宏观调控以来，郑州市召开高规格新闻发布会，预测——郑州下半年房价涨幅趋缓(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年07月13日04:36 河南报业网-大河报

　　这是一次郑州市范围内高规格的新闻发布会，会议首次从郑州市政府的高度明确了房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的判断，并对下半年房价走势作出了预测。

　　【新闻】特殊形势下首开发布会

　　7月11日，由郑州市房管局主办的“郑州市房地产宏观调控与市场形势分析报告会”顺利举行。郑州市有关领导及发改委、建委、土地局、规划局、财政局、地税局、物价局、人民银行等相关政府部门负责人出席了这次新闻发布会。

　　这是自今年3月份国家陆续出台房地产宏观调控政策以来，郑州市首次召开的房地产市场形势公开新闻发布会。数百家房地产开发商及相关企业代表参与了发布会，并与政府主管部门负责人现场进行了互动交流。

　　这次报告会上，郑州市房管局用客观数据对市场形势进行了分析，副市长丁世显也肯定了郑州楼市处于健康发展轨道的论断。

　　【深度】政策促使市场稳定

　　“今后郑州市房地产市场的发展将在具体调控政策的影响下趋于平稳。”郑州市房管局副局长梁裕民在会上就国家宏观调控对郑州楼市的影响，表达了自己的看法。

　　国家一系列针对性和指导性很强的政策出台后，全国房地产市场趋于理性和冷静，整个市场观望气氛浓厚。郑州市房管局认为，虽然一直以来郑州市房地产市场总体上保持着较为健康稳定的发展势头，房价涨幅也低于全国房价上涨幅度，但与往年相比上涨仍较为迅速，投资增幅也出现较大上涨。

　　宏观调控政策出台后，郑州的开发商和购房者的心理预期发生变化，使购房者观望心理加重、购房热情降低，市场开始趋于理性。

　　这从郑州本地人和外地人在郑州购买住房的比例变化中可以看出。去年，外地人在郑州购房成为市场热点，购房比例达到58％，超过本地购房者。今年前6个月，外地人在郑州购买住房的比例下降到40％。房管局认为，这主要是受国家“控制过旺需求”政策的影响，外来购房者采取观望态度造成的。

　　另外，二手房市场也清楚地表现了宏观调控政策的影响。郑州市二手房市场经过多年培育后，市场明显活跃。但由于今年5月份国家出台的宏观调控政策规定了对住房交易征收营业税，二手房市场在营业税开征日前后出现了交易量的短暂激增和过后萎缩。

　　【前景】市场潜力依然巨大

　　虽然市场自4月份以后逐渐受到宏观调控的影响，但综观整个上半年，郑州楼市依然呈现供销两旺态势。

　　梁裕民表示，今年前5个月郑州市房地产投资依然比去年同期有较大增长，当然这其中有郑东新区建设速度加快的因素。上半年郑州楼市商品房供应量比去年同期增长了三成，达到282万多平方米，但销售量却增长了近四成，达到296万多平方米，供求比出现供小于求的局面。

　　在谈到郑州房地产市场的前景时，丁世显为大家描述了一幅宏伟的远景蓝图:按照省政府的规划，到2020年，郑州市区人口将达到500万以上，经济总量将达到6000亿元，城区面积将比现在扩大一倍。这无疑将为郑州房地产市场发展提供广大空间，而其背后的支撑是:有着近一亿人口的农业大省的城市化的努力。

　　同时，郑东新区的建设也将为房地产市场提供巨大的发展空间。丁世显介绍，这是个面积将达到177平方千米的新城。

　　【解读】郑州房价是健康的

　　对郑州楼市的分析，总归要落到对当前市场状况的判断上。郑州楼市当前到底处在什么状况？

　　郑州市房管局提供的数据显示，以郑州市普通住宅标准来衡量，140平方米以下的普通住宅的销量占到了总销量的60％以上，而价位在2700元/平方米以下的多层住宅，销量占到总量的79％。此外，郑州市多年来供应的经济适用房也一直占到一成以上的比例，比全国平均水平高。

　　郑州市房管局依此作出判断:郑州楼市结构基本合理。今年1~6月郑州市商品房销售均价攀升到每平方米2781元，其中住宅售价达到每平方米2517元，与去年同期相比仍有13％的涨幅。

　　而整个2004年，郑州楼市也确实存在一定程度上的投资增长过快。不过，这一年的房价虽然是历史上房价最高的一年，但与全国商品房价格平均水平相比，每平方米仍低了600元左右。

　　此外，郑州市去年经济增长15.5％，人均可支配收入增长11.8％，扣掉物价因素，郑州房价只上涨6.4％多，远低于人均可支配收入增长速度和经济增长的速度。

　　从这些数据可以看出，郑州市房价上涨幅度与经济增长幅度、城镇居民可支配收入水平的提高及物价综合上涨基本上是同步的，房价仍处在一个较为合理的水平。

　　【预测】下半年涨幅将趋缓

　　在总结了上半年房地产市场特点和市场所处的发展态势后，郑州市房管局在发布会上对下半年房价走势作出了预测。

　　第一，房地产投资将得到控制，下半年投资增幅将有所放缓。

　　第二，房价增幅也将趋缓。由于政策对市场预期的影响，特别是采取抑制房价过快增长等措施等，预计今年下半年郑州房价增幅将趋缓。与此同时，路桥收费改革、配套费上调、土地市场化供应等拉动房价上涨的政策性滞后效应将逐渐显现，这些政策对房地产市场的影响是长期的，受市场规律的支配，价格不会下跌。预计房价将保持平稳增幅态势，但不同品质楼盘的价格差距将会增大。

　　第三，住房供应结构进一步得到调整。根据建设部要求，郑州市公布了“2005年享受优惠政策的普通住房标准”:住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积140平方米以下，多层住宅售价2700元/平方米以下，高层4000元/平方米以下。相信今后郑州房地产市场将会增加普通商品住房的供应量，供求结构将随之更加合理。

　　第四，二手房发展将趋于平稳，住宅租赁市场将出现供求两旺局面。随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费的格局将逐步完善；受政策影响，一些手上有房没有转让的购房者可能会选择将房屋出租，租赁市场将会趋旺。另外，非住宅市场也将趋于活跃。记者程泽运张尚文白周峰图

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