厦门房价被逼“不归路”

　　2.7亿“天价”特房豪赌G01

　　早报记者林维真文／图

　　土地拍卖历来是厦门楼市走向的晴雨表，反映着房地产开发商对“后市”的看法。

　　6月24日，2005G02地块被厦门大洲房地产集团有限公司以8900万元人民币竞得，楼面价每平方米3560元。如果说该地块是因为面积较小且位于东部待开发的地段并不具有代表性。那“不幸”的是，上周五记录再被刷新。厦门经济特区房地产开发公司以2.7亿元竞得2005G01地块，楼面地价为每平方米5024元，又一住宅用地的“天价”诞生了。

　　在“国八条”、“新八条”、“七部委新政”等三道金牌剑指高房价的大背景下，大洲房地产和特房如此信心十足地高价拿地，究竟是为什么呢？厦门房价真的因此被逼上“不归路”吗？

　　2.7亿“天价”摘得G01

　　2005G01地块位于厦禾路北侧、禾祥西路南侧、华都酒店西侧，是原厦门电机厂的工业用地，土地用途为居住、教育。该地块土地面积22855.52平方米，容积率2.5,建筑面积57000平方米。竞买保证金为1500万元，挂牌起始价为1.425亿元。

　　上周五，厦门经济特区房地产开发公司以2.7亿元竞得2005G01地块。业内人士指出，按此报价计算，扣除600平方米的社区服务用房，160平米开关站，2500平方米幼儿园，2005G01地块可供销售的53740平方米楼面地价为每平方米5024元。

　　据了解，此前厦门的纯住宅用地地王是在2004年9月8日，由厦门建发房地产摘得的2004G04地块。成交总价33500万元，楼面地价4785元。

　　因为楼面地价每平方米5024元不但比周边地块高出许多，而且大大突破绝大多数人此前估计的4000元心理价位。厦门房价的“方向标”2005G01地块竞牌结果一出，就引起厦门房地产业内外人士的极大关注，并对不断攀升的挂牌价感到不可思议和担忧。

　　传闻：政府或开发商托市？

　　大洲房地产以8900万元竞得2005G02地块和特房以2.7亿元的“天价”竞得2005G01地块，这本是企业行为，无可厚非。但时值“国八条”、“新国八条”、“七部委新政”等三道金牌剑指高房价的大背景下，这二次土地竞投颇耐人寻味，且易让人“想象连篇”。

　　近日，厦门坊间和房地产业界流传着这样一种传闻，称“国家房产新政已经影响了厦门房地产市场的走势，政府部门不希望厦门房价波动太大，房地产开发商也将借卖地稳住房价。大洲房地产和特房如此信心十足地高价拿地，可能是来自某种层面的授意或开发商间的默契。”

　　传闻的想象空间是，在6月24日2005G02的地块的拍卖现场，共有12家企业报名竞价，但真正的争夺只在95、58和29号等少数几个竞买人中间进行。尽管经过37轮的激烈争夺，但现场的数十家开发商其实只有特房和大洲等几家有强烈的争夺兴趣。“特房”与“大洲”轮番竞价，两家都以加价50万元左右进行叫价，最终大洲房地产以8900万元竞得2005G02地块。

　　而10多天后，位于闹市中心的2005G01地块，又是被特房以2.7亿元的“天价”竞得。特房两次强势出击，而厦门其它房地产大佬如建发、国贸、鑫新景地和明发等均静作壁上观，这实在不合情理且难言巧合。

　　传闻的一大依据是，厦门这几年土地出让收益达数十亿元，已成为地方政府财政收入的重要来源。可以说卖地越多，政府“手头”越活。加之厦门这几年商品房用地只有近二成是土地公开出让的，八成的商品房用地来自历史遗留商品房用地，以八成搏二成，胜算十足。因而，政府和房地产开发商必全力维护土地出让收益，至少不会让房价大跌。

　　传闻本不足以为信，但传闻从不会凭空出世。在这房价上下搏奕的敏感期，传闻尤为敏感且先知先觉。

　　特房的G01“情结”

　　2005G01地块的挂牌结果一出，人们迫不及待地想知道特房的葫芦里装的是什么药。但由于“国八条”新政的大背景，事属敏感，且高价拿地。特房相关人士罕有地保持沉默，婉拒了记者的采访。

　　厦门市工商局的信息显示，厦门经济特区房地产开发公司属国有企业，注册资本8000万元，注册地址为厦门湖里海天路53号，法人代表蔡明辉。批准从事房地产日期早在1984年1月12日，具有房地产开发一级资质。

　　特房发迹于湖里，是湖里的地王。厦门市房地产信息网的资料显示，特房开发了湖里滨海苑、富豪花园、华泰公寓、深汇大厦、华景花园公寓等众多房产，还开发了康乐新村A1组团、“前埔南区”二、三组团部份商品房、前埔北区西地块商场等政府统建房。

　　但真正让特房一鸣惊人的还是2002年8月16日，以9220万元竞得2002G01地块。该地块是厦门市公开挂牌出让的第一幅土地。挂牌起始价5000万元，出乎厦门土地主管部门意料，该地块挂牌后一路飚升，终以9220万元成交，楼面地价每平方米2866元。业界对此一片哗然，因为该项目商品房销售均价至少要达到4500元／平方米以上才能勉强保本，而当时周边项目售价只在4000元／平方米左右。

