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交了房子钥匙算不算“交付”?


http://www.sina.com.cn 2005年07月18日20:07 新华网

  新华网海口7月18日电题:交了房子钥匙算不算“交付”?

  文刚

  海口的王先生买房2年了,但至今仍没拿到房产证,他认为开发商违约,将之告到海口仲裁委,要求赔偿违约金7920元。而开发商认为,房子钥匙你都拿到手了,难道房子还不算

交付?所以不存在违约问题。现在,双方正为“交付”两字如何理解,打起了仲裁官司。

  今年3月底,王先生在向海口仲裁委提交的申请书中写道:2002年,他和海口一房地产公司签下合同,决定购买其开发的海口市龙华路一小区的701号房。双方约定:开发商应于2003年5月30日前,将验收合格的房屋交付王先生使用,并在随后90天内办理好房产证。合同签订后,王先生拿出所有积蓄,交完了房款。但时至今年3月31日,开发商仍未取得验收合格证,亦未办好房产证。

  王先生认为,作为房屋开发商,在明知自己违约的情况下,没有积极向他作出合理解释,说明违约原因及应采取的补救措施,故要求其赔偿违约金7920元。

  开发商则在答辩书中强调,合同明确约定,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。实际上,他们已于2003年6月17日将房屋交付王先生,就表明他已放弃了约定的拒绝交接的权利。在已经交房2年后,王先生仍要求开发商赔偿违约金,无事实与法律依据。

  同时,合同并没有约定办理房产证的具体时间,也没有约定出卖人违反此款的责任。如因出卖人的责任,导致买受人不能在规定期限内取得房产证,也只有在退房的前提下,才给予1%的赔偿。如不退房,什么也不可能得到。

  今年6月,海口仲裁委开庭审理了此案。仲裁中,双方就“交付”二字的理解展开了激烈辩论。

  王先生的代理人认为,根据有关规定,房屋交付使用必须具备两个基本条件:一是转移占有,就是将房屋交给购房者;二是开发商交给购房者的房屋必须是经验收合格的商品房。两个条件缺一不可。如果开发商仅仅将房屋交给购房者,但交付的房屋还没有经过验收,只能说明还没有完成“交付”。

  代理人还认为,申请人作为弱势群体,为了维护自己的合法权益,为了避免损失的进一步扩大,在不得已的情况下接收了房屋,但这并不等于开发商就不承担法律责任,也不等于申请人放弃了要求开发商承担违约责任的权利。

  目前,仲裁结果还没出来。但王先生仍表示了他的疑惑:按照开发商的格式合同,退房才有1%的赔偿,现在他已装修完毕,这1%还不够他的装修费,所以他不愿退房。合同还规定,不退房得不到任何赔偿。难道开发商两年办不下房产证,就一点责任都没有?

  据悉,就在同一小区内,还有25户购房者面临和王先生一样的困境,他们也同时向海口仲裁委申请了仲裁。

  本案引起海口不少法律界人士的关注。一位律师在分析此案时认为,本案争议的焦点是出卖人交钥匙的行为是否可视为交付了房屋。其实,《城市房地产管理法》明确规定:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关规定标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或验收不合格的,不得交付使用……”在本案中,合同双方已明确约定了交房的条件,即房屋完成验收后向买受人交付使用,而不是以交钥匙实际转移房屋的占有作为交付的条件。


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