聚焦物业费·维权之路——谁也不愿意把事儿闹大(图)

http://www.sina.com.cn 2005年07月11日01:08 北京娱乐信报

　　7月5日，物业收费听证会吸引了众多的媒体。信报记者李方宇／摄

　　市消协的一项调查显示，73％的业主对物业公司不满意。有关部门透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右，目前有一半的商品房小区物业管理举步维艰。

　　部分业主不满意——不交费——服务质量下降——越来越多的业主不交费——小区贬值。那么，当越来越多的矛盾出现在物业与业主之间时，二者到底应该怎样化解矛盾，各自维权呢？记者就此采访了业内专家和法律界人士。

　　业主维权

　　最好的办法还是协商

　　王伟，中咨律师事务所律师。以业主代表身份参加了北京市发改委、市建委召开的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。

　　王伟认为，当业主与物业之间出现矛盾的时候，最好的解决方法还是协商。“虽然从表面上来看，物业公司行使管理职能，但归根结底，物业是为业主提供服务的，物业与业主之间实际上是一种消费行为，不应存在对立。”

　　王伟律师认为，业主与物业之间存在矛盾的时候，最终的解决方法还是通过诉讼渠道。诉讼是比较理智也是最合法的解决方法，但是这种方法由于周期长、处理起来较繁琐，因此并不是目前解决物业与业主之间矛盾的最好办法。因为，在此期间，物业与业主还是要每天见面，每天面对这种对立关系，难免会使双方的矛盾越来越激化。

　　王伟认为，解决业主与物业之间出现矛盾的最好办法还是协商。但在协商解决双方矛盾的时候，业主的权益能否得到维护往往取决于是否有一个有力的组织。

　　据了解，目前3000多个新建小区，只有不到20％组建了业主管理委员会。在向物业主张权益时，很多小区往往是一个松散的组织，不能起到有力的作用。因此，王伟律师建议在小区内建立业主委员会。

　　别麻秆儿打狼两头害怕

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员、业内专家舒可心说，业主委员会实际上是业主领袖和物业管理公司、开发商沟通的桥梁，是很重要的。

　　业主委员会没有什么实际权力，但权力又大得不得了。根据相关规定，如果业主不满意物业管理，业主委员会可以炒物业公司的鱿鱼。但业主委员会与物业公司也不是对立的，因为如果小区物业好，业主的生活环境就好，小区就可以保值。“但如果他怕你把他炒了，你怕他干不好，这就成了麻秆儿打狼，两头害怕。”

　　所以，业主委员会与物业公司也要互惠互利，如果你天天想把他轰走，然后他想黑你的钱，那么就永无宁日了。

　　主管部门要起“当家”作用

　　“没有业主委员会的小区还是占多数，如果出现纠纷，还要强调主管机关的协调作用。”王伟说。比如，有关价格的问题，发改委可以出面协调解决；关于小区管理的问题，建委要给予解决。这样，在业主与物业出现矛盾的时候，总有一个组织可以平衡业主与物业之间的矛盾，可能会减少过激行为的出现。

　　据记者了解，最近，先后有两个“物业革命”在京城的小区内出现。6月28日，作为北京首个由业主出任物业管理公司股东、自己当家作主的尝试，东直门内的Ｎａｇａ上院项目正式对外宣布，启动京城首例“物业革命”试点。

　　在Ｎａｇａ上院项目中，开发商前期将出资200万元成立物业管理公司，在项目出售的同时将物业公司以股权的形式配送给小区99户业主，让业主自己做物业公司的老板。然后通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是物业公司的股东。

　　物业公司的股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。物业公司的股权将按照业主购买商品房数额的比例进行分配，每年由作为股东的业主成立董事会，领导物业公司发展。同时财务透明公开，业主具有监督物业公司的权利。

　　6月29日，北京首个社区物业纠纷调解委员会在朝阳区香河园街道办事处成立。同时，在各社区调委会中增设物业纠纷调解小组，吸收物业公司负责人或房管干部为小组成员，专门调解社区内发生的各类物业纠纷。

　　“不论是业主自管还是政府出面，希望物业与业主的纠纷能通过一个平衡点得到缓解。”王伟这样评价。

　　物业维权

　　物业、业主要按合同办事

　　汇源律师事务所的魏晓东认为，在人们惯有的意识中，业主相对于物业而言是所谓的“弱势群体”，因此，在双方出现矛盾的时候，感情的天平往往不自觉地偏向于业主一方。“实际上，物业与业主是平等的法律主体，出现矛盾的时候只要按照当初签订的合约进行处理就行了，不必弄得那么复杂。”

