有人离场有人坚守，南京房虫还在赌

　　【江苏商报报道】 本报记者朱福林报道风雨之后，房价继续涨还是理性回归？就在诸多争论不可开交时，部分炒房者却暗暗地押上了赌注。据南京市房产局公布的数据，新政前后数月，南京房价“涨幅”已经明显放缓。网上房地产显示，7月前两周（7月3日～7月17日），南京商品住宅的成交均价每平方米下跌了50元。南京房地产中介公司公布的数据亦显示，房源、客源、成交量与去年同期相比都明显下降。这些公开披露的信息，固然让持币待购的市民欢欣鼓舞，但同时也让部分炒房者日渐胆寒。然而在市场的隐蔽处，另一部分投资者却

　　断腕离场

　　近日，南京市房地产管理部门公布了7月份的期房退房公告，从中可以发现南京房虫的动向。在42套被退房源中，5套房源属于同一名退房者。据房管部门透露，这5套房源全部属于河西奥体中心附近的某一楼盘，该楼盘的成交均价达到了6100元/平方米。该退房者为每套退房承担了4万元的违约金，5套退房一共支付了20万元，断腕离场，颇为悲壮。分析人士认为，在近期离场的投资者，是经过一番坚持之后，终于“变节”。早在今年三四月份，主动降价出售的二手房房源就在市场上频频出现。记者在4月中旬发现，三牌楼华富大厦的一套房源，近半个月内屡次降价。该房源在“南京房产在线”3月21日的出售页面上，标价为60.5万元，3月24日价格降为59.5万元，3月26日降为58.8万元，4月5日再降为58.3万元，隔日又再降为57.8万元，截至4月中旬，该套房源的标价已经降为57.5万元。与主动降价相对应，大批兴建时间在1996年之后的次新二手房房源大量上市。南京数家中介公司的月度报告都显示，3月份房源的供应增长量达到110%，数量翻了一番。分析人士认为，这些在短期内井喷式增加的次新房，大多数是炒房者吐出来的。由此可以看出，受加息和宏观调控的预期影响，大批炒房者开始撤离。“部分投资者早在年前就开始离场，”南京抉策房地产研究中心负责人厉建军对记者说，“这些炒房者信奉这样一条定律，那就是大家都看好的时候就出手，吃鱼不一定要吃鱼头。”这一批炒房者在市场临近最高位毅然出手，那时愿意接手者众多，炒房者可以轻松卖出理想价格。在6月份中介公司的月度报告中，炒房者的撤离表现得更加明显。南京我爱我家6月份的报告显示，投资性购房所占比例，由4月份的8.7%跌至5月的4.2%，而6月份则破天荒的为零。该公司市场部经理舒莉莉表示，房地产宏观调控尤其是6月房产新政，对投资性购房实施了精确打击。目前市场上的投资购房比例，应该是近几年来最低。南京另一家知名中介公司的市场部负责人表示，局部的统计可能有所偏颇，但是至少也反映了部分炒房者撤离市场的事实。该负责人随后出示的公司6月份月度报告显示，主城区二手房源挂牌量增加，并且增加的多数为1996年之后的房产。该负责人分析认为，部分在6月份之前尚在观望的炒房者终于按捺不住，开始吐出手中的房源，都想“跑了”。知情人士表示，绝大多数撤离市场的炒房者，只要“跑”成，都是赚的。例如三牌楼华富大厦标价57.5万元标价的房源，建筑面积为96.28平方米，均价为5972.16元/平方米，与华富大厦开盘时5000元/平方米的价格相比，炒家已经每平方米获利近千元。贴进20万退房撤离的炒房者，仍然是少数。

