日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。同时，协议还约定，如遇到不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或者变更合同，出卖人可以予以延期。

　　直到2005年6月24日之前的一年多时间，李先生他们等来的却是一份快递，里面装着的是落款为“常州奥林匹克花园客户服务中心”的《全体业主告知书》。让李先生不解的是，在这份落款上并没有加盖任何印章。“这么随便的发一个通知，开发商对我们业主也太不尊重了。”李先生说道。

　　该中心在《告知书中》称，经过打造，奥林匹克花园已基本达到交房条件；但因为去年国家土地政策紧缩和根据国家建设节能型住房新的政策要求加设保温墙等原因，希望业主能同意交付日期延迟至2005年8月18日。该中心在《告知书》中再三强调，“奥园公司”为了如期交房已经尽了最大努力，出现上述情况并非“奥园公司”的原因。

　　收到《告知书》后，“奥园”的准业主坐不住了。“每天都接到很多电话，询问此事。”奥园客服中心一位工作人员如是说道。“他们只是道歉，其他的什么都不说。”一位准业主说道。

　　7月2日上午，50多位准业主来到奥林匹克花园，同开发商就此问题交涉。得到的答复是，延期交房的原因正是发生了合同中所提到的“不可抗力”的原因，因此开发商可以免责。

　　开发商的解释显然不能让准业主满意。李先生认为，“奥园”自称延期交房原因是否属于合同中约定的不可抗力姑且不去争论，但是国家土地紧缩政策从去年就已经开始，建设节能型住房也不是最近才有的规定，“奥园公司”为什么在交房的前4天才告知业主？按照合同约定，出现问题应该在“发生之日30天”内告知业主。李先生认为，开发商拿出的解释无论从法律，还是从现象上看都是站不住脚的。其行为和解释给业主一种“欲盖弥彰”的感觉。一位业主气愤地把“奥园”的期房比喻成“欺房”。

　　开发商：先天“问题”导致

　　常州“奥园”是中体产业集团股份有限公司麾下的“奥林匹克花园”品牌首次在中国二级城市投资兴建的大型房地产项目。

　　延期交房究竟是出于何种原因？7月1日下午2点左右，常州奥林匹克花园房地产开发有限公司章伟杰副总经理对此解释称，因为国家土地紧缩政策的影响，国土部门去年就要求“奥园”项目停工，直到现在也没有就何时复工做出通知。但“奥园公司”为了如期交付，履行与业主的合同，项目建设并没有停止；今年5月15日，“奥园”又接到有关部门的通知，要求其按照国家建设节能型住房新的政策，加设保温墙。这两点原因都有政府相关的文件做证明，属于“不可抗力”中的政府行为。对记者提出“能否看一下相关文件的”要求，章副总经理称，所有文件都在公司律师那里，不巧的是，律师到外地出差了。而文件的名称他也记不清楚。

　　“告知书只是同业主协商一下，并没有说一定要到8月18日交房，部分业主在7月中旬就可以拿到新房的钥匙。”对于业主提出的延期交房后的赔偿问题，章副总经理表示，相关事项在合同中有明确的约定，如果业主不能接受，可以通过法律途径来解决。

　　调查：违法用地遭查处

　　记者调查了解到，“奥园”建设项目无论是在土地审批，还是在建筑设计上都因违规而遭到有关部门的查处。

　　据调查，2003年12月10日，常州市国土资源局新北分局在整治土地市场秩序过程中，发现“奥园”项目手续不规范的问题，并就此向奥林匹克花园房地产开发有限公司下发了一份《关于停止违法用地的通知》，该通知内容指出，“奥园公司”在开发项目前并未取得农用地转用和征用手续，国土部门也没有正式供地；“奥园”项目一期用地需要重新经过有关部门重新评估后再重新签订土地出让合同，补交土地出让金和相关的土地契税；“奥园”项目的二期用地必须严格按照江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法的规定，通过土地市场以招标、拍卖、挂牌公开出让的方式供地，原已签订的有关协议不在生效。

　　2004年1月18日和3月18日，常州国土资源局新北分局先后两次就“奥园公司”违法用地一事做出处理意见，通知要求对“奥园”建设用地进行重新评估，补办手续，和撤消原已核发的国有土地使用权证。

　　问题并没有因此结束。常州市新北区建设工程质量监督站一位工作人员介绍，“奥园”在竣工前，该部门组织人员在对其节能建筑及部品进行检测时发现，该工程的外墙建筑节能设计、标准方面未达到国家规定强制性标准。于是该部门责令“奥园公司”限期修改建筑设计，在完善之前不得交付使用。

　　常州市新北区建设工程质量监督站工作人员介绍：“奥林匹克花园被责令整改，意味着通过各项验收的时间将推迟，业主何时能拿到‘两证’也成了问题。”

　　律师：购买“问题房”可索赔

　　常州常信律师事务所林健律师认为，国家土地紧缩政策和“奥园公司”违法用地是两个完全不相关的事情；而国家建设部早在2000年就出台了《民用建筑节能管理规定节》，“奥园公司”没有达到标准通过验收，是自己的过错，所以开发商所称的不可抗拒力导致延期交房的理由不成立。而且也超过了合同中“30日之内告知业主”的约定。因为开发商不能履行合同，购房者完全可以要求其做出赔偿。

　　《江南时报》 (2005年07月07日 第十八版)