中国新闻周刊:清理闲置土地:刺向房市泡沫的剑？

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　　土地闲置的原因远比人们想象中的复杂，而清理闲置土地也绝非政府收回那么简单，开发商会通过种种方式回避土地上交，但不管怎样，开放商不得不释放出手中的土地，这正是此次土地调控的目的

　　由楼市引发的土地供应量争议还在继续。

　　在房地产商一再重申“地价决定房价”以及“地荒论”后，2005年6月18日，国土资源部部长孙文胜在无锡举行的市长研讨班暨国土资源厅局长座谈会上透露，目前全国城镇规划范围内，有395.61万亩未利用土地，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。

　　国土资源部对闲置土地的调查从去年年底开始，于今年3月形成报告上报国务院。这次对存量土地的摸底，是国土资源部对房地产商“地荒论”的反驳。

　　随着存量土地的官方数字曝光，各地清理存量土地的工作也全面铺开。

　　“假如那些没有开发土地都能按预期建成房子，投入市场，就会大大增加商品房的供应量，缓解供需紧张矛盾，平抑房价。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹说。

　　这对前段时间房价疯涨的各地楼市来说，无疑是个利空。

　　哪些土地被闲置

　　对于395.61万亩这个数字，国土资源部研究咨询中心主任刘文甲表示怀疑。“我肯定这是个低估的数。”他说。

　　曾任国家土地局副局长的刘文甲告诉本刊，中国的土地资源总量并不富裕，但城乡建设用地所占的比例却非常高。按13亿人口计算，人均建设用地达到了180平方米。“这个用地特点，在全世界都是独一无二的。”刘文甲说。这意味着，每年有大量的土地被出让为建设用地。

　　这样粗放利用土地的一个后果，便是未开发的存量土地激增。在国土资源部的报告里，395.61万亩未利用土地被细分为了三类：闲置土地107.93万亩，空闲土地84.24万亩，批而未供土地203.44万亩。

　　据刘文甲介绍，空闲土地多发生在老的部委或者工厂等地。国家划拨后，由于单位搬迁或撤消，原来的用地计划取消，留出一片无主之地。“这样的土地清理起来相对简单，由国家直接收回，通过土地储备中心重新进入市场。”刘文甲说。

　　闲置土地则是已经完清用地手续，但没有进入开发的土地。房地产开发商手中的土地大多属于此类。

　　批而未供是指已经在用地规划上纸上谈兵或者地方政府的口头承诺中划拨，但因为企业出让金没交全，或者用地手续没完清，最终没有划拨出让的地。“在这些存量土地里，开发区用地的量应该是最大的。”中国土地学会副秘书长邵捷传对记者说。

　　后两类未开发土地，成因错综复杂，通常有地方政府的利益掺杂其中。国土资源部副部长鹿心社将其总结为三类：一是政府在出让土地签订合同时，跟开发商作了承诺，包揽拆迁和大配套，但由于政府的财力有限没有兑现，这些土地到期没有开发；二是有些项目由政府招商引资来，开发企业资金不到位，政府又未做出处置；三是有些土地涉及到司法查封、银行抵押，不能简单收回处置。

　　在房地产商“地荒论”高唱入云之际，这近400万亩未利用土地中房地产用地的闲置数量就特别引人注目。2005年6月，国土资源部副部长鹿心社接受媒体采访时透露，根据国土资源部组织的一期未开发土地的调查，现在全国房地产开发商手里逾期没开发的土地有近40万亩。虽然房地产商手中的积压的地不是最多的，“但通常是地段最好，价值最高的。”中国土地学会副秘书长邵捷传说。

　　房地产商为何攒“粮票”

　　潘石屹是北京地产界的“资本家”代言人。据他介绍，三年前企业准备在美国和香港上市时，就曾因土地储备的问题被拒之门外，两地的证券所对其进行上市前的资格审查后，认为他没有足够的土地储备量。

