摊开百日调控下的楼市“博弈图”

　　【据新华社上海7月12日电】联手造势、集体捂盘、死守高价……一幅幅楼市博弈图景不期然地呈现在人们面前。尽管3月26日国务院调控楼市的“国八条”出台已逾百日，房地产市场交易凋零至冰点，开发商们仍在力挺虚高房价，博弈未来市场。

　　上海楼市博弈3大怪现状

　　博弈之一：联手造势。

　　“圈内”人士透露，5月中旬的一天，上海的大开发商们聚了一次。名义上是形势分析会，事实上最终达成的“共识”是不降价，“都要挺着，圈子里就这么定了”。6月初，在上海佘山脚下，开发豪宅的一些企业再开碰头会，“统一认识”：只要挺过3个月，市场就会回暖，楼价一定要坚持在原来的价格上。7月初，上海某地产集团董事长在接受媒体采访时，先是强调房地产调控政策“目的已经达成”，接着矛头直指中央的房地产调控政策“造成了消费恐慌”。这名地产商声称，是政策导致“消费预期被完全扭转”，使“消费进入抑制阶段”。种种迹象表明，在商品住房一级市场，大部分开发商并未真正“收手”。面对系列楼市调控，他们在短暂的沉默后，表面上开始附和，大谈调控的目的已经达到，暗地里却在力挺房价。

　　博弈之二：集体“捂盘”。

　　开发商们博弈楼市、力挺房价的另一方式是集体“捂盘”，推迟销售。按常规，五、六月份是楼市销售旺季，而今年调控政策出台后，许多具备销售条件的楼盘纷纷延迟开盘，一拖再拖。以宁波为例，去年前5个月的新开楼盘达22个，而今年同期只开了5个。上海、南京、杭州5月以来新盘推出的节奏明显放缓，部分准备近期上市的楼盘多次推迟开盘时间。开发商们声称只要能坚决“捂住”，最快到九、十月份行情就可能恢复。更有甚者，一部分开发商还挂高房价，阻吓购房者。在他们看来，反正卖不出去，还不如高挂房价试探市场。上海静安区的“协和城丽豪酒店公寓”在网上竟将销售单价高挂至4万元／平方米，整个6月份，其可售房源套数一套未少，说明没有成交。

　　博弈之三：死守高价。

　　千方百计地对高房价进行捍卫乃至死守，是开发商博弈楼市的起点也是终点：涨价就像“坐火箭”，降价却像“挤牙膏”。记者了解到，即便是面对连月的“零成交”，大开发商也不轻言降价。就是有一些中小开发商迫于生计，要调价也是采取小幅迂回战术，一百元一百元地下调。位于上海闸北区的“公园城市”是一个分批销售的项目，去年10月，一期开盘合同均价为7817元／平方米，而今年3月推出的第三批房源均价已升至11003元／平方米。尽管五、六两月连续“零成交”，其第四批房源合同均价还是高达10386元／平方米，只是比上一批象征性地降了点；而第五批房源的合同价也只是微微下调，还是高达10174元／平方米。

　　“3年一个项目不做也能撑下去”

　　在短短20年里，靠汲取地产、房产之暴利，中国房地产业以超乎常规的速度，催生了一个庞大的巨富群体。有人按平均20％的利润率计算，北京房地产业去年一年的利润高达249．8亿元，不到两天就要催生一个亿万富翁。作为一个利益群体，而今的开发商经济实力已非常庞大。记者在采访中了解到，对于楼市调控，大开发商应对裕如。上海某地产企业的前经理人私下透露，他们的项目利润一般在100％到300％之间，“就是3年里一个项目都不做，也能撑下去，完全可以等来下一个周期。”正是出于对自身力量的自信，开发商群体面对“零成交”，仍傲然拒绝放弃虚高房价体系。

　　“沪杭现在房价削掉1／3没问题”

　　“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。”复旦大学经济学教授尹伯成直言，这句经济学经典名言，正是当前楼市的真实写照。在真实的消费需求面前，购买者必然考虑价格。当过高的房价与实际购买力之间的鸿沟扩大到难以用预期来填平时，缩手是买房人唯一理性的选择。只要开发商坚持虚高房价不肯降，其要价与购楼者愿意并且能够承受的价格碰不到一起，“博弈均衡”实现不了，楼市成交量萎缩的状况就不可能改观。业界普遍认为，在上海、杭州等楼市过热、房价过高地区，房价回调30％左右，不仅必须而且可行。知名房地产销售代理商金丰易居·上房销售公司的市场研究中心经理郑翎昀，从成本构成的角度分析，“在现在的价格基础上，削掉1／3没有问题，开发商还有赚。”“新华视点”记者　徐寿松(编辑　晨光)