关外地产破关在即

　　本报记者　陈默

　　今年的深圳地产，毫无疑问是“关外年”。有关机构跟踪结果显示，上半年宝安住宅销售面积4年来首次超过特区内的南山，成为深圳市住宅销售面积冠军。

　　实际上，国土部门此前公布的1－5月网上合同备案数据显示，宝安区144平方米以下商

　　深圳市房地产研究中心负责人王锋博士表示，此前，特区外住宅销售往往只占全市总量的30％－40％，目前，这一数字正向50％过渡。

　　种种迹象表明，政府倡导多年的关内、关外一体化，在房地产这个最核心领域的实现，在2005年即将变为现实。关外地产，破关在即。

　　关内“地荒”推动关外楼市

　　——2003年，深圳市政府实施了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”等调控措施。

　　——2004年，深圳全年计划出让土地1287.05万平方米，总量与2003年计划供应的1151.47万平方米大体持平。福田、罗湖、南山新增商品住宅用地供应为零。

　　——2005年，深圳计划供应土地1269万平方米。特区内不供应新的商品房用地。

　　连续3年特区“地荒”，相信很多人对前不久深圳市国土资源和房产管理局，对媒体公布的一组数据仍然印象深刻。在其公布的2005年度土地供应计划中标明：2005年全市计划供应土地面积1269万平方米，与2004年总量基本持平。特区内有76万平方米，占供应总量的6％；宝安区是540万平方米，占供应总量的43％；龙岗区则是653万平方米，占土地供应总量的51％。其中，计划新出让商品房用地80万平方米，均分布在宝安和龙岗。一时间，“地荒论”、“断供论”成为楼市曝光频率最高的词汇。

　　“哪里有地就去哪儿！”这是很多地产开发商的肺腑之言。不难理解，对土地依赖性极高的房产业不管何时，都得追随土地的走势。按照政府规划的土地供应，关外，似乎已经成为众多开发商的必然选择。那么，特区内地产的优势还能否保持下去？深圳关内、关外原有格局是否会就此而不复存在？

　　“新格局的出现是必然的。”花样年投资有限公司董事总经理潘军在接受采访时说，深圳地产新的格局早在去年就已经有所显露，今年则更加清晰明朗。在分析原因时，潘军认为，特区内土地供应匮乏是引发新格局出现的一个非常重要的因素。由于没有持续土地供应，开发商必然会选择土地较为充足的关外，关内一些大的品牌开发商已经先行一步了；而由于所谓的“地荒”，特区内房价会不断攀升，一些需要置业的人也会选择关外，以减轻购房压力。

　　8月上旬，深圳市土地房产交易中心将公开拍卖宝安松岗等地的3宗商住混合用地使用权，从这3块土地的面积、位置、周边配置来看，都具有一定品质，必然会成为关外地产业未来发展的有力后备军。

　　一面是特区的“地荒”，一面是关外的“地热”，关外地产早已在土地供应的对比中先胜一筹。

　　交通问题逐渐改善

　　交通，一直是困扰关外房产的最大问题。但政府对于实现关内、关外交通一体化的种种努力，目前已经初见成效。

　　“所谓关内、关外一体化的新格局，交通是大指标。”潘军认为，实现一体化其实就是四条线：一是深南大道和宝安大道以及宝安中心城的对接。这对宝安中心城以及周边地区的发展将起到非常好的辐射作用，这条线目前已经顺利实现；第二条是梅林关与龙华拓展区的对接。这条线将带动整个二线拓展区的发展。目前，有关改善交通规划方案已经出台，对关外关内一体化发展有着举足轻重的作用；第三条是7月16日才开通的从清水河出关的清平快速路，实现与龙岗中心城的连接；第四条则是针对布吉交通情况的改善。

　　有业内人士分析，关外地产的发展热点不仅仅是看推出楼盘的数量、速度、规模，或者只注重某一个项目本身的发展等，更应该着重于整个城市配套的完善上。当然，这不是某一个或某几个开发商就能解决的问题，一个区域城市化的进程，需要政府和民众一起努力，地产作为重要的经济支柱，对关外的交通、配套以及城市化进程也将产生巨大的影响。

　　关外成为人气之选

　　知名地产研究人士半求表示，深圳房地产重心向特区外转移还有产业、住宅质量以及政府规划三方面的原因。深圳制造业基地集中在宝安，房地产是跟着产业走的，制造业能积聚大量人口，成为房地产的重要基础。同时，宝安区住宅质量近年来不断提高，深业、万科、华侨城、招商等品牌发展商纷纷进驻关外，使得原本封闭的关外地产逐渐转向开放，开发设计水平与住宅质量也相应提高，吸引了大批特区购房者。

　　根据宝安房地产交易中心最新的统计数字，今年1至6月，宝安商品房住宅成交面积为120.72万平方米，比2004年上半年的88.6万平方米增长了36.25％；住宅成交均价为每平方米4857元，比2004年上半年的3882元上涨了25.12％，较2004年全年4048元的均价上涨了9.99％。关外地产的开发热，对整个深圳的置业格局产生了重大影响。

　　总面积为1556.08平方公里的宝安、龙岗两区，占了深圳总面积的80％，大约相当于20个罗湖或者福田。长期以来，关外发展一直游离于特区之外。关内、关外两重天的地产格局也已经“扎根”多年。如今，“破关”之声已经不绝于耳。

　　美联物业深圳总行市场研究部新近公布的《关外置业调查报告》显示，通过人们对2030城市发展的预期，打算到关外购房的已占到51.3％。有业内人士称，目前非常热门的宝安中心城，吸引本地以外的消费比例由原来的10％上升到20％。而置业国际在2005春交会上进行的一次市场调查中，对于“是否愿意到关外置业”这一问题，受访者选择“会”和“未来会”的分别占26.09％和16.05％，两者之和达到了42.14％，另外还有14.05％的受访者表示正在考虑中，也就是说，有将近50％的深圳市民对关外置业持肯定甚至是期望的态度。关外热度，确实可见一斑。

　　“上半年热的是宝安中心城，下半年就数龙华和布吉了”，地处龙岗的深圳九州投资发展公司副总经理蔡勇在谈到关外热话题时表示。他的依据来源于7月初新鲜出炉的龙岗“十一五”土地规划，预计未来5年建设用地需求约48.4平方公里，年均9.88平方公里。按照该《规划》，“十一五”期间，龙岗区建设用地需求约48.4平方公里，主要集中在交通用地，约占57.9％，其次是产业发展用地、公共设施用地及公共建筑用地，且交通设施用地、公共设施用地、公共建筑用地比重增长较快，在“寸土寸金”的市场情况下，龙岗政府利用如此之多的土地去改善城区环境、完善城市配套，足以看出政府完善城市建设的决心，为房地产的发展打下更好的基础。

　　随着特区外配套设施的日益完善，高悬在置业者头上有关配套的疑虑将迎刃而解，而这也将是特区外地产得以借势腾飞最有力的助推器。

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　　关内的高楼越来越多，可发展的空间却越来越少。本报记者　丁玎　摄