　　魏晓东说，现在房子在入住之前，业主与物业之间会签订一份合约，上面约定了双方的权利和义务，出现矛盾只要按照合约上约定的来衡量，是物业的承诺没有履行，物业就要承担责任。同样的，如果是业主不按规定交纳物业费，也要接受处罚。“其实很简单，只要双方都能履行诺言，违约处罚，任何矛盾都是可以解决的。”

　　业内专家舒可心也表示，通过法制化途径，能找到普遍解决纠纷的办法。“其实谁也不想闹，业主也希望有法制，但是怎么实现法制，我觉得这个特重要。”舒可心说：“以前，我们也搞过一些‘活动’，但要在律师的指导下，标语怎么写，怎么安排人员，谁负责后勤保障，这都是要想好的。不能违反了法律，这是基本的一点。”

　　开发商的问题不能算在物业头上

　　“但有些矛盾纯粹是误会。”魏晓东说，在其处理过的物业与业主纠纷的案件中，发现很多业主分不清物业与开发商之间的关系，认为二者就是一个主体，结果把开发商的问题也算在了物业头上，以此不交物业费，造成了双方不必要的麻烦。因此，魏晓东说，业主在主张自己权利的时候首先要“扫盲”，要弄清哪些是开发商的问题，哪些是物业公司的责任。

　　魏晓东给记者举了一个例子。一个老业主曾与开发商有约，只要他介绍人买房子，买一套开发商给他一定的介绍费。结果，老业主果真联系了3家买了房子，但开发商赖账不给他钱。在入住后，老业主拒交物业费，并将物业公司告上法庭，要求物业公司给他介绍费。结果，官司白打不说，还生了一场闷气。

　　类似的情况还有很多，比如一小区受地铁噪声影响，售楼的时候开发商答应给装隔音设备，入住后很久也没有装，业主们就以此为由拒交物业费。然而物业公司不是售楼的，这些问题应该找地产公司解决。

　　魏晓东律师说，业主首先要弄清，开发商与物业公司实际上是两个不同的法律主体，开发商主要负责房屋的质量、销售问题，而物业公司负责入住后的公共设施、安全、卫生等问题，实际上是为业主的生活提供服务的。

　　魏晓东说，明确物业与开发商之间的关系和区别，出现什么问题找哪个责任人，这样业主的权益才能得到更好的保障，业主与物业之间不必要的矛盾也能有所减少。

　　怕上贼船也不能把它砸沉

　　据了解，北京市居住小区管理办公室曾对28个商品房小区进行过调查，物业收费率能达到80％以上的只有14个。有关人士透露，商品房小区平均物业收费率仅为65％左右。市消协的一项调查则显示，73％的业主对物业公司不满意。

　　于是出现了这样一个恶性循环：部分业主不满意——不交费——服务质量下降——越来越多的业主不交费——小区贬值。

　　一位业内专家曾形容，业主和物业之间好比乘船，要同舟共济。业主就是怕上了贼船也不能把这船砸沉了，贼船你也得想办法靠岸。

　　有人大代表建议，政府应建立业主、物业和开发商之间的沟通渠道，消除误解。另外，有关部门要尽快出台相关物业管理更加具体、详细的法律法规。

　　魏晓东律师说，国务院发布《物业管理条例》已两年，北京应尽快出台北京市物业管理条例实施细则及相关配套文件，真正做到有法可依。另外，不仅物业管理执法要进社区，城管、交通等部门执法也要进社区，以便形成合力。

　　本报记者孙金凤

　　声音

　　用沟通化解恩怨

　　业主维权是好事，一方面说明业主的法律意识觉醒了，对法律所赋予的权利可以很好地利用。另一方面，在保障业主利益的同时，也会对地产开发的进一步完善提供帮助。业主和物业也不想把事情闹大。有些事情实际上是很小的一件事，完全可以通过协商解决的。

　　在维权事件发生的时候，政府应及时监控研究，通过各种渠道提出问题，协调各方利益关系，使游戏规则不断完善、合理、人性化。作为房地产商应该注意建立“信息的对称”，把业主应该知道的楼盘信息百分之百告知业主。只要沟通及时，楼市恩怨是可以化解的。迟国维