物管费“拷问”楼盘发展商

　　丽江花园管理费纠纷案引发业界关注

　　物管费“拷问”楼盘发展商

　　“收费标准不合理，远远高出了政府指导价基准价最高幅度，我们不能交！”日前发生在广州丽江花园业主与物管公司之间的这一纠纷，其实反映的并不仅仅是丽江花园一个楼

　　丽江物管收费引发纠纷

　　相信在当今的中国已没有任何一件事情能够像物业服务收费那样可以引发众多楼盘小区业主的强烈关注，可以说，楼盘小区物业服务收费问题，绝对是一个关系到数以千万计当今中国家庭切身利益的大问题。由此不难理解，缘何丽江花园物管公司状告业主物业纠纷这样一件小案件能够引发众多业主、媒体以及楼盘发展商的强烈关注。

　　本周一，丽江花园物管公司状告业主物业纠纷案件在番禺区法院开庭审理，据了解，现场有200多名丽江花园的业主与多家媒体记者甚至多家楼盘发展商前往聆听。据悉，引起纠纷的原因是丽江花园的这三户业主没有按照物管公司的规定缴交物业服务费。

　　丽江物管公司代理律师表示，目前的收费标准是根据原告与业委会签订的合同实施的，而且目前丽江物管公司与业主的物管关系来源合法——丽江物管公司曾发放11000份调查表征求业主意见，结果显示有超过一半以上的业主同意物管公司按原有的各种管理方式与实施细则进行管理，而且这一结果已经公证处公证。

　　而业主代理律师王泽则表示，丽江花园原业委会已在2003年12月31日到期，其已不能代表广大丽江花园业主，其与物管公司签署任何合同也是无效的；同时，广大业主同意选聘原物管公司进行管理，但并没有同意按原收费标准进行收费。

　　据悉，目前丽江物业收费是“一费制”，包括了物管费、有线电视费、公摊水电费以及社区文化活动费等，业主代表表示，物管费就是物管费，不应该捆绑其它内容。而且，即使剔除了其它内容，丽江物管收费还依然极高。

　　丽江花园业主大会华林居分会筹备组有关负责人在接受记者采访时表示，目前广州市物业服务实施的指导价是严格规范的而不是放任的，按《2004－2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，一级资质物管收费基准价(／平方米·月)为1.70元(有电梯)和0.85元(无电梯)，上下浮动幅度为15％，则为1.45—1.96元(有电梯)和0.72—0.98元(无电梯)，丽江物管收费高达2元多至3元多，显然已经严重偏离了政府指导价。“不是我们不愿交费，而是收费太不合理。”

　　据了解，丽江业主除了发起倡议拒绝按旧标准缴纳物管费并获得超过3000户业主和业主代表签名支持外，日前丽江花园业主大会华林居分会筹备组还举办了大型捐赠活动并开设了捐款热线，以筹备资金聘请律师与物管公司对簿公堂……

　　丽江纠纷引发“骨牌效应”？

　　据悉，从2004年11月1日起实施的《广州市物业服务收费管理实施细则》，最大的变化是缩小了政府指导价范围，扩大了市场调节价范围。

　　著名房地产专家韩世同表示，市场化之路是必然趋势，物业管理也应该走向市场化、在市场竞争中成熟。然而，韩世同也表示，现在广州的物业管理市场化不高，因此其市场化之步伐不宜过快，否则可能引起混乱。

　　事实正是如此，此前广州每一楼盘物管收费均需向物价局审核报批，由于有政府把关，业主与物管公司之间的矛盾并不容易激化，如今由于缺乏政府审核与监管，“矛盾激化反而极为容易”。

　　《实施细则》将物业服务推向市场，也将商定收费价格的权限“让”给了代表业主的业委会与物管公司。然而，目前成立有业委会的广州楼盘小区还远不到总数一半，也即是大部分的楼盘小区都还没有成立业委会，那么谁来代表小区业主与物管公司商定收费价格呢？韩世同表示，《实施细则》正式实施后，由于物业服务收费远高于政府指导价的广州楼盘小区为数极多，尤其重要的是目前广州业委会管理还没有走上轨道，因此引发纠纷的可能性将会大增。

　　政府出台了物业服务收费指导价，但这一指导价却又没有任何约束力，一旦业主与物管公司发生收费纠纷，虽然房管部门和物价部门都可以凭据政府制定的收费标准出面调解协商，但无论是房管还是物价部门对业主与物管公司发生的纠纷都没有强制处理的权力。就连政府官员也表示无奈“物业费纠纷是件很麻烦的事情！”由此不难理解缘何去年短短不足一年时间，广州物价部门竟会连续颁发四份有关物业收费的政策文件——穗物价(198)号文、(199)号文、(200)号文与(203)号文。

　　“政府制定了游戏规则，却没有出台约束和保障业主与物管公司双方权益与义务的相应规定，任由缺乏组织的众多业主与物管公司商定收费价格，矛盾激化在所难免。更重要的是，这一矛盾有可能引发大规模的‘骨牌效应’。”有前往法院聆听案件审理的其它楼盘物管公司高管如此表示。事实上，丽江花园物业服务收费多年来一直是这一标准，但此前并没有出现业主大规模拒交的情况，正是广州新的物业服务收费规定的出台，“赋予”了业主们更大的“权利”，也给众多业主抗御不合理收费予明确的“指导”。

　　正是因为《实施细则》正式实施后有可能引发更多的收费纠纷，因此此次丽江花园物管公司状告业主物业纠纷这样一件小案件引来了广州多家楼盘发展商的强烈关注，记者发现有五六家楼盘发展商派出的物管公司高管代表在跟踪这一案件。

