物业服务不够收费被判打折

　　最近，家住金州某小区的李女士和邻居们心情格外舒畅，他们虽然在一桩物业管理纠纷案中成为被告，但法院却判物业公司因为服务不够应当减少收费。提到这场官司，居民们感慨地说，以前，他们在中央电视台看到过某小区居民就物业管理费问题与物业公司打官司的报道，但那场官司没有说最后的输赢结果，听说他们是我市第一起因物业管理费问题难倒物业公司的居民，这让他们感到非常高兴。最令他们高兴的倒不是因为省了那二三百元钱，而是通过诉讼给一些物业部门提了醒：服务不到位会遭到居民的反对，甚至会引发纠纷损害自

　　2000年11月，李女士经多方挑选，购买了金州某小区的一套156平方米的楼房，入住后，按每平方米每月0.40元的标准，向该小区的物业管理有限公司交纳了从入住至2002年12月31日的物业管理费。到了2003年年初，李女士发现该小区并不像原来承诺的那么美好：路灯不亮，楼灯常坏，可视门铃不好用，卫生状况也不理想。她多次找到物业管理部门协商解决，但没有明显的改观。别无他法，她只好与其他部分居民一样，拒绝交纳物业管理费。

　　李女士等居民拒交物业管理费的行为，引起了物业管理公司的不满，在多次催要未果的情况下，物业管理公司将李女士等拒交物业管理费的住户告上了法庭，要求李女士交纳2003年1月1日起至2004年3月31日止的物业管理费936元，其他居民也交纳相应的物业管理费。

　　李女士到庭后辩驳说：居民与物业部门没有签订书面的管理合同，该公司也没有通过业主的选聘，且原告没有按物业管理条例规定实施物业管理，没有实现宣传承诺的封闭式管理，经常出现路灯不亮、楼灯经常坏、可视门铃不好用等问题，直接影响了居民的生活质量，故不同意原告的诉讼请求。李女士的辩论得到了其他住户的一致同意。

　　为查明事实，法官在开庭审理的基础上，又专程到现场进行了调查。最后形成意见：本案原、被告间虽没有签订书面的物业管理合同，但双方已形成事实上的物业管理关系，且被告已交纳了前期物业管理费用，原告应履行物业管理的义务，被告应当及时交付物业管理费用。关于被告提出原告未按《中华人民共和国物业管理条例》的规定，不是由业主通过选聘物业管理企业等主张，因《中华人民共和国物业管理条例》是2003年9月1日起施行，对本案无溯及力，故法院不予采信。法院同时认为，原告的物业管理没有完全达到要求，应当在其主张收费的基础上适当减少为宜。判决李女士给付原告物业管理有限公司物业管理费655元。其他居民的管理费也得到了相应减少。本案宣判后，原、被告均未上诉，现已生效。

　　【律师点评】应当订立物业管理合同本案中业主与物业公司未订立物业合同，双方当事人缺少书面协议来确定权利与义务。但只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，而业主们在日常生活中接受了物业服务，这在业主与物业公司间已构成事实上物业管理关系，发生了债权与债务，业主应交纳物业费。物业公司提供物业服务中，对公用部位、公用设施设备维护管理未尽管理职责，造成物业环境恶化，是属于没有尽到物业管理服务义务，其物业费与服务标准不相符，因此法院判决其不能全额收取物业费。但我们注意到，因为没有具体、明确的合同约束，法院也只是适当减少了居民的费用。此案给物业公司和居民们提了这样的醒：双方应当订立物业管理合同，对物业管理事项，管理标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款有明确规定。物业管理企业应当按照合同约定提供服务，业主则有按照合同约定履行交纳物业服务费用等义务。只要有一方不履行合同义务，对方都有权以违约起诉，维护自己合法权益。

　　辽宁国宸律师事务所于洪华刘春莹