物权法规范楼市“游戏规则”

　　房地产相关问题将获得专章解决

　　物权法规范楼市“游戏规则”

　　《物权法(草案)》本月10日起向社会公布，根据宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的精神，“物权”在法律层面上首次有了明确的规定和保护。而房产，这一与普通居民

　　公共物业界定明晰

　　近年来，小区公共物业和公共物业的管理与支配，是频发性的发展商与业主间的纠纷。本次公布草案使得这一问题在法律层面上得到解决，也为各地制定物业管理规定提供了法律层面上的依据。草案中规定“物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人(即业主)共有”。

　　业内专家分析，草案中的这一规定有加强共有权保护的倾向，它必将导致房地产开发商在商品房屋的价格和面积上的核算变得清晰。长期以来，地下车库等在房地产开发潜规则中是被作为公共建筑面积分摊的，但多数发展商在将建筑成本分摊给业主后，仍将车库作为自己的财产再次进行出售或者租赁，进行多重收费反复收费。单单买车位一项，一个中型规模的住宅小区开发商就能多赚数千万元。草案的这一规定，使得发展商如果想取得这些物业的产权，就不能将这些作为公摊面积让业主支付费用。

　　维权道路相对含混

　　但也有声音对草案的这一内容提出质疑。广州碧桂园的业主汪小姐就认为，草案为以后发展商的行为做出了规范，但其中“除建设单位等能够证明其享有所有权外”，也为发展商在以往开发的楼盘中获得不正当的利益留下了一道“后门”。

　　值得关注的是，草案对业主委员会的法律地位也“含混”。丽江花园的业主王先生忧虑地告诉记者，草案一方面明确了业主委员会，可以“对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。”另一方面又规定“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议”时，诉讼的主体不包括业委会，业主委员会还是不具备独立的法人资格。这使得业主共同维权行为变得阻碍重重。

　　“悬而未决”问题被正视

　　尽管如此，《物权法(草案)》还是正视甚至解决了房地产行业中许多悬而未决的问题，比如“70年后土地使用权的解决问题”、“相临建筑物侵权损害问题”、“拆迁征地的补偿问题”、“农村宅基地的转让问题”等。这些问题都是首次被列入法律的调整范围，有相当的进步意义。本报记者　关丽