广州自主建房迈出实质性一步

　　“住房合作社”昨日报审批

　　广州自主建房迈出实质性一步

　　年初在全国各地引起热议的“合作建房”，到了盛夏也面临着种种“烤”验。一方面，北京、大连、深圳等地的合作建房连遭挫，各地的合作建房论坛渐趋平静；另一方面，今

　　记者昨日了解到，7月14日，广州合作建房者们表决通过的《关于成立广州住房合作社的请示》申请报告已经呈交到了相关的政府管理部门。至于批准与否，目前尚无结果。

　　1个多月召开3次座谈会

　　广州合作建房的发起人魏琨表示，虽然目前已有2家银行主动联系洽谈，表示愿意合作并提供各项支持，但是，合作建房只能逐步推进。目前注册人数达552人，这么多人的意见怎么能统一呢？很多合作者们关心的资金安全问题怎么保证呢？这些都只能靠有效的游戏规则。

　　吸取北京等地的经验和教训，广州个人合作建房者很注重前期组织制度工作。短短1个多月内，广州合作建房者们就已经召开了3次志愿者座谈会，成立了行政组和法律组专门负责组织制度的制定、组织实体的申报等工作。目前组织者们已经在广州合作建房网“会员认证区”的“行政人事”板块，贴出了《广州建房合作社社员大会议事规则》、《广州住房合作社执委会会议规则》、《广州市住房合作社章程草案》、《关于成立广州住房合作社的请示》等文稿供合作者们讨论。合作者们也把公司法以及公司的章程和管理制度等也放到了网上供大家探讨。

　　正式申报住房合作社

　　个人合作建房的可行性涉及到的第一个问题就是合作者的组织形式及立项主体。魏琨表示，如果设立有限责任公司，合作建房的非赢利性、非交易性与公司的赢利性存在冲突，而且，成立有限责任公司有股东最多为50人的限制。而社会团体的其中一个条件是会员总数不得少于50个，这与合作建房的宗旨和初衷都十分吻合。根据1992年2月，国家有关部门联合发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，参照98年国务院颁布的《社会团体登记管理条例》，居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。显然，住宅合作社是合作建房较为理想的组织形式。

　　在7月9日的“广州合作建房筹委会成立大会”上，广东科德律师事务所律师魏秀玲，从中国现阶段合作建房的法律支持上发表了自己的看法。会上，合作者们表决通过了《关于成立广州住房合作社的请示》、《广州住房合作社章程草案》并亲笔在申请报告上签上了自己的大名。魏琨表示，昨日已经将申请报告呈交相关政府管理部门。住房合作社需要经过国土房管局或建委的批准，然后去民政局登记之后才能成立。为了顺利获得批准，组织者们已经与政府及相关部门取得联系，并在申请报告和相关章程的草拟上征求了权威人士的意见，尽最大可能取得他们的认可与支持。希望政府有关部门能敞开大门，不设置障碍，不要出难题，通过依法行政，公开、透明办事，引导广州的合作建房走上正确健康的道路。

　　最主要风险在内部管理

　　通过合作社等形式实施合作建房，除了政策是否支持外，还有立项报批、筹资、拿地、贷款、资金监管、专人管理与建设等一系列难题。专家提醒，以积极的心态对待合作建房这种新业态的同时，应该多一些风险意识。例如法律和政策的风险问题、组织管理的风险、信任危机的风险、资金的风险、没有土地的风险、建设中出现的风险、专业的风险、房价大跌风险和未知的风险等等。

　　魏琨认为，生活中处处有风险，合作建房当然也不例外，关键是要对风险有足够的认识并尽量通过有效的途径去避免。目前，正在编写《合作建房风险提示》，编写好后近期将在广州合作建房网上公示，以提醒广大加盟者。但他认为合作建房最主要的风险还是在内部管理上，从项目认定、招投标到财务管理，把好这些关，合作者就能彼此信任，这也是日后的工作核心。“只要我们努力了，我们就无怨无悔”。

　　政府态度是关键

　　对于大连的集资合作建房被政府叫停一事，魏琨认为大连合作建房被叫停有原因：首先，政策方面，由于目前还没有先例，也没有完善的法律和制度规定，所以也不存在符不符合政策的问题。

　　其次，非法集资和投资风险，其实发展商更容易出现这方面的问题，因为有预售，即使是政府也很难监控到开发商的预售款，因此经常出现买了楼最后无法交楼或发展商挪用预售款的现象，损害了购房者的利益。而合作建房的资金实行银行托管，资金银行托管制度，给予了银行直接参与管理的高度权利和责任，银行会负责资金的安全，而且合作者直接参与建设和监管，更能清楚资金的使用和流向，所以根本不可能出现非法集资的情况。

　　至于善后问题，合作建房就是杜绝了房地产商开发的房屋善后难的问题，合作社大家都是主人，自己建设、自己管理，风险、利益自己承担，不会造成业主和开发商以及物业公司的矛盾，甚至引发社会问题，造成社会的不和谐声音。因此，魏琨说：“目前我们还没有找到申请成立合作社不被通过的理由。”但他同时表示，“合作建房最后何去何从，政府的态度是关键。”

　　住宅产业专家韩世同博士也认为，合作建房在广州作为新生事物，是让老百姓有所选择的方式之一，是解决老百姓住房的渠道之一。其组织是新型的非盈利的建房组织，也是民主办事的模式，是公平公正的办事模式。广州的合作建房组织与个人，只要完全依法行事，就应该得到尊重。希望社会各界，以平和、宽容的心态看待这一新生事物，而不是简单草率地加以否定。

　　本报记者　关丽

　　自主建房有据可依

　　住宅合作社制度，在我国基本上与住房制度改革同步提出，并且是以法律的形式提出的，即1992年2月14日，由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。

　　《土地管理法》第五十四条规定四种情形可以以划拨方式取得土地使用权，第四项中应包含合作建房的情形，这决定了住宅合作社可以为合作建房取得划拨土地使用权。因此，合作建房最关键的土地供应问题得到确认。《房地产管理法》第四条规定“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅，逐步改善居民的居住条件。”

　　这说明，我国已将保障性住宅作为房地产发展目标，该法是住宅合作社存在的基础性法律。专门法规定，《城镇住宅合作社管理暂行办法》是专门规范住宅合作社的部门规章，确认了合作建房的具体实施办法，使住宅合作社制度基本确立。由此可见，住宅合作社有其生存的法律基础。

　　关丽