关于住房的“穷人经济学”

　　刘春雷

　　人不可能都像蜗牛那样有一个与生俱来的“房子”,但人成为住房“业主”的欲望却从来都异常强烈。过去由于长期实行住房分配制度,私人不拥有住房所有权,国人成为住房所有者的需求一直被压抑着。正所谓“蓄之愈久,发之愈猛”,一旦有了适宜的外部环境,寻常百姓“拥有”住房的欲望便迅速转化为有效需求,以至近年来这些有效需求几成“井喷”之势。

　　“居者有其屋”不等于“居者有新屋”

　　在中国,低收入者一般只能先有居所,后有新房;先解决居住的问题,然后才能享受居住的快乐。事实上,房子的居住者不一定就是房子的所有者。如果房屋租赁市场发达、规范,低收入者不一定要拥有自己的住房。这方面,国人的观念需要改进。尤其是低收入家庭,不应受制于住房“所有权情结”,而应将有限的资金用于消费性购房。

　　上万元一平方米的房价与寻常百姓无缘,但不等于说,当前中国的住房市场就是富人的市场。那些购买高价房的富人或者负债之人,在购买高价房的同时,其原有住房也需要找到新的居住者,不管这个居住者是新的业主,还是承租人。中高端住宅有效供给越大,购买中高端住宅的人越多,市场上可供选择的次新房、旧房就越多。随着这类住宅的市场供给量增加,在市场平均水平不变的条件下,房价和租金将有所下降。那么,包括低收入者在内的购买者或承租人将从中受益。

　　基于先安居后享受的顺序,低收入阶层首要的是满足其基本生活的居所,拥有大量的公共绿地的低容积率、低密度住宅是他们小康之后的居住目标。建筑常识告诉我们,同样面积的土地,建筑面积越大,容积率越高。同等条件下,人们更喜欢低容积率的住宅。但由于规划呆板,导致一些普通住宅的容积率过低,浪费土地资源的同时,低档房有了中档价格。一个低容积率的普通安居小区,有点像50平方米的房子拿出30平方米作客厅一样,不经济,不实用。

　　也许有人不解,难道低收入者就该住品质差的房子富人窗前鸟语花香,低收入者天天面对钢筋混凝土其实不然。首先,商品房面前人人平等,不存在购买者歧视问题。其次,从均好性角度看,品质中下的楼盘,没有必要规划较低的容积率。地段不佳、品质不高的楼盘,规划低容积率好比“西装草履”。

　　与低收入者合作进行老宅改造,不失为提升低收入者居住质量的有效办法。低收入者居住的老宅有的价值不菲,但居住的舒适性不高。拆掉,不利于保留城市风貌;维持原样,有悖于小康目标。政府出台政策,鼓励开发商与老宅居住者合作改造老宅不失为一种可行的办法。开发商与居住者一对一签约,改造项目的委托人是居住者,而非开发商,开发商只是作为受托人参与老宅改造,并收取改造费用。这不同于拆迁。拆迁的主体是开发商,他们通过带有强制性的谈判,排除了居民对房屋的所有权。即使回迁,也只相当于授予原有居民的优先购买权。

　　努力保护市区低收入者的生存空间

　　新一轮房地产热暂不忙将其定义为泡沫是在人们还不清楚中国房地产市场周期是怎么回事时,市区内优质宜居的土地涨价带动了整个市场价格的上涨。那么,城市市区内低收入者的出路在那里目前的事实是,城区的旧房被拆迁了,低收入者多是拿着拆迁费或自筹资金到城市边缘地区购买低价的经济适用房。

　　在住宅选择上,虽然低收入者的机会成本的绝对值可能远小于富人,但与其可支配收入相比,可谓不能承受之重。富人考虑的是房子租金高低或者增值多少等问题;低收入者琢磨的则是居住交通购物等生活便利问题。很显然,低收入者更需要城市环境,远离城市中心并不见得节省生活费用。尤其是在城市中心谋生的低收入者,居住在交通不便的市郊,由于没有汽车代步,付出的代价更为高昂。

　　居住在级差地租较低地段的低收入者处于更不利的位置。远离市区的中低档楼盘,尽管价格低,但升值潜力并不大。城市中心地域的稀缺程度远远大于城市边缘地区,城市这张“饼”摊得越大,这种趋势越明显。在整个城市不动产升值过程中,居住边缘化了的低收入者获益却是很少的。

　　保留低收入者的生存空间,首要的是保护已经居住在市区的低收入者生存空间。尤其是不能以改造危房的名义剥夺低收入者的城市生存空间,剥夺他们事实上的住房所有权与其说保留他们的生存空间,不如说是在保留城市文化和历史风貌。要看到,没有“市井小民”当然他们并不都是低收入者,就没有北京的四合院和上海的石库门建筑文化。一个钢筋混凝土、玻璃幕堆砌的城市,一个千楼一面的城市,何言有魅力

　　应以宽容的态度看待富人的“豪宅”

　　“豪宅”基本上是一个社会规定性概念。相对于众多的普通住房,豪宅是稀缺品,也是时代的产物。昔日的帝王行宫,恐怕不一定比今天的普通公寓舒适,但当时绝对堪称豪宅。既然城市里多数的住宅还是被多数人使用,豪宅只是少数人占有的奢侈品,我们就应该报以宽容的态度。

　　低收入者不必仇视富人的豪宅。假如把自己划入低收入者行列的你,恰好与富人为邻,你完全不必愤愤不平。优质房地产具有明显的正的外部性。墙里开花墙外香,一个生态环境与楼宇品质俱佳的高端住宅小区,应该是一道风景。小区内的大面积绿地,在提高本小区品质的同时,也有利于改善周边地带的环境,让邻里赏心悦目。好房子与差房子之间没有一道不可逾越的鸿沟。上海市区那些历史名人住过的小楼,如今大多已经作为文物保护起来。这些当年的豪宅如今不正为这座城市增添魅力吗还有,小区业主在享有配套设施益处的同时,也增进了他人的福利。为小区配套的学校、幼儿园已经成为服务于社会的公共品。

　　帮助低收入者最好的办法是货币化补贴

　　低收入者需要政府的帮助,但市场经济条件下他们需要的不是计划经济时期的帮助方式。行政干预、大包大揽,往往都是费力不讨好的。帮助低收入者最好的办法就是货币化补贴,钱直接打入个人账户。如今房价飞涨,税收、土地出让金等因此增加不少,为什么不能拿出来资助一下低收入者呢给钱要好于给政策。低收入者从政府领取的补贴不仅足值,而且收到假钞的可能性几乎没有。但一搞经济适用房之类的所谓优惠政策,张冠李戴的现象就在所难免。

　　令人高兴的是,现在政府已不再大包大揽了。在廉租房问题上,实施补贴为主,实物配租为辅的办法。当然,有关部门还需严格控制廉租房的地段、建筑标准,即确保廉租房与普通住宅属于两种层次的产品,使之既满足基本生活要求,又不至于接近普通商品房标准。前者“价格”不至于影响后者,后者也不至于诱发投机者炒做前者。有报道称,某城市廉租项目获得人居奖。能够拿人居奖的项目,谁敢说它不会成为投机者的目标这种做法貌似帮助低收入者,实则容易拒低收入者于千里之外。一些地方的经济适用房做法也与之如出一辙。特别是在城市高品质地段建造所谓“经济适用房”,即使管理部门限制开盘价格,代表购买权利的“房号”也照样会抬高实际购买价格,本该低收入者享有的补贴往往被错误地投向富人,多是中等以上收入者购买,而不是真正的低收入者在购买“经济适用房”。