　　广州楼盘发展商物管经营水平能力开始正面物业服务收费纠纷的“拷问”。

　　本报记者　黄博华

　　物业管理新规凸显四大变化

　　广州市物价局、房管局联合制定并于去年11月1日起正式施行的《广州市物业服务收费管理实施细则》、《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》、《2004—2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，给广州的物业服务收费带来了全新而巨大的变化。

　　计费方式更趋灵活——《实施细则》改变了以往大多数物业实行包干制的局面，增加了计费方式的灵活性和透明度。业主参与性提升——实行政府指导价的物业服务收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；改变了以往由物业管理企业申报、政府价格主管部门逐个物业审批收费的做法，有利于发挥业主作用，推进物业管理市场化进程。

　　收费标准更趋细化——改变原来按多层住宅和高层住宅区分的做法，收费等级按服务内容和服务质量分为三个等级，浮动幅度为15％，收费标准基本与目前执行的标准持平。改变以往服务内容过于笼统，把物业管理企业的资质等级和物业的硬件设施设备作为衡量收费等级标准的做法。真正做到“分等定级，按质论价”，让业主明明白白消费。

　　收费行为更为规范——物业管理区域内，物业管理企业接受委托收取供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务收费按法定产权面积计收。收费只能按月计收，除业主自愿外，不得预收。小区的教育、医疗卫生、停车场等配套设施以及业主装修期间和装修垃圾的收费行为有了明确规定。抵制了乱收费现象，规范了收费行为。

　　公共收益惠顾业主——新政策规定，利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，此举维护了广大业主的权益。新规定还明确了物业服务收费明码标价的具体内容，对不执行明码标价规定的单位，将依据有关规定予以处罚。　黄博华

　　记者点评新规则仍存“软肋”

　　可以说，广州市新的物业服务收费政策的出台将有利于完善广州市物业服务收费规定，逐步引导物业管理走向市场化。然而，这一游戏规则依然存在诸多“软肋”。

　　首先是高档住宅的认定问题。广州市新的物业服务收费管理实施细则、收费标准，适用普通住宅，高档住宅不适用，然而，目前广州对高档住宅并无统一的界定标准，因此，即令物业公司随意给住宅套上“高档”的帽子，坐地起价，政府也无法进行约束。

　　其次，新政策规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。然而如何界定物业共用部位、公共设施设备？会所、停车场甚至某些被改变用途作为商铺出租的物业其经营收益有多少属于公共设施经营收益？又有多少归属业主所有？在目前情况下操作难度极大。

　　再者是服务等级难以界定。“分等定级，按质论价”是新规定中确定的一大原则，尽管新规定也对服务进行了细化，然而，服务质量毕竟是一个很虚的东西，质量好坏始终也说不清楚，有可能物业管理公司认为他的服务达到了一级标准，但业主认为只能是二级，仍然可能发生纠纷。

　　此外，收费约定难操作。在新规定中，物业收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，然而，由于业主和物业公司是利益的双方，这两者的矛盾显然很难调和，通过约定来确定收费标准难度肯定很大。同时，“在合同中约定”意味着业主需要和物业公司讨价还价，但大多数业主都不是物业管理方面的行家，“谈判”以及在签合同时很有可能向物业管理公司妥协，导致权益受损。

　　从近期出现的诸多有关物业服务收费纠纷可以看出，广州市新的物业服务收费政策这一游戏规则依然存在诸多“软肋”。

　　黄博华

　　消费提示购买预售商品房注意两个“必看”

　　记者从广州市国土资源和房屋管理局中介所得到提醒，在一系列的政策措施逐步规范之后，广州市民购买预售商品房更要注意发展商的行为是否规范合理，以保障自身的利益不受损失。而在购买预售商品房前，有两个“必看”十分重要：一，在楼盘的售楼处必须张贴该项目《广东省广州市商品房预售许可证》及附图的原件、须知，展示市国土资源和房屋管理局制订的《商品房买卖合同(示范文本)》；二，就是必须看清《广东省广州市商品房预售许可证》上的有效期限、预售款监控账号、备注栏内容。

　　在签订商品房买卖合同的过程中，有一些步骤也是买家必须了解的。首先，在售楼现场的网上下载《商品房买卖合同(示范文本)》后，商品房买卖双方当事人应根据示范文本，协商拟订《商品房买卖合同》。预购人应仔细阅读合同条款，并注意条款与售楼广告书(或宣传资料)所明示的内容是否相符，预购人可以要求在合同中列明双方承诺或售楼书中明示的内容。其次，在网上的商品房买卖合同文本上输入双方商定的信息并确认后，预购人设置密码锁定所选房屋，密码自行保管好；房地产开发企业打印网上备案的商品房买卖合同、商品房预售款缴款通知书，并与预购人共同在书面合同上签名(盖章)。最后，由房地产开发企业通过网上操作系统，将双方当事人确认的合同文本传送至房地产交易登记机构办理网上备案和进行房地产登记申请。

　　特别需要提醒的是，在商品房买卖合同网上备案之日起10日内，按合同约定，由房地产开发企业或购房者，凭商品房买卖合同和首期购房款进账证明，向房地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同备案确认手续。而合同签订后，预购人应按合同条款的规定，凭网上打印的缴款通知书，将楼款存到《商品房预售许可证》指定的预售款专用账户中。

　　本报记者　关丽

　　图：

　　丽江业主将自己的要求挂在楼盘显著位置。王昊　摄