“时代·国际”地块纠纷缠身

　　在法院冻结该地块的情况下，这个商品房项目已经现出雏形。

　　一块土地“使用权”多次出让法院冻结期间施工未止

　　两年时间里，一块土地的“使用权”数度转移，土地总价也由1.95亿元攀升到了3.15亿元。一桩合同纠纷随即发生，至少三家房地产公司卷入其中。

　　就在诉讼前后，一家公司派出的施工队进入该地块，并在土地因涉案而被法院查封的情况下加紧施工。目前，这个名为“时代·国际”的商品房项目已经现出雏形，并发布售楼广告。

　　在一项商品房项目“既成事实”的情况下，这桩合同纠纷将如何了结？

　　一块土地数次出让

　　7月12日下午，朝阳区广渠路31号。一块2万多平方米的土地上，一个名为“时代·国际”的商品房项目正在紧张施工。工地上，5栋楼房已经现出雏形。

　　不远处，“时代·国际”的2层售楼中心也已搭建完成。迎门摆放的项目模型周围，几名售楼人员正在等待客户。

　　从2002年9月以来，围绕着这块总用地面积25016.12平方米的土地，多家房地产商轮番出场，这块土地的“开发权”和“使用权”也一再发生转移———

　　2002年，北京嘉利恒德房地产开发有限公司（下称“嘉利恒德公司”）与北京内燃机厂（该地块原属单位）签订合同，取得了这块土地的开发权。

　　当年9月4日，嘉利恒德公司与北京豪威嘉业房地产开发有限公司（下称“豪威嘉业公司”）签订协议，约定：嘉利恒德公司提供规划项目内用地，豪威嘉业公司以嘉利恒德名义规划、建设、销售，承担土地出让金，同时支付嘉利恒德公司补偿款1.95亿元。

　　2003年4月15日，嘉利恒德和豪威嘉业两家公司又将南区项目转让给了上海国飞绿色置业有限公司（下称“国飞公司”），合同约定：以嘉利恒德公司的名义成立南区项目开发部，国飞公司全权负责该项目的规划、建设、销售等工作，并拥有该项目所有权及所有销售收入；国飞公司在承担土地出让金的同时，支付项目合作转让款2.40亿元给豪威嘉业公司。

　　2004年10月8日，嘉利恒德公司与北京中鑫源房地产开发集团有限公司（下称“中鑫源公司”）签订合同，嘉利恒德公司将项目建设用地的使用权转让给中鑫源公司，交付中鑫源公司与项目有关的全部资料和建设用地；中鑫源公司支付嘉利恒德公司项目土地使用权转让总价款3.15亿元。

　　至此，两年时间内，这块土地被嘉利恒德公司以“合作开发”或“土地使用权转让”的方式出让了3次，总价从1.95亿元最终攀升至3.15亿元。

　　而三次出让发生之时，嘉利恒德公司并未取得任何证明自己是该块土地的使用权人的证照———它取得由北京市政府颁发的《国有土地使用证》的时间是2004年10月22日，其时，有关这块土地“合作开发权”和“使用权”的数度出让已经完成。

　　合同纠纷诉至法庭

　　在没有取得土地使用证，即嘉利恒德公司还不是土地使用权人的情况下，国飞公司为何要与之签订合作开发合同？

　　国飞北京分公司总经理郭伟夫说，当时，他们考虑的是，只要不出大问题，嘉利恒德公司取得土地使用证只是迟早的事情，而一旦时机成熟，嘉利恒德公司把土地使用权转让给国飞公司是“顺理成章的事情”。

　　但是，问题还是出现了。

　　2003年7月27日，嘉利恒德公司就项目用地与北京市国土资源局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，当年8月26日，嘉利恒德公司将有关项目文件移交豪威嘉业公司。9月22日，豪威嘉业公司将嘉利恒德公司第二项目部印章移交国飞公司。由于尚未取得开工证，国飞公司在取得印章后并未施工，只是在项目用地上加建了围墙。之后，国飞公司按合同约定向豪威嘉业公司交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元）。

　　2004年8月5日，北京市土地利用事务中心向嘉利恒德公司发出缴款通知，要求其在10日缴清所欠地价款。当日，嘉利恒德公司致函国飞公司，要求对方缴纳该笔地价款。但国飞公司认为，在双方所签的合同中并没有约定由自己先期支付地价款，因此不同意交付这笔钱，双方合作产生裂痕。随后，嘉利恒德公司自行筹款，于8月31日之前缴清了全部地价款和滞纳金。

　　当年8月18日，因公司内部对该项目的风险评估意见不一，国飞公司一度致函嘉利恒德公司，提出“在不影响嘉利恒德公司和豪威嘉业公司的利益，也未增加责任的情况下签订一份新的合同以减轻投资风险”。

