超前按揭房贷新宠

　　本报记者　凤飞伟

　　据来自中国建设银行深圳分行的消息，一种名为“直客个人房屋担保贷款”已于近期推向市场。这标志着四大银行已开始涉足这种俗称“超前按揭”(以下简称“超按”)的房贷产品开发。而来自招商银行深圳管理部的消息称，招行深圳管理部的“超按”产品今年5月份推出后，发展势头良好。“超按”在深圳已呈流行之势。

　　业内人士认为，“超按”的出现是各银行在个人消费信贷市场竞争加剧条件下的必然产物，甚至认为，这种产品将会成为房贷市场的主流。

　　省钱的“超按”

　　在政府部门工作的王先生想按揭购买一套60万元的新房子。一位在招商银行工作的朋友告诉他，现在购房有两种付款方式：一种是按揭付款方式，由发展商指定银行做按揭，购房者分期向银行归还贷款；一种是购房者自己掏钱，一次性付款。一般而言，对于一次性付款的购房者，发展商一般会给予一定的折扣，通常能比按揭付款优惠2％－5％。王先生问，有没有一种既享受到一次性付款所带来的优惠，又能向银行贷款而不用一次投入那么多资金的方式呢？这位朋友向他推荐了深圳招商银行新推出的贷款方式——直客式一手楼按揭贷款。办理相关手续后，王先生这套60万元的住宅优惠了4％，他一次性付款后也就省下了1.8万元的购房款。

　　招商银行深圳管理部个人资产管理中心经理叶正茂介绍，所谓“直客式”就是指购房者“绕”过发展商，直接向银行贷款，以贷款向发展商一次性付清楼款，从而享受一次性付款优惠的一种贷款方式。

　　据业内人士介绍，与这种“直客式”房贷产品也有人俗称其为“超按”，即“超前按揭”。据叶正茂介绍，招行的直客式一手楼按揭贷款同其他“超按”虽然条款细节有很多不同，但其共性还是明显的。据了解，最早实行这种做法的是深商行。记者从深商行现代人金融超市获悉，该行在去年就推出一种名为“一手楼超前按揭贷款”的房贷产品，客户申请“超按”时，由该行一次性付清开发商全部购房款，从而让客户轻松享受开发商给予的优惠房价折扣，然后银行再根据客户需求提供相应的贷款额度、成数和期限。

　　小银行挖大银行的墙脚？

　　其实推出类似房贷产品的银行并不只有招行和深圳商业行两家，据了解，目前民生银行、光大银行也都开办了这种“超按”的非指定银行按揭贷款业务。

　　一位业内资深人士分析，“超按”对开发商、购房者、银行都有利：借款人获得了优惠的房价，开发商通过购房者一次性付款实现资金快速回笼，银行通过业务创新吸引更多客户。但在这“三赢”的局面下有没有利益受损者？

　　一个值得注意的事实是，这些“超按”产品很多是由中小银行推出的，而对这一现象，业界有种说法认为，“超按”产品是“小银行挖大银行墙脚”的一种手法。某商业银行一位不愿透露姓名的人士表示，由于一些大银行较具实力，本身与开发商是捆绑式的关系。开发商在房地产项目的早期运作阶段，就从银行获取了开发贷款。银行为了收回开发贷款，往往与开发商签订指定按揭协议(业内称封闭式贷款)，但这对购房者来说并非硬性规定，购房者有选择按揭银行的权利。从另一角度看，一些中小银行往往受实力限制，较难与开发商形成捆绑关系，但为了进一步拓展市场空间和为购房者提供更具弹性的选择，这些银行就开发出新的业务品种。

　　叶正茂认为，“超按”产品最初被开发出来的动机的确是出于抢夺市场的目的。但他同时也认为，“超按”是一种适应市场需求的产品，是市场各种需求以及银行之间业务竞争的必然结果，“因此，这个产品的本质是充满生命力的。”

　　生存环境是开发动力

　　资深银行人士在接受记者采访时表示，对于银行来说，房贷始终是一块肥肉，是各家银行争相抢夺的目标。此前，一些银行曾采取赠送律师费、保险费等方式吸引客户，或者给楼盘销售人员一定的奖励，鼓励他们将客户带到自己的银行做按揭贷款。现在这种竞争越来越激烈了。该人士指出，“超按”等于直接从其他银行手中争抢客户。“超按”的出现就是这种竞争形势的反映。

　　“从目前的情势来看，股份制银行更需要争抢房贷。”一位资深银行人士表示，以深圳房贷市场为例，深圳人行的相关统计资料显示，截至2005年4月底，国有独资商业银行的个人中长期消费贷款余额比上月增长了2.15％，比年初增长了11.34％；股份制商业银行的这组数字则分别增长了9.27％和28.49％，比前者分别高出7.12和17.15个百分点，显示出强劲的增长势头。

　　目前利率市场化进程加快，银行传统的公司信贷业务盈利空间不断收窄，企业不仅可以进入资本市场融资，还可以进入银行间债市发行短期融资券，银行间接融资空间因此被压缩。就以此前发行的7只非金融机构短期融资券为例，7只短期融资券分布在3个月、6个月、9个月、1年等4个期限品种。其中1年期短期融资券的参考收益率为2.92％，与同期限贷款利率相比，该次发行短期融资券共109亿元，为发行人节约财务成本超过2.66亿元。“从银行的角度来看，就是银行的收入减少了2.66亿元”。

　　这对股份制商业银行的影响尤其显著，因为此类银行在信贷市场方面本来就不占什么优势。另一方面，房贷的利率却由原来的优惠利率提高到普通贷款利率水平，房贷对银行利润的贡献程度将会更大。“因而，很多银行就开始把个人住房贷款为主的零售银行业务作为他们的主攻方向”。

　　主流银行开始涉足

　　“其实这种产品2003年就有了，但是今天才引起很多人的关注。我认为，这主要是主流银行没有做，只是由一些中小银行做所致。”当记者问到为什么“超按”产品2003年早已出现，但到今年才浮出水面是什么原因时，叶正茂如此作答。

　　他认为主流银行没有做这项产品，除了没有小银行那样迫切的生存压力外，还在于该项产品对管理的要求很高，他说一是需要有分辨客户的能力，二是要有分辨楼盘的能力。“在香港，楼盘一建成，各大银行就往往聚在一起招揽顾客。可以说‘超按’在香港是主流。因此，这个产品是很有生命力的，今年有可能成为个人房贷的主流方式”。

　　据中国建设银行深圳分行主管宣传的廖宏耀经理介绍，建行的“超按”已经推出。建行的涉足似乎也在印证叶正茂的观点。

　　图：　“购房按揭”对银行来说是一块肥肉，如何从中分一杯羹就要看各自的策略了。

　　本报记者　陈军　摄