新政前后的“微妙三角”(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年07月21日11:26 东南快报

　　近日，记者采访了厦门中原联合地产代理有限公司董事长王华等一些专业人士，发现就今年上半年厦门楼市的走势及分析大体可分三个阶段，在这三个阶段作为楼市主角的开发商和买房人，和掌握行政资源对楼市可进行强有力调控的政府在不同时期有着不同的表现，进行着微妙的博弈。

良好人居环境是价涨唯一理由吗？

　　年初至3月28日：“国八条”出台

　　解读：这一阶段延续去年势头，楼市需求释放，包括百姓自住的需求、投资的需求，房价一路上涨。

　　政府：央行在3月份宣布对房贷再次加息千分之二，这一金融杠杆的运用显示政府再次发出抑制房价的信号。在中原联合董事长王华看来，千分之二的涨幅与房价涨幅完全不对称，即便以最保守的8％房价增长来看，其差距也在40倍，因而这一信号相当微弱，对开发商和购房者的影响都有限。而且利息因素的影响迅速被房产新政影响所淹没。

　　消费者：买房热情依旧高涨，消费者买涨不买跌的心理导致恐慌性购房和投机性买盘的放大。

　　开发商：乐观，这一时期房地产开工项目很多。

　　风向标式的事件：国贸阳光一期开盘，购房者雨夜排队。但据厦门一知名房地产集团市场部经理解释，这是一种销售策略。在一些网络论坛上，开发商和代理商此举被指为“托市”；但新房被快速吸收仍可佐证这一时期的楼市状况。

　　3月28日至6月1日：“国八条”“新八条”“七部委意见”相继出台

　　解读：国家陆续采取措施对房地产进行宏观调控，增势已经趋缓。另外，对控制房价“政府问责制”开始施行。政府、开发商和消费者三方博弈正式展开。商品住宅价格在5月有较大幅度下降。

　　政府：国务院与中央部委的一系列政策，“国八条”、“新八条”、“七部委意见”三道金牌，政府已经对抑制房价发出强有力的信号。房价政府问责制的实行，使得政府出现尴尬、微妙的心理。

　　消费者：一位不愿透露姓名的房地产资深人士这样解释地方政府的摇摆心理：一方面，政府需要增加财税收入，而财税收入最大来源在于城市运营，在于卖地收入，因此政府不希望房价下降太厉害。从这个意义上，政府与开发商利益一致。但是另一方面，“政府问责制”的实行，使得政府又不得不控制房价，维护政治利益。

　　商品住宅交易萎缩，观望气氛笼罩。另有资深人士分析说，为搭上契税优惠缴交的末班车，以实现避税，二手住宅交易猛增，价格则基本保持平缓，房价波动在1％和2％之间。交易房子以自住房为主，投机行为已经很少。尤其是高价不高质的房子交易减少。消费者心理预期被打破，已告别“短期内房子将升值近10个百分点”的想法。

　　开发商：渴望结成战略联盟，以死扛房价，希望能撑过这段时期。这段时间开盘明显减少，因为开发商同样担心房子卖不出去，再开盘其结果将不堪设想，会出现类似“烂尾楼”的效果。

　　但资金链不是很紧的开发商大多相当乐观，他们认为政府不可能放任房地产这个支柱产业持续走低。挺过3至6个月的调整期将重新迎来楼市黄金时期成为开发商们的共同想法，因而商品住宅价格相对稳定，波动在两个百分点之内。

　　风向标式的事件：1．国贸阳光二期开盘，门可罗雀。2．厦门网友热炒“集资建房”，反映百姓已难承受过高房价。开发商则对此感到恐慌，因为一旦集资建房付诸实施，则开发商利润将完全暴露。

　　6月1日至今，新政实施之后

　　解读：6月份商品住宅价格甚至出现反弹。二手住宅价格也延续上升势头，只是成交量持续萎靡。

　　政府：希望楼市能进入理性增长阶段，楼市在新政下能尽快明朗。前一阶段尴尬、微妙的心理依旧延续；此间拍卖的两地块依然创出新高，甚至被视为天价。

　　消费者：观望气氛持续笼罩，但投机买房已被大量挤压，房地产业出现良性迹象。

　　开发商：对后市保持乐观。

　　风向标式事件：6月24日，岭兜北一地块被大洲房地产以8900万元高价竞得，楼面地价达3560元，表明厦门楼市降价空间已经不大。

　　7月8日，特房以近乎天价的2．7亿元竞得2005Ｇ01地块，该地块规划建筑面积57000平方米，中拍楼面地价4737元／平方米，如果按可销售面积53740平米计算（规划幼儿园2500平方米，开关站160平方米，社区活动中心600平方米），实际楼面地价达到5024元／平方米。

　　有媒体称，厦门房价被逼上“不归路”，坊间盛传政府与开发商联合“托市”。

　　未来走势：中原联合董事长王华认为，房地产需求具有刚性，预计未来仍会上升，但可望步入理性合理轨道。

　　三道金牌直指房价

　　2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见，简称“国八条”。

　　“国八条”内容包括：一、高度重视稳定住房价格工作；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整和改善住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费预期；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，简称“新国八条”或“新八条”。

　　“新国八条”内容包括：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，针对投机性和投资性购房等房地产交易行为加大了调控力度。其中对两年内转让的住房全额征收营业税等调控手段，在各地楼市激起了层层涟漪。

　　分月楼市交易情况及特征

（来源：记者刘贤灵摄）