　　一份由房地产商赞助调查的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，房地产开发企业购置土地和开发土地的数量差，在2000年之后逐渐拉大。到2004年末，全国“库存”超过10万公顷的房地产开发用地。

　　上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟介绍，从拿地到开发，再到供应上市，一块房地产用地的生产周期是一年半，因此，为了保证企业正常运营，开发商手里总会储备一些地作为“粮票”，但即便是这样，“10万公顷的存量已大概可以满足现有企业两个开发周期的需要。”该报告的主笔——首都经济贸易大学不动产研究所所长洪亚敏说。

　　官方和民间的数据都表明，房产商手中囤积着大量土地。

　　以北京市场为例，首创置业被称为北京地产界最大的“地主”，2003年6月19日该公司在香港上市时披露的土地储备为建筑面积340万平方米。经过一年半的开发，首创置业的土地储备不减反增。据首创置业营销管理部有关人士介绍，截至2004年9月，该公司拥有的土地储备为367万平方米。该公司的网站显示，公司有340万平方米建筑面积的土地储备位于城市的黄金地段。

　　限量保价，是开发商囤地的最直接原因。“这就好比土地是一种面粉，持有者如果不将其变成面包提供给市场，或者加长面包制造的过程，就会使得市场上始终有种饥饿感。”中房指数研究院华东分院副院长陈晟说。土地政策的不确定也是开发商囤地的一个诱因。“未来土地政策是不可控的。如果将土地掌握在自己手中，至少对自己企业的经营是可控的。”陈晟指出。

　　2005年，北京市推出了第一份土地供应计划，规定政府公开出让的可供房地产开发的土地将达到2500公顷，这与2003年的土地供应量基本相当。

　　但顺驰置地(北京)房地产开发有限公司董事长荆宏却表示，开发商更关心的是“供应区域”、“供应节奏”等细化指标。比如“供应节奏”，如果是年初完成土地交易的，可能在本年度内形成有效开发；但如果是在第三、四季度完成土地交易的，这种供应就很难对本年度形成有效开发，转而进入到下一年度。当这些细节不确定时，开发商囤积土地，入袋为安的心理不会改变。

　　2005年6月初，从国土资源部举办的“房地产市场土地供应调控情况座谈会”上传来讯息，已经有28个城市将清理闲置土地作为平抑房价的重要举措。北京市国土资源局官员也表示，北京市清理闲置土地只有两个出路，要么按规定将土地建成产品进入市场，要么被政府收回作储备再投向市场。

　　那么，巨额的存量土地是否将在这次新政后转化为实际的供应量进入市场呢？

　　根据国土资源部颁布的闲置土地处理办法，除了惯有的“自建设用地批准书颁发之日起，满1年未动工收取闲置土地费，两年未动工收回”以外，已动工开发建设，但开工面积占土地总面积不足三分之一，已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设满1年的，也将被定性为“闲置”。

　　此前，一些开发商规避闲置土地禁令的惯用手法是以挖坑表示破土动工，但此后并无实质的开发进度。如果这一有关开工进度的条款严格施行，将击中一些因资金短缺而拖延开发的房地产商的命门。

　　他们将不得不释放出手里的土地。“将手中的项目实行股权转让是一种方式。”陈晟说。

　　目前，在房产市场上，为一些大型房地产企业寻找转让项目的中介相当活跃。一位从事此业的中介人员透露，他目前正在帮助京城两家大型房地产公司寻找转让项目，而他手中已掌握的20多条地产项目转让信息，面积从几千到上百万平方米不等，其中不乏位置不错的地段。

　　“开发商一般不肯直接把土地还给储备中心，”陈晟说，“在未来一段时间内，我们会多次听到类似项目公司转让这样的消息。”

　　和有实力的房产企业合作也是有地无钱的开发商的另一种选择。

　　这些释放土地的不同途径，最后都会达成一个效果：增加存量土地的开发量，从而增加市场上的房子供应量。“这正是这次土地调控的目标。”陈晟说。

　　(文章来源：《中国新闻周刊》作者：陈晓 ）