　　同年9月14日，国飞公司再度致函嘉利恒德，提出收回投资及各项费用成本加5％补偿的协商前提下退出合作建议，同时声明，此建议事项若未经双方最终签约，则不影响原合同继续履行。

　　2004年10月17日，嘉利恒德公司函告国飞公司称，他们已与中鑫源公司签约。国飞公司立即提出反对，但没有结果。

　　在获知土地使用权被转让后，国飞公司于2004年11月23日派专人与嘉利恒德公司谈判，要求对方履行与其所签合同，但嘉利恒德公司提出解除该合同，双方最终未能达成一致意见。

　　2004年12月9日，国飞公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求嘉利恒德和豪威嘉业两家公司履行三方所签合同，同时向国飞公司支付违约金。

　　土地冻结中楼盘开工

　　在2004年10月8日与嘉利恒德公司签订土地使用权转让合同之后，中鑫源公司很快便召集施工队伍进入这块土地，开始施工。而此时，这块土地还没有取得施工证。

　　2004年11月4日，国飞公司致函中鑫源公司，要求对方停止施工并撤出南区项目现场，但中鑫源公司未予理睬。国飞公司为此于2004年12月10日向北京市二中院递交《财产保全申请书》，申请法院查封项目用地，同年12月28日，北京市二中院出具民事裁定书，“查封被告北京嘉利恒德房地产开发有限公司使用的位于北京市朝阳区广渠路31号的土地。在本裁定生效期间，上述土地不得出租、转让、抵押。”

　　但是，在法院的查封令下达后，施工仍在进行。

　　今年1月17日，国飞公司致函中鑫源公司，再次要求对方停止施工，但施工仍在进行。

　　“按照最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，查封被执行人对已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人；第三人未经法院准许占有查封、扣押、冻结财产或者实施其他有碍执行的行为的，法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”国飞代理律师郭建平说。

　　7月11日，记者致电中鑫源公司焦总经理表达了采访意图，但被焦婉拒。焦说，目前不方便就此事接受采访，因为“马上要开盘了，说这个事情，业主可能会有一些想法，可能会影响到售楼”。

　　当天，记者又来到嘉利恒德公司，同样，记者的采访要求遭到了拒绝。一名拒绝透露身份的公司职员说：“事情这么复杂，你采访能解决得了吗？”

　　土地使用权终被变更

　　今年3月21日至6月13日，北京市二中院对该案进行正式开庭审理。庭审质辩过程中，嘉利恒德公司和豪威嘉业公司两被告均称自己没有违约，并称，原告国飞公司没有按时缴纳土地出让金而构成根本违约，合同已因此终止。

　　今年6月13日，北京市二中院向诉讼各方下达初审判决的《民事判决书》，对原告的部分诉讼请求进行判决处理。

　　对于嘉利恒德公司、豪威嘉业公司和国飞公司所签的合同，法庭认为其合法有效；对于合同履行，法庭认定，嘉利恒德公司在约定的合同解除条件尚未成就的情况下，单方提出解除合同，其行为不能产生解除合同的法律后果；国飞公司虽曾就退出合作问题与嘉利恒德公司进行过商讨，但合同各方并未就解除合同达成一致。

　　在此基础上，法庭认为该合同应当终止履行，判决书写道：“鉴于中鑫源公司在向嘉利恒德公司支付转让款后，已实际在本案所涉项目用地上开始施工建设，嘉利恒德公司与豪威嘉业公司表示坚决不再与国飞公司合作，考虑本案争议的合同性质，目前三方已事实上失去了继续合作的基础，《三方协议》现已不具备继续履行的条件，应当终止履行。”

　　与这份判决书同时下达的还有一份民事裁定书，法庭根据嘉利恒德公司提出的申请，在查封嘉利恒德公司提供的担保财产后，解除了对被封土地使用权的查封。

　　6月13日，涉案地块解除查封后，中鑫源公司与嘉利恒德公司马上启动了土地使用权变更登记手续。

　　7月，中鑫源与嘉利恒德之间的土地使用权变更登记手续完结，同时拿到商品房预售许可证。

　　至此，国飞公司实际上已经失去了该项目土地的开发和使用权。国飞北京分公司总经理郭伟夫说，在此之前，国飞公司按照合同约定向豪威交付了部分合作转让款（总计4200万元）和部分土地出让金（总计967.5万元），加上进行项目规划设计、建设工程招标和北京分公司的人员开支的费用，在此项目上，国飞的前期投入已达7000余万元。

　　如何让合同继续履行，或者在合同无法履行的时候怎样回收这笔资金，眼下成了困扰国飞公司的难题。

　　2005年6月28日，国飞公司向北京市高级人民法院上诉，要求北京市高院撤消北京市二中院的一审判决，支持他们所提出的诉讼请求。