投资商铺有金无险？

　　位于北京东大桥路与光华路交叉口东南角，被业内誉为“CBD金边区位”的商业项目———秀水2号6月28日正式开盘，开盘当天推出两间最佳位置的面积为25和28平方米，被冠以“铺王”的商铺由长城国际拍卖公司进行公开拍卖。

　　经过近20轮的竞价，这两间商铺分别以215万元和225万元的价格拍出，最后成交价比底价高出了近2倍，大大高于销售人员最初预想的拍价。需要指出的是这一价格并不是商铺的

　　早在去年，位于原朝阳区秀水东街和建国门外大街的交界处“秀水街市场”大厦开了商铺公开拍卖的先河，当时对位于一、二层的10个摊位的5年承租权进行拍卖。这10个摊位都是位于市场进门处或滚梯周围的“金角银边”的好摊位。

　　秀水街大厦内的10个被称为“金角银边”的摊位每个摊位约5平方米，拍卖时仅用一个多小时就全部被拍卖出去。其中第五个亮相的摊位拍出了395万元的全场最高价，另外还有4个摊位的成交价格在200万元之上，而最低的价格也有130万元。这样的高价令主办方都感到非常意外。

　　分析人士指出，随着住宅投资市场的转冷，对于商铺的投资热情在无形中上升。

　　据秀水街2号的一位销售人员说，参加登记拍卖的投资人也超过了20位，现场能拍出一个较高价格，事先已有所期待，而最终超过底价近2倍的确有点意外。这两间商铺的最终竞得者是同一个人，低调神秘的竞得者在拍卖结束后，迅速离开了现场。据知情人士透露，该神秘人士长期在秀水商业街区域从事经营活动，对秀水商业文化十分熟悉。

　　去年以来，北京商铺投资渐趋火暴，但由于巨库等商铺项目不甚理想，加上秀水街商厦建成后低迷的经营现状，让人对于秀水2号项目的前景并不看好，然而自项目推出后市场反应出乎意料。据开发商秀水投资有限公司营运总监袁鸿利接受媒体采访时说，目前登记购买的意向人已超过600人，虽然有部分可能放弃，但一期总量约200套的商铺仍然供不应求。

　　秀水二字成了品牌

　　经过近二十年的人气积累，秀水二字已经成为一个品牌，这里都被写进了北京各种的旅游书籍里，成为很多外国游客必去的旅游景点，成为展现中国特色服饰以及中国特色露天街市的文化窗口。

　　据了解，早年的秀水街每天的客流量在1万人左右，周末高峰期能达到2万多人。易铺网调查显示，秀水街的商铺价格是全市最高的，达到4000元/月/平米。按照惯例，批发市场的租金往往高于零售市场，但北京最高价的批发市场大红门某市场也只是2000元/月/平米。秀水街如此高的价格会不会让商家望而却步呢？事实却是拍卖现场比秀水街还要拥挤，商家趋之若鹜。

　　秀水街市场大厦的经营人员说，看上去秀水市场的租金很高，但肯定是在合理的围之内，因为这里的商户已经不光局限在做零售生意上，而是对全世界各地的商人做批发贸易，所以，黄金铺位也可以说是媒介窗口作用，租金高并不意味着东西卖得贵。另外，高租金还可以把没有实力的商户拒之门外，尽量杜绝假名牌，提高秀水的知名度。

　　在秀水干了近十年的张老板称，一个5平方米的摊位月租金2万元，月收入的大部分都要拿来填补租金这个大口子，即使是这样每月平均还能赚到1万元。

　　在秀水二字的诱惑下，无论是秀水街2号的“铺王”还是秀水街市场大厦10个黄金铺位，拍出天价也在情理之中。袁鸿利介绍说，参与秀水街2号拍卖的除了一部分自营业主有意向投资外，纯投资商铺的购房人同样占据一定比例。他说，由于项目尚未真正开始销售，目前投资比例还无法确定，而来自北京中国红街等数个商铺市场的数据来看，投资仍然占据了40％以上的比例。

　　投资需谨慎

　　由于商铺在税收、交易环节并未受到地产新政策的影响，而其长期较为稳定的收益已经成为更多投资关注的焦点。袁鸿利还透露一个细节，在这次拍卖之前，由于采取拍卖总人数限制，有来自浙江等地的投资人要求全部包下可参加拍卖名额，遭到主办方的拒绝，最后在参拍人员中仍然有不少是来自浙江、安徽等地。这显示出有较大数量的投资人开始关注商铺，而在此前投资人更倾向住宅。

　　事实上住宅市场的强制控制还是对商铺的经营造成一定的压力，业内人士认为，为谋求短期效益而大炒商铺的人也要小心。

　　据了解，北京商铺近两年内将放量增长。据易铺网统计，目前北京新兴商业地产项目总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的大中型项目规模达441万平方米，占总在建规模的73%以上。而据北京市建委发布的统计数据，今年1—4月，全市一年以上的商业营业用房空置面积达40.6万平方米，比去年同期增长了1.2倍。

　　中海华通商业地产服务机构总经理吴换贤则认为，商业地产项目的构架实际上是一个相当复杂和科学的体系，需要在客户定位、产品定位、经营理念等多个环节在项目尚未启动之前做好考察，这将决定商业地产项目的成功与否。随着转向商业地产的投资人增多，更应该注重项目的业态，才是投资成功的保证。

　　专业人士提醒买家，由于产权商铺投资涉及到了开发商、客户、经营公司等多方主体、买卖合同、租赁合同等多层法律关系，投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。所以，投资产权式商铺还需慎重。据了解，产权式商铺现在通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身走人，委托一家运营公司具体经营。这造成一些缺乏经验的开发商为尽快脱身，根本不重视商铺的后续经营。而日后出现问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的一系列问题只有业主们慢慢品尝了。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择名气大的开发商、成熟的经营团队。

　　比较商铺投资风险，业内专家一致认为，相对于投资成熟商圈内的独立商铺，投资“配套”功能型的“底商”风险要相对小一些。对于一些新建的大型居住社区来说，作为配套的底商，由于已经有了一定数量的消费人群，经营收益一般都能得到保证。同时，虽然成熟的商业环境在一定程度上降低了经营难度，但是一方面，繁华地段的商铺售价往往比较高，这使投资利润空间也相对缩小；另一方面，在成熟的商业中心区，市场竞争更加激烈，经营前景反不易预测。不过，如果能够深入研究区域特点，积极进行差异性经营，则可能在竞争中凸现出来，吸引大量消费人群，获得较高投资回报。

　　投资商铺TIPS

　　投资专家认为，商铺投资能否成功，取决于四个要素，一地段，二交通，三位置，四管理模式。如果这四大要素能够完美结合，投资就能收到成效。

　　地段是决定商铺价值性的关键。处于差不多的位置，但能看到明显标志的商场才更有竞争力，消费者便于聚集，形成一定的消费磁场，中关村E世界、海龙、鼎好等项目组成了商贸核心的雏形。

　　交通也同样是不可或缺的关键。商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。

　　对于商铺的具体位置，通常是开发商最大盈利点。一层的商铺价值性永远最高，售价和租价都随楼层的不同而有很大的差别。比较而言，普通投资者选择三、四层的商铺投资风险较小，回报可观。而商场的经营管理方式，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。这些要素都决定着商业地产投资的未来。