　　坚守跟进

　　就在部分炒房者为及早撤离而暗自庆幸时，另一部分炒房者却毅然大胆跟进，“逆市”炒房。有消息报道说，在6月中旬，一温州购房团一口气吃下河西某楼盘200套房子。据了解，该购房团购房时每套房子“砍”掉了10万元。购房团成员坦言，该楼盘此前的销售情况非常不理想，开发商急于卖房回笼资金，所以他们才能把房价大幅度地压下来。这样一来，即使在目前的市场状况下，他们仍然有足够的获利空间。对于炒房者如此规模的团购，开发商是爱恨交织。金陵王府的销售部经理朱丰向记者表示，他们对于这些有炒房背景的团购并不欢迎。在2004年下半年金陵王府的销售过程中，就有一批温州人找到他，表示如果金陵王府每套房子能便宜5万元，他们将一口气买下几十套。朱丰断然拒绝了这个要求。朱丰说，行内都很讨厌这些炒房者，因为在楼盘后期的开发过程中，炒房者抛售的价格将极大地扰乱他们后期楼盘的定价。然而随着楼盘销售压力的增大，开发商、代理商对炒房者的态度也开始发生改变。“炒房团每套房子能砍下10万元的价格，但是普通单个购房者却一分钱都砍不下来。”部分开发商在急于出售回笼资金时，宁愿让利于炒房者，也不愿意公开降价。这种态度的微妙转变，客观上为炒房者的跟进提供了机会。在二手房市场上，炒房机构也开始有所行动。厉建军透露，目前南京市场上有部分投资机构，正通过一些中小中介公司，开始大量收购优质二手房房源。这些投资机构相信房地产后市依然具有上升空间。而且他们相信，市场成交越是冷淡，接手价格就越有可能压得更低。即使不能杀价跟进，部分炒房者仍然认为房地产后市有足够的获利可能。南京新景祥事业机构的一项检测显示，南京奥体附近某品牌楼盘内的中小户型的购房者中，六成以上的都是投资炒房客。该楼盘在五六月份的销售业绩都不理想，5月份该楼盘共售出23套房，6月份更只售出7套房。进入7月份，楼盘成交量忽然出现小规模的井喷，引发业内人士的普遍猜测。新景祥事业机构在针对该楼盘客户群调查时发现，一批炒房者在7月份来此楼盘购置了房产。知情人士表示，这些炒房者中并非个个都有百万身家。他们现在入市炒房，有的甚至是贴上了自己多年的积蓄，准备和市场走势赌上一把。

　　多方博弈

　　在房地产市场这个超级轮盘里，各方的底牌目前都不确定。按揭首付提高、房贷利率取消优惠、6月1日开征营业税……一系列宏观调控措施，似乎给炒房者带来了几乎致命的打击。然而有分析人士认为，只要房价上涨的预期存在，炒房者就会存在。国家统计局城调总队日前在全国35个大中城市进行的快速抽样调查表明，在国务院出台加强房地产市场引导和调控的“八项措施”之后，69.5%的受访者认为今后一段时间内，国内房价还会继续上涨。其中，有20.8%认为房价将继续快速上涨；48.7%认为房价仍会上涨，但涨幅会回落并趋稳。在北京、天津等13个近两年房价上涨较快的城市，71.3%的受访者认为房价还会继续上涨。“我们必须要弄清楚一个问题。”某房地产专业人士表示，“是房价不断上涨的预期吸引聚拢了投资投机者，还是投资投机者的进入导致了高房价？答案显然是前者。”在房价上涨预期无法得到根本性的扭转时，投资炒房现象就无法避免。从南京网上房地产公布的数据显示，6月份南京共成交新建商品住宅2627套，较5月成交量5406套下降51.41%。全市新建商品房成交均价小幅下滑，房价表现似乎正进入下行通道。“全市成交均价并无衡量意义。”南京一点工作室的姚宁屏对记者说，全市成交均价的持续下滑，根本原因是主城区之外的‘两江’板块楼盘大量上市，且成交量巨大，从而拉低了全市的成交价格，在网上房地产昨日的成交表上，全市126套成交商品住宅中，江宁和江北两板块的成交量就占到69套，占全市成交量一半还多。江宁江北的成交均价分别在3500元/平方米和2500元/平方米左右。两江板块商品住宅的大量成交，全市成交均价自然下降。在二手房市场上，成交量下降是不争的事实，但是二手房价格却依然保持平稳。按照市场理论，在房源、客源、成交量都下降的情况下，价格早就应该降下来了。为什么还能持续稳定？我爱我家市场部经理舒莉莉这样解释，总房价较低的中小户型二手房依然抢手。市场刚性需求表现依然强劲。真正显现降价端倪的是六七月份推出精装修房的几个楼盘，这数家推出精装修房概念的楼盘，对前期的业主都进行了不同程度的补贴。这一变相降价措施的出台，引起了南京房地产市场不小的震动。由此来判断南京房价的下降，又引发了开始的问题：房价是继续下跌，还是快跌快上？倘若是继续下跌，那投资者自然选者抽身而退；倘若快跌快上，投资者正应该猱身而上；倘若房价保持稳定，在目前投资渠道匮乏资产保值压力巨大的情况下，投资房产亦不失为明智之举。房地产市场受政策影响巨大，然而市场又有它本身的惯性和规律。正是由于诸多不确定性因素存在，使得在房地产市场中博弈激烈，且持续不断。究竟在什么点上实现均衡，各方都难以断定。这种时刻，炒房者“撤”也好，“赌”也好，都不足为奇。关键问题是“赌”出什么样的结果？还是三个字作答：不确定。（3版《重磅报道》）(编辑蜗牛)