　　一资深房地产专业人士告诉记者，特房以9220万元竞得2002G01地块，实属一招险棋。但天遂人愿，2003年开始厦门房地产市场一路走牛。特房G01新座自2003年10月30日开盘便炙手可热，不到四个月，48个店铺销售一空，而住宅亦仅余20套。之后，特房跨出厦门，2002年底以人民币6.9亿元的总价竞得福建省迄今为止公开出让的最大地块———漳州新城市中心区两幅共1273亩土地。

　　该房地产专业人士指出，2002G01让特房一炮红遍江湖，G01可谓特房的吉祥数字，其中的“情结”更不言而喻。

　　特房豪赌胜算几何？

　　该专业人士进一步分析道，“情结”终究不能代替利益。其实特房此次拿地的真正目的是土地储备。厦门土地市场供应紧张，不适合企业的中长期发展计划。在岛内，即使能拿到地块，也都比较小。拿了这块，不知道下一块在哪里。房地产开发公司不同于一般企业，没有土地储备，也就无米下锅了。

　　但特房“天价”拿地，胜算几何呢？

　　2005G01地块建筑设计要求规定，应配备一所九班幼儿园，用地面积3800平方米，建筑面积2500平方米，产权归受让人所有。住宅建筑底层架空（架空层建筑面积不计入容积率，除600平方米社区服务用房以外），架空层层高不低于3米，住宅建筑面积按每套150平方米以上的大户型设计。

　　建行厦门分行一资深房地产信贷经理告诉记者，同样的楼面地价，纯住宅只能卖到6000多元，商业用房可卖到20000－30000多元，是房地产项目重要的利润来源。2005G01地块比之一般的商业项目，由于建筑设计要求规定，住宅建筑底层架空，是纯住宅用地，没有商业用房，利润将大受影响。且2005G01地块被规划为每套150平方米以上的大户型，将来每套房子的售价将在110万元至130万元之间，销售上有一定风险。

　　该信贷经理进一步分析道，2005G01地块楼面地价每平方米5024元，再加上每平方米1300－1500元左右的建安成本，包括营业税等在内约10％左右的成本税费，2005G01地块楼面销售成本达每平方米7100元。而厦门市房地产信息网的资料显示，近邻的福建省亿力房地产股份有限公司开发的亿力乐园，住宅已售均价仅在5804.78元，销售压力可想而知。

　　记者查阅了《2005年5月厦门市岛内、外分区商品房销售分类统计表》，思明区2005年5月商品房均价仅为5469元，与2005G01地块楼面销售成本达每平方米7100元相差近1600元。2005G01地块顺利的话将在二年后建成，但2005G01地块会延续2002G01地块的神话吗？

　　房价被逼“不归路”

　　特房以2.7亿元的“天价”竞得2005G01地块的消息传出后，厦门房地产市场可谓悲喜三重天。

　　一资深房地产专业人士告诉记者，因为2005G01地块楼面地价每平方米5024元，厦门的房地产开发商心中的一块石头终于落地，至少房价大跌的退路被堵死了，房地产开发商又敢高价卖房了。相关政府部门也松了一口气，因为2005G01地块卖掉了，厦门房价下跌波动的预期也将减缓。可苦等房价大跌的消费者这下愁死了，房价大跌的之路将彻底堵死。

　　某银行厦门分行一不愿透露姓名的客户经理告诉记者，“国八条”宏观调控的政策已明朗，现在厦门楼市成交量大幅萎缩，开发商和购房者进入心理博奕时期，来自房市的消息尤为敏感。

　　2005G01地块楼面地价每平方米5024元，一下子让开发商吃下定心丸，更不会轻言降价，厦门楼市的价格博奕期至少还将延长一段时间，房价要跌恐怕难了，搞不好房价将被逼上“不归路”。

　　网友热评G01

　　特房以2.7亿元竞得2005G01地块后，厦门房地产联合网在线讨论“2005G01地块”的留言区内异常热闹，共收到了数十条评论，真可谓今年厦门房地产诸事中最热闹的一件事之一。

　　网友米兰子：这次完全不同了。特房当时在厦禾路买一块地的时候赶上了去年这一波的涨价风潮。动作又快，做成了。现在的房价形势下，不可能再出现一波的房价涨价风潮。这次可是不好办了。

　　网友暴利长：太离谱，虽然暴利长预测会有疯狂的国营公司标到楼面地价4000元／平方米以上，但没想到会标到4737元／平方米，房价要卖8000元／平方米了。

　　网友晕晕晕晕：记得特房当时在夏禾路买一块地的时候也是属于当时高价，那时的建委主任对他们老总说是不是疯了，可后来时间证明他们老总没疯是陈主任没眼光。其实在厦门岛内，好地段的地块拍一块没一块了，我想这国营老总因为是国有资产，他是耗得起的，反正即使亏损了对他本人责任也不大，这就是主要原因所在了。

　　网友mccarthyli：凭心而论，第一时间听到拍卖结果，也感觉楼面地价高了。但仔细回想，之所以会觉得高了是基于目前房价走势比较迷离的状况下，如果市场景气，可能并不会有多少业内人士对此吃惊。而且，5000元／平方米左右的楼面地价并不是不能做，2005G01产品做好了，均价达到8000元／平方米也不是不可能，特房还是有相当的利润空间的。

　　网友tibatibalino：其实就是房地产商合力推高大家的预期而已。

　　网友乖乖乖：据说里面还有个幼儿园，算入容积。如果把这个去掉再算平均地价，那超过了5000元／平方米相当可怕，只有房价上万这个项目才能赚。（林维真）